如何看待杭州開始實行買房搖號？

04-05

據說是某開發商老總說的。

來自透明售房網，我看不懂。

二手房：

新房

新房這麼點，透明售房網壞了嗎？

又去看了幾個數據

隨便點了個樓盤

算了下500多萬。

上周去杭州，出了火車站，青春的氣息就撲面而來啊，不像在上海，擠個公交車地鐵無聊死了，只有到浦東才能看到大片的年輕人，都是中老年人居多。杭州，年輕人好多啊，我成了老大爺。這麼多年輕人在杭州，房地產市場應當能夠保持熱度。

下了地鐵，打車路過城東、城北，好多的空地，和天際線又重逢了，久違的遠山，久違的農田，久違的竹林又撲入懷抱。杭州的土地儲備足夠足夠，如果不想著薅毛，尊重市場需求，為年輕人提供安居之所完全做得到。如果哪位領導人一激動，那麼面對這麼大的土地儲備，房價是堅挺不了的。

900萬不到的常駐人口，面積和上海接近，我不知道這種矛盾要怎麼解釋。如果，收入不能快速上漲，比如讓年輕人在5年內薪水漲到3萬左右，做不到的話那麼房價也是無法堅挺的。收入快速上升取決於貨幣供應和GDP增速，目前看起來都不太可能。

總結，看下就業、平均年齡、土地儲備

估計今天很多人的朋友圈都被4月1日杭州要取消預售證，採取公開搖號全程公證來進行新房銷售的新政給刷屏了。

一開始只是小道里傳傳，但空穴才能來風，杭州經歷了太多次的澄清後的默認，大家更是確信信息的真實性。不過這次還好，至少晚些時候得到了官方的確認，只是時間和細節還在商討中。

也就是說，「公開搖號」是板上釘釘的事情了。

流傳的號子費

Q：杭州為什麼要採取「公開搖號」的政策？

A：自從在杭州甚至在中國歷史發展史上划上濃墨重彩一筆的G20之後，以及之後的亞運會，杭州就已經不再是杭州自己的杭州，多少人的眼光聚集在這「三面環山一面湖，一道錢江穿城過」的最具幸福感城市，多少資金、多少產業、多少人才因此而不斷聚攏，格局開放的城市、姿態服務的政府、定人垂涎的規劃和此起彼伏的配套，讓杭州的房產走出了全國的「單一行情」。

而限價等五限政策，由於沒有合適機制的調節，導致供給遠遠小於需求，便產生出了隱形的「號子費」，以轉接計劃和市場的價差。

雖說這是市場自發行為，但畢竟增加了購房者的負擔，違背了政策的初衷，反而進一步造成了市場的恐慌。所以說，需要採取一套機制，去扼殺住供求關係失衡導致的「號子費」。

而這個機制，便是公開搖號。

流傳的新政細節

Q：新政後，是不是我買到房的幾率變大了？

A：可以說變大了，但也可以說變小了。因為——基數在變。

由於更為公正的搖號新政，大家都會覺得更公正了，也不用號子費白白增加成本了，便會進一步加入到買新房的隊伍，勢必增加需求人群，如果供給不變，你覺得你的概率是增加還是減少了呢？

Q：新增會讓房價下跌嗎？

A：由於一開始的誘惑，會有一大批需求流入新房市場，會間接導致二手房市場下(wen)跌(ding)；而當購房者發現搖中的概率並沒有想像的大時，便會在一定程度上迴流二手房市場。

（這點可以類比下車輛搖號，N次的搖不中，便會刺激一部分人群直接參与競拍，導致競拍價格升高）

而隨著需求量在二手房市場的增加，會導致二手房繼續攀高；而一手房卻依然限價，價格差會讓二手房客流再次回一手，然後動態平衡。

（繼續類比車輛搖號，過高的競拍價格，會讓競拍人望而卻步，繼續參與到搖號中）

換言之，之後的房價表現，依然還會是一手定價而難搖中，二手穩步上漲。

Q：既然繼續漲，那是不是還是值得投資？

杭州是全國房地產夕陽產業的最後一抹彩霞，在5年後，也將慢慢變成投資的夕陽。

所以投資杭州的前提是——必須亞運會前出貨（最好提前一年）。

大致原因有三：

1屆時出貨人太多，影響供給；

2各種規劃利好用盡，缺少故事；

3租賃市場會日趨成熟，這是趨勢；

所以必須在利好用盡之前出貨，才能用最短的時間收穫最多的資本，即使亞運會之後依然會漲（我就是這麼看好杭州！），但畢竟租賃市場是未來的趨勢，我們不能逆勢而為。租賃市場一旦趨於成熟，商品房市場便不會像當下這般大漲，會跟隨CPI穩步上漲，也便沒有了多少投資空間。

換言之，不能跟進禁售5年的政策才是投資的前提。

當然，如果是自住，特別是剛需，任何時候都值得購買。

Q：之前用號子費買到了房，新政後會不會影響日後轉賣？

A:細則還沒出來，關於限售5年的問題是筆者一直在考慮的問題，是一個是否值得投資的硬杠杠。但估計是新人新辦法，老人老辦法；或者是根據某個時間點來切。

也就是說，如果在對應點之前，那麼還是沿用原套路。

其實也就是說，之前買到的人，真的賺大了！！

搖號杜絕了，綁定車位，號子費，明顯有利於剛需。只不過原先全款優先的那部分吃虧了而已。

當然部分炒房者肯定表示剛需你們搖不中的，房價還要漲，並且會做一些輿論壓力，給部分剛需製造恐慌。。

實際走勢應該是，短期內開發商捂盤，只要政策不放鬆，資金鏈一旦緊張，就會老老實實跟著政策走。大部分剛需，在搖號房價倒掛的情況下，是願意等待一兩年進行搖號嘗試的，此期間二手房影響最大，可能會有部分下跌，最終新房比二手貴的正常價格。然後部分搖不到號的剛需，可能會選擇二手房，進而搖號人數適當減少，最後，搖號概率提升一部分，最後維持一定的比例買新房搖號，一部分買二手。

當然前提是，搖號不買者，一定時間不給搖號權利。搖號購房者，多年內不允許交易，沒有後續政策，很難說

武漢，南京這邊，搖號實行後，大部分搖號買房者，即便沒買到，也都是滿意的。至少說明，這個政策是有利於普通人的。

1、此次限購的出發點是為了讓購房更加公平，剛需儘快上車，並且杜絕號子費、茶水費、服務費等不合規的操作，維護購房者權益，壓降投資空間。

2、如果你是剛需置業者，那麼恭喜你，你買到房的概率會提升。不再糾結號子費，你和全款+關係等買房者已站在同一起跑線了。

3、如果你是對於全款+關係等群體，一手房要靠搖號，購買到的概率因此減小，但也別著急，如果堅定看多杭州未來城市發展，可以將眼光投向二手房市場，畢竟投資需求在這裡，按下葫蘆浮起瓢，一手房難買，二手房就會水漲船高。

三

有同學抱怨，現在的杭州樓市就像超市大減價，大家買房如買菜，不管什麼樓盤都是一頓搶，感覺就像當年美國次貸危機前夕一樣，這中間是不是有泡沫，畢竟「去庫存」好像還沒過去多少年，現在買房是不是會為國接盤，高位站崗。

筆者認為，暫時還沒有這個憂慮。

1、土地價格

已經不想去數杭州誕生了多少新地王，擁有幾宗3萬+、4萬+，我們就著眼最近的土拍，昨天蕭山3宗宅地出讓，2宗市北東單元，1宗蜀山單元。

表面上看，3宗地只有1宗以封頂+自持成交，剩餘兩宗「墨跡」了7小時最終也未封頂，不少人喊著「假人蔘」終於要現原形了！可事實呢？

市北東單元的兩宗地，單從成交價價格來看，已經遠超以前；蜀山單元地塊樓麵價雖然不高，但因包含1所小學和一所幼兒園，建造成本也不低。

而這一切，都還只是土地市場上的一道「冷盤」，明、後天杭州兩大宇宙中心未來科技城、錢江世紀城都將陸續推出重磅宅地，好戲都在後頭呢。

2、拆遷

為了加快杭州城市發展，杭州市政府規5年內拆掉139個城中村，今年還要新增20000+戶拆遷戶！2018年是杭州史上最大規模拆遷年。其中大多都為貨幣安置，拆遷安置至少，每平5W+，也就是說大把本塘杭州人都是千萬富翁，錢包鼓鼓的拆遷戶在全款買房的協議面前根本不差錢！

3、低槓桿

樓市雖然瘋狂，但和次貸危機之前「0首付」不同，目前杭州購房很多是全款支付，在2017年國家打擊「首付貸」之後，消費者購房槓桿比率其實不高，房地產泡沫並不明顯。

4、亞運會

繼G20之後，2022年亞運會也會在杭州舉辦，在此之前，杭州除了會大面積地進行城市改造，交通運輸也會有極大的提升，在亞運會前夕，杭州將會有10條地鐵線開通，連接4個汽車站，3個火車站和一個機場，穿過整個杭州，並且連接周邊富陽、紹興、嘉興、臨安、湖州等周邊城市的輕軌，擴大杭州「一小時都市圈」。類比G20對杭州基建和城市影響力提升所帶來的杭州房價爆發，亞運會之後，杭州房價還會有一波抬頭。

奇葩社會做奇葩事

還好買的早。

從各個角度看待問題都有不同的答案，但是，我只想說一句，搖號的開始，不過房價降不降，基本上一線城市和超級二線城市，已經開始收緊了，未來北上廣深杭州這些城市是越來越不適合年輕呆了，成本太高，無論住房，買房，生活壓力，還有各種的限制，造成的時間成本。想想就很恐怖！

買房限購講白了，就是控制房屋交易，那個說對普通人有好處的你有沒有想過，賣不好賣，買不好買，那說白了，就是限制了地產資金的流動性，讓把錢早買房的，表現受阻，炒房難了，講白了就是錢不好進去，也不好出來，就屯在泡沫裡面了！這樣地產泡沫也不會破，還能接著割韭菜。

最直接的會讓一些一無所有的年輕人，快快離開，不要考慮在一二線城市帶了，不適合你，你也混不好，回家生孩子買房，支持三四線城市發展！

未來，一線城市會有價無市，錢都跑去三四線城市了，三四線開始割韭菜了，想想一個普通家庭的所有財富，都流到房子，這個不動產去了，你覺得社會的正常流動性還有嘛？所有人都被捆綁上了這輛車，卻無能為力！

有錢的快去好的三四線買房子，一定會漲價的，相信我！不漲價，那就是和黨國過不去！！！