【月末大帖】深度透析當下房市

本來擬好題目《房地產業，一眼看到2022》，但略一思忖頗覺不妥，過於敏感的數字可能會讓有人感覺到不舒服，所以改用一個相對中庸點兒的名字。嗯，中庸，明哲保身之本。開始正文。

房地產，當下國人配置家庭資產最重要的方式，永遠是一個談論不完的話題。筆者此前曾經數度撰文，清晰還原了房地產業的來龍去脈，經常關注的讀者想必已經耳熟能詳。筆者自始至終堅持不變的觀點就是，房地產業的大頂已經鑄就，如果放在完全市場經濟國家，泡沫早已破裂。之所以無數預言房地產崩盤的財經大神屢屢被嘲弄得體無完膚，是因為打他們臉的是特殊國情下的特殊國策。

十多年來，房地產業代表了中國經濟的根本，這一點從2003年8月12日國發【2003】18號文，把房地產業定性為國民經濟支柱產業以來從未改變過。主動戳破房地產泡沫，就相當於讓經濟硬著陸後另立新灶，那需要多大的公心和魄力，以及與之匹配的手段？換句話說，如果真正想求變的話，2008年是最佳時機，但時過境遷的今天，155萬億貨幣總量的大盤子下，轉身餘地已經狠小……

調整產業結構、轉變經濟增長方式、壯士斷腕、脫虛入實……這些聽起來很美也很振奮人心的時髦話，放在講台上講講或許會博得滿堂彩，但個人和家庭配置財產時如果不察時勢，而過分拘泥較真、以此為導向的話，一定會有人在頭撞南牆時感慨形勢比人強。人在矮檐下，有時還真由不得你不低頭。

2月22日，國家統計局發布數據，1月份全國15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環比下降，北京、杭州、成都價格環比持平，廣州環比上漲0.6%，但漲幅連續4個月回落。11個新建商品住宅價格環比下降的城市分別是天津、上海、南京、無錫、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、深圳，降幅在0.1至0.5個百分點之間。二手住宅價格方面，北京、廣州、福州、鄭州、杭州環比上漲。1月份70個大中城市住宅銷售價格環比統計數據，一二線城市房價基本止漲。初步測算，1月份一線城市新建商品住宅價格環比繼續持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；三線城市房價走勢平穩。

仔細品味這則消息，什麼感受？筆者第一時間浮上腦海一句粗話，漲價如拉稀，降價如便秘。房價高速上漲時，和在滬深A股市場持有某支股票，趨勢截然相反但過程異曲同工。而今天，不論是漲的還是降的，都呈現出一種近乎凍結的放緩趨勢。而這，就是上文談到的特殊國情下特殊國策的強大威力之所在。

眾所周知，自從2015年匯改以後，人民幣慧律和外楚一路下行，各路資本瘋狂湧入房地產市場。2016年12月30日央行發布《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，跨境咨產流動性步步收緊。想像一下，一潭堵住幾乎所有出口的死水，冷空氣一到，唯一的結果只能是緩慢結冰，在高水位凍結。誠如錢鍾書先生筆下的圍城一樣，外面的想進來裡面的想出去，但當下都已經做不到。而這，恰是高層（gc）精心布局、巧妙營銷後最想看到的結果。

為什麼如此煞費苦心凍結資金流動性？『房子是用來住的，而不是用來炒的』，一句話就已經講清楚了一切。

首先是高漲的通禍澎漲壓力亟需卸載。截止2016年底，74.4萬億國民生產總值就已經對應著155萬億的貨幣，再加上2017年度50萬億的固定資產投資計劃，洶湧澎湃的貨幣投放，除了儲蓄、股市和社保等幾個小規模的蓄水池子之外，最大的貨幣池子在gc看來，仍非房地產市場莫屬，而十幾年來的房地產也一直不負厚望，成功容納了海量的超發貨幣，從而不致流向民生市場，燃燒起衝天的通漲之火。

其次是穩定慧律，減輕咨本外逃壓力。被固化在房地產中的海量資金，如果破堤而出沖向外匯市場，慢說是三萬億外楚，就是四萬億五萬億也不夠羊群踩踏效應下擠兌的。而被高位凍結住之後立竿見影的是，一二月份的換匯和外楚減少壓力驟減。1月份外楚環比減少123億美元，相比2016年12月外楚減少下降400多億美元，國內外流咨本得到有效遏制。截止筆者寫稿，2月27日銀行間外匯市場人民幣慧律中間價為1美元對人民幣6.9462元，而幾個月前人民幣還在破7邊緣徘徊吧。慧律和外楚的重要性毋需多言，那是本幣並不堅挺的國家貨幣政策的基礎。在保證大戰略方面不出問題之後，受高房價波及的，就僅僅只剩下了房地產行業自身的風險問題。只要不動全身，牽一髮是gc可以忍受的。

最後一點承上啟下，對投資者來說尤其顯得重要，那就是關門打狗，為房地產稅開徵鋪路。房子具有金融屬性不假，但它卻不具備類似證券類資產那樣方便的流動性，而一旦進入房地產市場的大量資金被高位牢牢凍結住之後，gc只需通過對價格稍作調整使其回落，輔之以限售政策，再讓圍城之外的資金因為限購無法湧入，那麼三管齊下之後，圍城內的資金再想出來幾無可能。

當房價越來越趨於穩定（注意不是『下降』哈），而隨著熱點城市建設用地資源越來越趨緊，地方政府再通過土地出讓金支持財政收支便顯得越來越力不從心。那麼今後的地方財政收入怎麼辦？於是我們看到了最近一段時間主流媒體上頻頻漏風的房地產稅話題。無風，從來不會起浪，而當一個噱頭被刻意淡化包裝後扔出來，註定後面追隨著決策者深邃的目光。

最新消息是，2月24日，中國住房和城鄉建設部部長陳政高在國務院新聞辦舉辦的發布會上表示『要努力促進房地產市場平穩健康發展，防止樓市出現大起大落……』不消再多說，一句話足矣。看到沒？老百姓千呼萬喚盼望的降房價，即將以這樣一種無關痛癢的方式收場，那就是房價不再上漲，但卻會竭盡全力維持資產價格泡沫，而通過繼續超發貨幣解決一切經濟問題。你年收入10萬買不起200萬的房子，我通過印刷讓你年收入20萬你總買得起了吧？在這個過程中，資產價格明面上並沒有下降，但卻通過貨幣稀釋讓你的資產不知不覺間縮水了。而這，就是智囊團獻出的錦囊妙計。

gc並非沒有才智之士，手段只因受困於既得利益集團掣肘無法徹底施展而已。而當內需和出口均現疲態、經濟持續依靠投資拉動之際，智囊團清晰洞察到了風險。於是，讓存量資金凍結在資產泡沫中，維持泡沫不破不致引發系統性金融和經濟風險，而引導增量資金脫虛向實，去哺育實體經濟，更進一步說發展一個健康的國內A股市場，一方面降低實體企業的融資成本，另一方面擴大容納貨幣的池子，這才是gc內心深處深深希望並正在布局的。沒看到一行三會最近的走馬燈換將，以及證券市場頻頻出擊的重拳嗎？可以預見將來的資本市場，隨著一干洞悉積弊的人入主，再想在銀行、證券、保險之間遊刃有餘的玩投機，對小鱷魚們來說無異是自尋死路。

總結。讓購房戶和炒房團資金逃不出來，讓既得利益者在房價維持不動甚至微降中財產暗暗縮水，之後再通過即將立法的房地產稅放血，以前怎麼吃進去的也就吐的差不多了。這樣既化解了潛在的通漲風險，又可以把豬養肥後殺了過年，讓財稅部門拿著炒房者的膏脂繼續去加大投資，把超發貨幣-投資產生資產（相當一部分其實是負債）-推高資產泡沫，引起民眾恐慌購置資產保值-凍結甚至捅破泡沫蒸發貨幣-為繼續超發貨幣留足空間……如此周而復始，把遊戲玩下去。這幾乎成為產業結構調整成功之前唯一的玩法！而後者成功的標誌是製造業升級。但在一個並不太尊重知識產權、反倒是山寨橫行的市場談自主創新高端製造，呵呵……而gc洞若觀火之下喊出了『以空間換時間』的妙論，一切盡在不言中哇。

但再完美的策劃也不可能做到天衣無縫，這盤大棋最大的漏洞就在於貨幣貶值、資產升值引發的始自通禍澎漲和債務積累的系統性風險，尤其是美元加息勢頭強勁的國際大背景下。另外，由於資產價格的暴漲，抽幹了實體產業升級的鮮血，讓從事實體經濟的國企民企紛紛放棄主營業務，把企業研發升級資金拿來炒房炒資產謀利，從而導致產業結構升級的夢想胎死腹中，這是gc深惡痛絕的。但資本逐利的天性實在是太難引導了，不得已只能繼續玩低端血汗工廠、玩資源投機。

在這種情況下，有吃瓜群眾要問了，圍城之內的資金被鎖住，圍城之外新增發的資金既不能購買外匯咨產，又不能購買一二線熱點城市房產，國家想要引領這部分資金到哪裡去？能想到這個問題的，算是沒白看了筆者的帖子。

首先就是大城市群周邊的衛星城。出於對通漲的巨大擔憂，民眾產生購買資產保值的衝動，再加上國內投資渠道稀缺，國際投資渠道堵死，讓中心城市圈內的衛星城成為下一步當仁不讓的投資標的，而這是不以城市級別來定位的。換句話說，離中心城市近的縣城比毫無產業基礎、人口持續下降的地級市，房產投資價值要高得多。有投資意願的朋友，拿著這幾個標準去衡量吧。

但永遠不要忘記，分段函數並不只有一個解，不同的邊界約束條件下會產生不同的函數值，在國內房產泡沫中，最大的變數仍舊來資本流動，依舊來自美元加息。變數？很大。

原創文章出自公眾號『阿甘看天下』ACM_KAKA22。（圖片來源：百度圖片）