剛需，想入手杭州學區房，單價3.8w，在目前樓市調控下，是等還是入手？目前只能付的起3成首付

04-05

目前該入手杭州樓市還是再等等？

房價與距離衰減

小白：對了，我上次就想問的，國務院規划到30年將杭州建設成1線，這個會不會落空，杭州的地位如何？

易行道：@小白經濟資源限制杭州的經濟發展。

文明暴徒：村長……這個群不是說不談房價嗎……

易行道：雖然表面上看，講的是房價，其實講的是距離衰減理論。那天不是講了一個理論，那就是距離衰減理論。大意就是為什麼在東亞有漢江奇蹟，有明治維新，有洋務運動？我的解釋是距離衰減理論，歐洲、美洲因為距離衰減到東亞，統治力已經非常的弱。

我還說在中國建立廣州、上海、天津/秦皇島、營口城市群。道理其實很簡單，只有這些地區適合建立特大型的港口城市。至於沿海其他地區，本就沒有多大經濟價值，全部設置為類似於香港的自由市（港）。

最近聽了很多讀者引用二線城市，那就是南京、西安、大理、成都都是二線城市，這是不準確的。那天不是講了一個理論，那就是距離衰減理論。以房價為例，南京房價均價15000，武漢房價均價9600，重慶房價均價7200，我們一律減去5000，南京實際的房價應該是10000，或者說他的經濟發展指數房價應該是10000。

我們評價區域經濟有兩個視角，一個是城市，另外一個是城市群。我們先從城市開始。以長三角為例，上海房價均價在35000，而處於滬寧杭的杭州、南京均價都在15000左右，再以距離更近的蘇州、南通為例，房價均價約10000元，這裡面南京、杭州距離中國的經濟中心上海距離更遠，但為什麼房價反而比蘇州、南通價格更高？這就要考慮他們的行政地位，因為他們是省會城市，所以南京、杭州可以富集江蘇、浙江的經濟資源。這裡普遍多出來的5000元就是行政手段對經濟資源富集的結果。

我們以2014年房價為例。上海、蘇州、南京、合肥依照距離衰減對應的價格衰減的速度非常明顯。那天有人問我合肥房價，我的回答是合肥根本就沒有經濟價值。假如安徽的省會是蕪湖、銅陵、安慶，那他的房價和南京一樣是比較合理的。假如他遠離長江，那他的房價應該南京房價/2比較合理。道理其實很簡單，自作孽。

上海到蘇州、南京距離，對房地產價格的影響已經比較明顯。在這裡距離衰減還有水運和陸地運輸的區別，那就是還要看是水運的距離衰減還是鐵路的距離衰減。我們以中國現狀最差的遼中南經濟區為例。瀋陽房價8000，大連房價12000，假如我們扣除前面南京、蘇州那個對照，瀋陽房價再減去5000，才比較合理，那就是瀋陽房價只值3000元，這就是他的城市選址導致的結果。在一個大航海的時代，你選在靠山而居，最後的結果就只能是享受貧窮。一切都是有因有果，老天從來沒有饒過誰。

琅軒：@易行道村長人民幣我也覺得後面會到10啊？

易行道：@琅軒 14。一會私聊。在講課。

你開啟了全員禁言。管理員開啟了全員禁言，只有群主和管理員才能發言。

然後你再看長春，房價均價7000，假如減去他的省會城市地位加分，那他的房價只有2000，你會發現陸地的距離衰減趨勢非常的明顯。

上海沒有可比性，略去。關於南京、武漢、重慶的房價對比。南京均價15000，武漢均價9600，重慶均價7200，我們一律減去5000。南京實際的房價應該是10000，或者說他的經濟發展指數房價應該是10000；武漢實際的房價應該是4600，或者說他的經濟發展指數房價應該是4600；重慶實際的房價應該是2200，或者說他的經濟發展指數房價應該是2200；考慮到重慶建市不久，行政區域面積小，且資源有限，可適當上浮調整到3200。至於成都，因為他不臨江，所以他要用另外一套陸地運輸的距離衰減理論。然後你再看長沙和南昌，長沙和南昌的經濟不發展是有道理的，對於一個省而言，那就要集中經濟資源建設具有經濟發展要素的地區。比如說：九江和岳陽。

繼續我們的距離衰減和城市劃線問題。粗分蘇州、南京、杭州就是典型的二線城市。假如在精確一點，以上海為中心，向外延展一百公里即為二線城市，假如這樣計算，杭州、南京都要劃為三線城市。講一個笑話。西寧房價6600，寧夏房價6500，假如我們再扣除5000，然後對照這兩省的經濟發展指數房價，這就可以很好的解釋西北經濟的真實狀況。

在中國有兩個基於距離衰減的發展理論。一個是T型國家經濟戰略布局，一個是π型國家經濟戰略布局。所謂T就是長江加沿海地區，所謂π就是隴海線加長江加沿海。沿海的經濟優勢本身就非常明顯，長江上大橋密布，隴海線的運輸成本和效率並不明顯，這就導致了整個中國的經濟效率低下。所以我們計算幾線城市的時候，一個要考慮距離衰減，另外一個要考慮T、π型距離衰減。以城市為標準，以距離衰減計算蘇州是二線，南京是三線。以城市群為標準，以杭州、南京的省會地位校正數據，蘇州、南京、杭州為二線城市，剩下的你們就拿尺子量就可以了。上海到迪化，距離3900公里，是不是可以說迪化就是39線城市？答：就是這個意思。

還是那句話，在中國只有營口、天津/秦皇島、上海、廣州具有發展城市群的經濟價值。說直白一點，南京、杭州都不好講，至於什麼不臨長江的合肥、南昌、長沙、成都，你們認為有經濟價值嗎？讓這些城市經濟發展起來才叫沒有天理，至於什麼西安、鄭州、蘭州、迪化，那就是更不靠譜了。關於社會生產和運輸效率的問題。假如海運成本是陸地運輸的成本的百分之一，那我什麼要用陸地運輸？假如水運成本是陸地運輸的成本的十分之一，那我什麼要用陸地運輸？

給你們講距離衰減理論，你們根本不愛聽，所以代入房價講距離衰減理論。

你關閉了全員禁言。

首套房不要考慮買入時機了。。立刻買就對了

不知道您問這個問題的時候買了嗎？買了就賺大發了吧

單價3.8什麼學區，我也想買

買！我去年年底買的房，130平米，今年每平米均價漲了5000

買，能湊夠首付一定要買。等等也可以，但是不要太久，房市會冷卻一段，但是改變不了大的上行趨勢。

首先，如果按照題主30年貸款計算的話，題主可知30年前的一套房子，價格也就是今天的一個手機（別問我什麼品牌的手機和多大平米的房子，吳曉波說的，就是個舉例）。總的來說，除非出現重大的政治、經濟問題，否則物價上漲的趨勢不變。因此，用未來的錢，買今天物價的東西是值得的。

其次，4%左右的房貸利息是中國能找到最合算的融資產品了。所以，能貸多少貸多少。