房市解讀(27)：要站在發展商的角度看樓市│脫苦海

04-08

當多個發展商同時出售新盤時，坊間及網上即有些人大造文章，認為發展商一反常態地以「要錢唔要貨」的方式賣樓，是睇淡及市場見頂的訊號，將這樣解讀為發展商睇淡後市才急推樓，恐怕是捉錯用神。

甚而有些人作進一步的曲解，認為發展商急於賣樓，然後大市回升，就表示跌眼鏡睇錯市，筆者認為這是「以散戶之心度大戶之腹」。做股票可以有好多手法：短炒系方法，每次賺5-10%就走，然後拿回本金再找尋下一個賺5-10%的機會；等足一個浪賺幾倍亦可以；甚而死渣爛渣後生時買落，臨老才賣貨亦可以。同樣道理套落地產行業亦可：大型屋村小炒家用短炒方法，化完妝就賣；買樓收租一個浪咁炒亦得；一路住一路等升臨老至賣套現養老亦可以。

偏生成功的發展商（地產行業的一個分支）只有一個模式，就是不斷買地、不斷起樓、不斷賣樓，套完現再買地再起樓，周而復始。利潤當然有部份是來自不同時期樓價起伏時低買高賣，但絕大部份卻來自「低價買地，高價賣樓」。舉個例子，Yoho Midtown每呎樓面補地價大約八百元，呎價卻賣五六千。對於成功（留意此二字）發展商來說，能夠做到貨如轉，資金從地皮、建築、賣樓之間轉換的轉數越快，賺的錢就越多。無咁成功的就一個地盤起十年，人家可能已賣了三四次樓。

香港五大發展商，都是用貨如輪轉的方式經營，所以別表錯情了，發展商怎樣推盤，只是個別環境下的策略轉用，並無什麼玄機在內。