重磅!政府將不再壟斷住房供地 這些人受益最大

國土資源部部長姜大明15日對媒體表示，中國國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。政府將不再壟斷住房供地，這將帶來哪些影響？

政府將不再壟斷「居住用地」

國土資源部部長姜大明15日說，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

姜大明還表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

中原地產首席分析師張大偉認為，過去中國房地產的20年發展歷史，其實就是國有土地發展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產，依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。

如何理解「政府將不再是居住用地唯一提供者」？北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，城鎮住房供地屬於政府壟斷，因為城鎮土地是歸國家所有。這些年，我們看到開發商拿地，地價越來越貴，房價越來越高。實際上從土地所有制來講，土地分為城鄉兩種制度，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，農村集體也是一種土地的所有權，從法理來講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在咱們提倡租購併舉、大力發展租賃市場，農村集體建設用地可以利用起來。比如近來北京正在實施的集體土地租賃住房項目就是這種情況，北京市計劃於2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。

未來將新增兩種供地途徑

1、農村集體土地經過政府允許，直接建設住宅，這類房子相當於「被政府許可的小產權房」，一般用來對外出租。這就是新聞稿里說的「深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點」。

2、企業獲得的產業用地，本來不允許建設住宅，現在經過政府核准後給企業員工建設住宅，或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿里說的「研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法」。

哪些人和機構受益最大？

1、被地方政府認可的大中型企業，尤其是國企、上市公司、發展態勢良好的創新企業等，他們可以獲得定向轉讓的產業用地，在上面給員工建設住宅。由此，企業競爭力增強，運營成本下降。

2、上述企業的核心員工、中高層，他們將優先獲得房子，甚至可能不只一套。

3、大城市近郊的農民，他們將通過集體組織獲得「合法建設小產權房」（一般只能出租）的機會，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；

4、高學歷、有技術的專業人才、管理人才，他們可以跳槽到「有建房權」的企業分享紅利；

5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續的人口吸引力，而且越是一線城市、強二線城市（及其附近城市），實施上述新政之後，對優秀企業的吸引力越強。

總之，當政府不壟斷住宅供地之後，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業的人才競爭力將大增。遠離中心城市的中小城市，將面臨優秀企業、人才的雙重流失；大城市裡的小企業也會更苦逼，因為它們沒有「建房權」，留住核心人才只能拼股權和年薪了。

那麼大城市的房價會因此下跌嗎？這個恐怕也比較難。原因很簡單，當政府放棄壟斷住宅用地之後，財政收入將受到很大影響，還要建設安居房、人才房、共有產權住房，因此對土地轉讓收入將更加依賴。所以房價必須維持穩定，才能有持續的土地收入，否則地方財政將崩潰，無力兌現住房保障的承諾。

但人口流失的中小城市就很難說了，在大城市全方位競爭下，大部分中小城市將很難受，房價即便不跌，也會長期滯漲。