這個中環附近的「冷門房」6萬1，你覺得貴嗎？

最近上海中環附近較為「熱鬧」，將要開盤或已開盤的新房項目不少，並且這些新房在上海灘也都比較有名。今天金老闆介紹個中環附近的冷門項目頤盛御中環，估計很多人都沒有聽過。

據項目銷售稱，頤盛御中環或將和萬科海上傳奇同時領證，或也將在4月中下旬首次開盤。這將意味著，或許4月初項目就會開啟認籌。

身在康橋的「御橋站」

與中環其他新房項目不同，頤盛御中環並不是名企所開發，關注度並不是十分高，各媒體沒有太多報道，因此頤盛御中環與最近將要開盤的中環其他項目相比，顯得比較冷門。

不過頤盛御中環位置不錯，位於浦東中環外圍，在11號線御橋地鐵站附近。值得注意的是，項目行政歸屬地屬於康橋板塊，並不是所謂的御橋，對學區劃分有一定影響，比如在該項目附近的萬科海上傳奇屬於御橋板塊，對應的學區也是御橋學區，像比較有名的建平中學對口御橋，並不對口康橋板塊的項目。

推遲入市 比計劃降低了3-4千/平

其實早在去年年底，項目就傳聞要開盤，可能由於當時預售證審批比較嚴格，因此推遲到現在。

根據金老闆了解，項目本次將推出1期小高層及別墅房源，其中公寓房源有310套左右，簡裝交付，配有中央空調和新風系統，沒有地暖，別墅房源有28套，公寓房源面積分為95、115平米3房，預計售價6.1-6.2萬/平，95平房源總價580萬左右，115平房源總價740萬左右。

其實，項目原本打算售價6.5萬/平，但因限價因素，價格定在了6.1-6.2萬/平。

6.1萬/平的房價貴嗎？

案場銷售介紹稱：「項目排號約200多組，到時開盤應該不會像萬科海上傳奇那樣客多房少，選房餘地很大，若萬科海上傳奇比我們早開盤，且客戶沒有買到合適的房源，或許有部分客戶會外溢我們這裡。」換句話來說，項目儲客並不如萬科海上傳奇那麼好。

如果以萬科海上傳奇6.8萬/平的售價做對比，項目價格確實相對較低，不過相應的地段優勢也沒有萬科海上傳奇那麼好，兩項目的差價或許也體現在地段上。

再對比周邊二手房，以項目四周來看，都是2000年左右的房齡，基本掛牌價在4.5-5萬/平之間，並沒有太大參考意義。

把區域再放大，康橋板塊次新房，緊鄰外環附近的東方御水灣次新房掛牌價6.4萬/平，綠洲康城親水灣（西區）掛牌價5.1萬/平，錦繡華都掛牌價5.4萬/平，綠洲康城親水灣（中央區）掛牌價5.5萬/平。

以上幾個次新二手房掛牌價基本在5-6萬/平之間，偶有超過6萬/平以上的次新二手房，與頤盛御中環的價差基本在5000元/平左右，若加上二手房交易稅費和中介費，那麼簡裝的頤盛御中環的確有性價比。同時項目也屬於比較低密度的社區，品質也會比周邊次新二手房好很多，因此金老闆建議，能買新房盡量買新房，周邊二手次新房性價比確實不高。

項目公寓房有兩種戶型，95、115平米且都為3房。

95平米戶型為一梯兩戶設計，亮點是電梯廳獨立，可以擺放鞋架或者儲物架等。

115平米戶型為兩梯兩戶設計，相比95平米戶型空間更大，舒適度更高，但不如95平米戶型有性價比。

原來這裡還有軌交預留站？

項目體量比較大，共分3期開發，本次所推出的1期房源相比2期、3期更加靠近11號線御橋站，但這並不是優點。其實11號線在浦三路和御橋站之間還有一個預留站點嚴御路站（目前尚未開通），若以該站點為準，本次推出的房源位置稍差，反而項目3期位置更好，距離預留站點嚴御路站更近。

從目前項目四周觀看，這裡幾乎沒有任何交通、配套等設施，周邊也非常荒涼，在御橋路的兩邊除了汽車4S店再無其他，城市界面非常髒亂，短期來看現狀無法改變。

根據遠期規劃，這裡的汽車4S店將被拆除，項目北側靠近御橋路附近，未來將打造成科創園、軟體園區，由陸家嘴集團開發，嚴御路站也是為這裡的發展而預留的。

真的很宜居嗎？

都知道康橋附近有垃圾焚燒廠，對周邊環境污染比較明顯，且短期內垃圾焚燒廠也暫無搬遷計劃，這將長期影響著周邊居民的生活環境。頤盛御中環距離垃圾焚燒廠比較近，直線距離只有1公里不到，垃圾焚燒廠這一硬傷將長期存在，這對該項目來說非常不利。

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