別了，特色小鎮

前言：

當我們一如既往談論特色小鎮的時候，有沒有過這樣的疑惑與反思：在這片如火如荼的熱潮中，特色小鎮的價值，到底是屠龍之技，還是致用之學？究竟是發展主義的幻象，還是漫長黑夜裡指路的明燈？而特色小鎮這塊看似巨大的蛋糕里，又藏著誰家的乳酪？

投石入水，破而後立，固本求源，唯心為善。

第一部分：如火如荼的特色小鎮需要降降火！

浮華背後的喧囂需要冷靜理性的思考

在過去的2017年

「共享」成了最熱的前綴詞

所有商業模式的前面都得加上一個「共享」

才算得上有逼格！

「小鎮」成了最熱的後綴詞

所有項目名稱的後面都得加上一個「小鎮」

才會顯得高大上！

「共享經濟」和「特色小鎮」

這兩個最火的年度熱詞

究竟會成為未來十年經濟發展的指路明燈

還是喧囂過後的曇花一現？

三百六十行 行行建小鎮

名人大咖類：馮小剛的電影小鎮、劉國梁的體育小鎮、李亞鵬的藝術小鎮、馬雲的天貓小鎮、姜昆的相聲小鎮……

服飾鞋帽類：襯衫小鎮、帽子小鎮、圍巾小鎮、領帶小鎮、皮鞋小鎮、襪子小鎮、情趣內衣小鎮……

美容美髮類：美妝小鎮、發藝小鎮、香水小鎮、半永久紋綉小鎮、時尚小鎮……

瓜果蔬菜類：蘋果小鎮、葡萄小鎮、香梨小鎮、水蜜桃小鎮、木耳小鎮、核桃小鎮、菜花小鎮、柑橘小鎮…….

動物水產類：鹿鄉小鎮、龍蝦小鎮、黃魚小鎮、樂馬小鎮、倉鼠小鎮、青蛙小鎮……

輕工食品類：白酒小鎮、冰酒小鎮、干紅小鎮、紅茶小鎮、白茶小鎮、咖啡小鎮、罐頭小鎮、糖果小鎮、辣椒小鎮……

花花草草類：菊花小鎮、牡丹小鎮、桃花小鎮、薰衣草小鎮、油菜花小鎮、玫瑰小鎮……

說唱曲藝類：詩歌小鎮、越劇小鎮、書法小鎮、雜技小鎮、戲曲小鎮……

手工藝品類：寶劍小鎮、茶具小鎮、古琴小鎮、風箏小鎮、白蠟小鎮、木雕小鎮……

體育用品類：足球小鎮、籃球小鎮、排球小鎮、羽毛球小鎮、乒乓球小鎮、高爾夫小鎮、馬拉松小鎮、皮划艇小鎮、功夫小鎮、圍棋小鎮……

外國地名類：瑞士小鎮、茵特拉根小鎮、佛羅倫薩小鎮、阿爾卑斯小鎮、巴登小鎮、西班牙小鎮、英倫小鎮…..

奇葩年年有，小鎮特別多

事實上，除了各類腦洞大開的小鎮

聞訊而來、搖身而變的還有各路蹦跳的大神

甭管以前是幹什麼的

一夜之間便自帶了「全國特色小鎮著名專家」的新光環

粉墨登上了各大峰會、論壇、講座、培訓的舞台

刷著千篇一律的套詞兒

指點江山，激揚文字

口沫橫飛、手舞足蹈

瞬間化身為萬能的特色小鎮救世主

分分鐘就能有一種機場書店聽講座的代入感

這些無處不在、如火如荼的特色小鎮

現實中究竟是虛火？

還是邪火？

看看那些動輒投資「千億」的特色小鎮

▼▼▼

現實中，卻常常是空無一人▼▼▼

理想hin豐滿 現實hin骨感

喧囂熱鬧的特色小鎮

其實最需要的是降虛火！去邪火！

第二部分：特色小鎮是怎樣被推上神壇的？

百鎮計劃、千鎮計劃

這場聲勢浩大的「造鎮運動」背後

究竟隱藏著誰家的乳酪？

從東南沿海到西部內陸，舉國上下的特色小鎮創建工作全面開啟，國家級特色小鎮、省級特色小鎮、市級特色小鎮、縣級特色小鎮四級聯動，各種熱搜、各種榜單、以及各類媒體對於特色小鎮的報道無處不在。

據已公布數據顯示：截至「十三五」期末，全國將會出現約15000個特色小鎮。這其中包括已經批複的403個國家級特色小鎮、2000多個省級特色小鎮、6000多個市級特色小鎮（全國共661個市，按每個市打造8-10個特色小鎮計算）、7000多個縣級特色小鎮 （全國共1636個縣，按每個縣打造3-5個特色小鎮計算）。

那麼，讓我們來看看下面兩個問題：

問題一：特色小鎮與近五年土地供應政策

參照我國特色小鎮建設標準，核心區建設用地規模1平方公里，據此推算，15000個特色小鎮的建設用地需求總量至少達2250萬畝。2012年至2016年，全國累計出讓國有建設用地規模只有2086.8萬畝。

這意味著什麼？如果按照傳統粗放式的供地政策給出的土地指標，這些土地光建特色小鎮都不夠用，大中城市就徹底不要發展了。2014年9月26日國土資源部《關於推進土地節約集約利用的指導意見》明確建設用地總量控制與減量供應，供地指標便逐年減少。

大家注意了！這五年的土地出讓合同價款共計16.77萬億。這些可都是白花花的現銀啊！

問題二：近五年的土地都去哪兒了？

1、用於房地產企業項目開發

根據國家統計局官方公布數據顯示，2012-2016年間，房地產企業土地購置面積達229.04萬畝，土地成交款超過4.4萬億。而在2017年度國土資源部批准的城市建設用地數據中，住宅用地佔比高達22.86%。

（註：摘自搜狐網2017年9月公開發表文章：《2017年度國土資源部批准的城市建設用地中，住宅用地佔比最高》）

2、用於各類新城、新區、開發區、產業園及其相關配套設施建設

除去住宅用地之外，工礦倉儲用地、商服用地、基礎設施等其他用地多數用於新城、新區的開發建設。

國家發改委調查顯示，據不完全統計，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城、新區數量達3500多個，規劃人口達到34億，按照人均100㎡用地指標計算，3500多個新城、新區的建設用地規模將達到5.1億畝。

對於建設用地指標瘋狂追求的背後依然是對於粗放式土地財政的依賴，這也使得大多數新城、新區的建設用地最終仍然用作房地產項目開發。

（註：摘自新京報2016年7月公開發表文章：《中國規劃新城超3500個能住34億人，但誰來住？》）

通過以上兩個問題，我們不難發現：無論是帶著特色小鎮帽子的房地產項目，還是披著特色小鎮外衣的園區圈地模式，都無法從根本上擺脫對傳統粗放式發展模式的依賴。這與特色小鎮以產業為核心的發展模式在本質上是大相徑庭的。

因此，在低價圈地、高額利潤的驅使下，這15000個特色小鎮將成為少數地方政府追求政績虛高、財政收入虛增的賣地手段，也必將成為地產商們又一次瘋狂圈地的工具。

特色小鎮者，

圈地神器也！

2016年8月，碧桂園提出五年投資千億打造100個科技小鎮

2016年12月，綠城提出「十年百鎮、百鎮萬億」的戰略目標

2016年12月，時代地產計劃5年投資30個未來小鎮

2017年1月，華夏幸福計劃三年內布局百座小鎮

2017年6月，華僑城計劃投建百座民俗文化小鎮

……

有些專家忍不住了

「特色小鎮開發是這樣忽悠的」

（註：摘自仁科地產微信公眾號2018年1月公開發表文章《小鎮開發的八大忽悠》）

還有些大咖也發聲了

「特色小鎮是這樣死去的」

死法一：沒有策劃

死法二：生搬硬套

死法三：過度超前

死法四：只玩概念

死法五：盲目選址

（註：摘自智綱智庫微信公眾號2017年5月公開發表文章：《細說特色小鎮的5種經典死法！》）

不看文字，你能準確叫出這些小鎮的名字嗎？

看到如今的「千鎮一面」，是否會有「千城一面」的似曾相識

2006年國家發展和改革委員會發布的《中國開發區審核公告目錄》顯示，中國省級和國家級經濟開發區數量為1511個，據不完全統計，市、縣級的開發區數量超過20000個。

近似瘋狂的造城運動所帶來的惡果：

空城鬼城、爛尾成群、貪官落馬、產業蕭條……

這其中最著名的當屬耗資50億，歷經8年建設，卻成就了一座名副其實的鬼城：內蒙古康巴什新區。

第三部分：特色小鎮註定是一場大敗局？

歷史總是驚人的相似：

我們無論吃了多少塹，都不會長一智！

曾經的運動式造城，

早就在特色小鎮的浪潮中不斷上演了，同時還伴隨著

誇大宣傳的媒體：為搏眼球 不顧節操

山寨模仿的同行：簡單抄襲 盲目複製

緊逼裹挾的資本：瘋狂逐利 嗜血剝皮

瘋狂圈地的房企：只編故事 不幹實事

故事1：麗江雪山藝術小鎮

「名人+名城」的雙重宣傳效應背後

是娛樂圈的明星光環照不進地產圈

還是艱難的房地產行業已成為投資界的

洪水猛獸？？？

麗江雪山藝術小鎮，位於麗江拉市海區域的束河古鎮，所在地段在束河東區(號稱束河的「亞龍灣」，高端酒店雲集)，臨近麗江悅榕庄、希爾頓、紅樹林等知名酒店，這地段據說是走了關係才拿到的。項目地面朝玉龍雪山，具有非常優質的景觀視野。

①項目發展史

②項目規模

面積：佔地面積約27萬平方米，建築面積為20萬平方米。

投資：投資總額約為35億元。

定位：高端休閑度假中心、體驗式文化藝術商業地產。

布局：COART藝術中心、COART藝術影院、COART青年藝術酒店、COART藝術家工作室、COART藝術商街、COART酒店式公寓、COART商業院落等。

③規劃設計

邀請了世界重量級設計大師隈研吾、殿堂級室內設計大師季裕堂、華人設計師領軍人陳幼堅等巨匠聯袂設計。主建築群為麗江納西風格，但同時具備國際先鋒設計理念，整體呈現了世界與麗江、傳統與現代的跨界融合。

④項目現狀

項目一期共130多套別墅，只售出30%，商業院落售出十多套。

麗江雪山藝術小鎮宣傳圖VS實景圖

蕭條的廣場&因無人打理而破敗的花車

門可羅雀的咖啡廳&空蕩的售樓中心

都說雪山藝術小鎮是李亞鵬為王菲而建，想讓她在雪山下高歌，可世事偏偏是這樣無常......

謝霆鋒節目上自稱「兒女雙全」，王菲懷孕了?！

故事2：袁家村和山寨它的小鎮們

作為中國鄉村旅遊的現象級「網紅」

在互聯網時代被瘋狂傳播

袁家村，在短短10年間實現全村62戶286人脫貧致富，解決3000以上農民就業問題，間接帶動周邊就業人員近萬人，年吸引遊客300萬，年營業額達到10億元。如今已經榮獲「中國十大美麗鄉村」、「中國傳統村落」、「中國魅力鄉村」等榮譽稱號，甚至被冠以「陝西麗江」的美譽。

然而

袁家村可以年入10億

別人一模仿就死翹翹

（註：摘自搜狐網2018年1月公開發表文章：《袁家村，那些跟風的鄉村旅遊能熱多久？出路何在？》）

（註：摘自華商論壇2017年5月【人文紀實】：《富平何仙坊關門了》）

富平何仙坊

曾經人山人海的馬嵬驛2017年國慶期間冷清至此

建築風貌的簡單抄襲

旅遊產品的盲目複製

使得袁家村的模仿者們紛紛死去

故事3：被資本搞破產的「印象·劉三姐」

迷醉了中外遊客，卻玩倒自己

資本裹挾運作之下的《印象?劉三姐》之殤

以下觀點引自文化產業新聞2018年1月公開發表文章：《宣布破產，資本恣意運作下的印象·劉三姐之殤。》

《印象·劉三姐》由知名導演張藝謀、王潮歌、國家一級編劇梅帥元等主創，是張藝謀「印象」系列的開端。這部桂林山水實景演出有600多名演職人員參演，被稱為全世界第一部全新概念的「山水實景演出」。

自2004年3月公演以來，每年演出500多場，累計接待觀眾超過千萬，已成為廣西旅遊的活名片。然而，誰也未曾想到，製作公司桂林廣維文化旅遊文化產業有限公司（以下簡稱廣維公司）2017年8月因嚴重資不抵債，提出破產重整申請。

（《印象·劉三姐》演出畫面）

破產現狀：公司評估值1.7億元 債務卻高達15.8億元

《印象·劉三姐》演出風光無限，但運營該項目的公司廣維文華卻早已被掏空，身背巨額債務。廣維文華於2017年8月15日向廣西高院申請破產重整時，自述實際負債累計近15億元。

導演王潮歌1月25日回應，似乎讓人對《印象·劉三姐》將「破繭重生」有了期待。廣維文華目前雖處於「破產重組」階段，並非「破產清算」，不過該公司估值1.7億元，與15.8億元的債務高台相比，那差的可不是一點點，要走完重組程序，短時間很難做到。

印象劉三姐破產背後，是資本家多次資本市場運作未果

據了解，廣維文華經營一直比較穩定，持續盈利。2012年~2015年營業收入分別為1.79億元、1.7億元、1.82億元和1.7億元，凈利潤分別為9592.9萬元、7667.6萬元、6949.7萬元和5078萬元。《印象·劉三姐》運營推廣負責人賀立德告訴記者：「2017年門票銷售創歷史新高，截至2017年12月30日，累計銷售門票162萬張，票房總收入2.1億元，凈利潤近1億元。」

熟悉實景演出行業的相關人士表示：「全國有多個『印象』系列，但『印象·劉三姐』不僅是運營時間最久，也是最賺錢的。」那麼，這樣一個近幾年平均凈利潤7300萬元左右的公司，又為何負債纍纍，一路走到破產的境地？

主要是兩方面問題

一是關聯擔保，公司為它的股東或者關聯企業做了很多擔保，擔保債務至少不低於10億元，雖然其中有些擔保我們不認可，但這個擔保是無底洞。

二是關聯企業的投資，有了這些錢之後，拿去做了一些別的投資，方向不對之後，投資只出不進。

2012年公司引入了丁磊的廣西紅樹林投資有限公司，收購廣維集團股權。丁磊公司「按每股23.98元對廣維集團的全部股權1961萬股進行收購」。成為廣維集團控股90%的實控人，進而得到了《印象·劉三姐》。

2013年，丁磊入局廣維文華。此後的五年間丁磊將他旗下的廣維文華、房地產公司廣西恆升集團拉入同一資產多次擔保、借貸的債務漩渦中。廣維文華的小股東向表示：「丁磊主導將公司反覆抵押、擔保，獲取的巨額資金不知去向。」

借款、抵押的資本運作泡沫破裂後，2015年~2017年間丁磊被31次列入最高院的失信被執行人名單，也就是俗稱的「老賴」黑名單，其中多是因欠債被法院要求償還卻拒不履行。

案號為「（2017）桂執3號」的法院文書顯示，最近一次是2017年5月，未償還柳州銀行4億多元，具體情形是隱匿財產規避執行、轉移財產規避執行等。

《印象·劉三姐》這個成功的成熟的大型文化IP產業就這樣被資本家不正當運作給拖垮。

故事4：房企的故事大王出事故了

碧桂園森林城市、融創牽手樂視

碧桂園森林城市（馬來西亞）位於新馬經濟特區——依斯干達特區,佔地面積近14平方公里,是由千億房企碧桂園投資2500億，聯手國際頂尖團隊打造的新加坡旁智慧生態大城。

? 建築外牆長滿植物，全城地面都是公園，沒有車輛穿行。

? 海外置業和移居留學優選。

? 已簽約美國嘉德聖瑪麗學校，在這裡可享受幼兒園到高中國際教育。

? 海之礁濱海商業街、知名奢侈品服務平台——寺庫集團旗艦店、H&M旗艦店等已盛大試業，酒店、醫院等配套齊全。

? 已獲批獨立海關、免稅島，規劃24小時業主巴士往返新加坡，享新加坡都會繁華和馬來西亞經濟實惠。

? 資產安全: 永久產權、零遺產稅，隱私受保護。

? 生活安全: 社會穩定、嚴密離島管理，常年藍天白雲、純凈海風、無海嘯、無颱風，無霧霾。

? 東盟核心，與新加坡僅一橋之隔，4-6小時航程可達中國大部分城市。

? 扼守海上「絲綢之路」咽喉之地，緊鄰隆新高鐵、泛亞鐵路，未來高鐵可當天往返中新馬。

? 房子永久產權，1/4新加坡房價，約48-173㎡精裝海景洋房，房價僅為新加坡1/4，可享如新加坡般的高品質生活。

? 無公攤，高性價比，買多少就是多少，公攤面積不計入房價。

如此高大上的項目，竟然被識破是騙局！?

森林城市效果圖

VS

項目實景照片

有的人組團買房

有的人組團圈地

（註：摘自中國經濟網2017年1月公開發表文章：《融創合作樂視是為了特色小鎮圈地！？》）

這些打著特色小鎮名頭的房企

仍在大規模的圈地

不斷培育著新的種類繁多的韭菜園子

等待來年的好收成

韭菜割不盡，春風吹又生

房企+特色小鎮

是真轉型還是講故事？！

綠城·多利桃花源小鎮

你買到的既不是房產，又不是農田

難道大幾百萬就為了買個農業創客的身份嗎？？？

綠城?多利桃花源的宣傳效果圖VS實景圖

成都川西休閑康養小鎮

土地證都沒有呢

居然當房產項目銷售了？？？

成都川西休閑康養小鎮實景圖

杭州雲棲小鎮

到底是小鎮孵化了阿里，還是阿里加持了小鎮？

空蕩蕩的街區在褪去了阿里不可複製的成功之後

還剩下些什麼？？？

華麗的雲棲大會現場VS小鎮冷清的日常

雲棲小鎮國際青年社區項目

第四部分：特色小鎮的初心與本份

地方政府、開發企業、金融資本

又該如何作為？

首先要知道：「三農」問題，從來就沒有缺席過中央一號文件！

1、2016年10月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，對於特色小鎮創建工作提出了明確要求。

（註：摘自住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部20文16年7月聯合發布政策文件：《關於開展特色小鎮培育工作的通知》建村[2016]147號）

這份通知的258字基本原則里，5次提及產業發展，明確提出防止千鎮一面、防止一哄而上、防止盲目造鎮。

2、2017年10月，十九大報告指出中國特色社會主義已經進入新時代，提出新時代宏觀層面的三個轉變與對接市場的消費升級：

1）宏觀層面的三個轉變：經濟發展從高速增長向高質量發展轉變，經濟結構由中低端向中高端轉變，發展動力由要素驅動向創新驅動轉變。

2）對接市場的消費升級：創新型消費、服務消費、文化休閑消費、品牌化消費、信息消費成為消費升級的主要領域。

3、2018年2月4日，新華社受權發布中央一號文件《中共中央國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》，一號文件對於實施鄉村振興戰略進行了全面部署，其中脫貧攻堅成為最核心的關鍵詞！

從2016年到2018年，無論是住建部發布的《關於開展特色小鎮培育工作的通知》、總書記提到的新時代宏觀層面的三個轉變與對接市場的消費升級，還是中央一號文件對於鄉村振興戰略的全面部署等，國家在不斷表明特色小鎮創建的真實目的：以發展產業為核心、提升經濟總量、實現產業脫貧、建設美麗中國。

那麼，回到特色小鎮的初心與本份，地方政府、開發企業、金融資本又該如何作為？

1、對於企業而言，首先，發揮自身的核心優勢，結合小鎮的客觀條件與資源稟賦，研發小鎮核心產品。其次通過市場化運營，為小鎮資源賦能商業價值，滿足市場消費升級需求，提升區域經濟總量。

2、體量龐大的特色小鎮，無論是建設還是運營，都離不開資本的助力。首先，應科學合理使用資本與金融工具的槓桿效應，提升產業的造血能力，做大經濟總量。其次，通過多元化的融資模式，建立好項目運營與資本瘋狂逐利之間的防火牆，讓項目良性運轉。

3、政府重在搭建平台、提供服務，防止大包大攬，這是住建部《關於開展特色小鎮培育工作的通知》中明確提到的基本原則。因此，地方政府應充分發揮引導作用，為企業提供優惠的政策支持與良好的營商環境。

（註：摘自南方日報2017年11月公開發表文章：《特色小鎮建設發展的「浙江密碼」》）

地方政府、開發企業、金融資本

只有做好自己的角色

才能回到特色小鎮的初心與本份

以產業為核心、提升經濟總量

推動產業脫貧、建設美麗中國

第五部分：我們需要什麼樣的小鎮？

有人說，

最理想的生活是在大城市奮鬥，在小鎮里生活。

在大城市裡奮鬥是為了生存

回到小鎮里那才是生活

在大城市裡生存是扮演角色

在小鎮里生活才是回歸本色

遠離城市中的工作壓力與疲倦

在小鎮徹底放鬆自己的時刻，

才是更深入探索內心世界的一個開始。

鄉村人終需走進都市，

城市人終需回歸鄉村。

在小鎮里，

你將享受到時尚、健康、生態的休閑度假生活。

我們倡導：

讓城裡人成為田園生活的新原住民，

給城裡人一個逃離城市的理由與借口，

為城裡人提供美好田園的生活方式!

我們需要什麼樣的小鎮？

得一處小院，避開擁擠，遠離喧囂

體驗小鎮里的愜意生活與自給自足的田園野趣，

聞山巒水繞，享雲捲雲舒，

享受歸園田居的康養生活。

我們需要什麼樣的小鎮？

一方山水，幾處田園

做一個創客、做一個農夫、獻一份愛心……

拋卻都市煩惱

享受自由、輕鬆、愜意的休閑度假生活

我們需要什麼樣的小鎮？

戀愛、購物、遊戲、酒吧、娛樂，

以及說走就走的旅行……

無論哪一樣，小鎮里都可以滿足你所追求的生活方式，

不演別人、只做自己！

我們需要什麼樣的小鎮？

手遊動漫、網路社交、田園野趣、親子萌寵，

以及水裡游的魚兒、枝頭上飛起的鳥兒

田野里散落的泥土、滿屋子飄蕩的芳香

這裡是最真實的大自然，

這裡就是你夢想中的歡樂城堡！