日本民宿新法案全面解禁，是機會還是危機？

　　最近越來越多的國內朋友找我諮詢來日本開民宿的問題，很多也提到了大V薛蠻子計劃在京都購買100套町屋做蠻子民宿的問題。之前由於政策不明朗我給大家的建議都是比較謹慎。最近日本觀光廳近日公布了《住宅宿泊事業法實施細則》和《國土交通省住宅宿泊事業法實施細則》，對日本政府早前通過的民宿新法的執行細則做了具體規定。

那麼今天我們就來說說日本民宿新法到底說了哪些內容？對我們國內的民宿投資者又有哪些參考價值？

　　一、日本民宿新法最大改變：全面放開日本民宿，不再限定特定區域：

　　2018年6月將要實施的日本「民宿新法」不再限制只能在特定區域經營民宿而是全國性開放民宿。可以說是對日本民宿的全面解禁。今天我們就以我所在的大阪地區講下民宿新法帶來的利弊以及大阪地區現狀有著怎麼樣的影響？

　　1、新開放了登記型民宿：

　　以往的民宿都需要通過申請資質才能進行經營，否則都是非法經營；（現在大部分民宿都屬於非法經營範疇，這也是我之前不太推薦大家做的原因）這次民宿新法增加了一條登記型民宿就很好的解決了合法性的問題。

　　2、什麼是登記型民宿？

　　登記型民宿也就是說不需要取得資質，只需符合民宿新法細節規定的進行登記就可以經營民宿，但是登記型民宿只能經營180天以內；（資質型民宿以及特區民宿可以經營180天以上。）

　　3、日本登記型民宿的2種形式

　　民宿新法出台的登記式民宿又分有兩種形式，1、居住型民宿；2、不居住型民宿；那麼這兩種形式有什麼不一樣的地方？

　　第一種：居住型民宿，經營民宿的房東或都民宿從事者把自己的居住空間一部分出租給遊客。同時自己也在該民宿內居住；

　　第二種：不居住型民宿，也就是說房東或都民宿從事者不居住的房子用來經營民宿或其他用途。

　　以上兩種形式的登記型民宿需要同時達到以下條件：

　　●索取遊客信息並保存3年；

　　●達到一般居住的衛生條件；

　　●需要在門口貼民宿標識，並積極應對因民宿帶來的鄰里困擾，保持鄰里關係；

　　●如是公寓樓房經營民宿必須遵守公寓樓的管理規約；

　　●每2個月定期向行政當局提供情報（保健所、警察局、稅務局）

　　●民宿運營管理者必須在「國土交通大臣」登記，登記費用9萬日元，5年一次更新。

　　不居住型民宿除了滿足以上的經營條件，還需滿足以下條件：

　　因房東或者經驗者不在現場居住無法及時對應現場情況，必須委託民宿運營管理者進行管理。當然房東或經營者本身也可以申請登記民宿運營管理者。

　　如果違反以上規定會受到處罰。

　　4、日本新民宿法規標識：

　　全面解析：日本民宿新法案全面解禁日本民宿，是機會還是危機？

　　日本民宿標識

　　二、新民宿法規下許可民宿與登記民宿區別：

　　1、資質型民宿與旅館酒店不同必須經營2宿以上，但是登記型民宿可以從1宿即可開始；

　　2、登記型民宿不再受到房間大小25平方米以上限制；

　　3、登記型民宿對消防報警器有放寬以及緩和制度（現階段未知，需要等6月份詳細的細則出來再為大家解讀）

　　4、新民宿法規需要涉及到的政府機構：

　　民宿運營網站中介需要觀光廳登記，民宿經營事業者需要在市區役所登記，民宿託管公司需要在國土交通大臣登記。

　　三、日本新民宿法規對民宿運營者有什麼影響呢？

　　1、違法民宿的懲罰力度加大：

　　新民宿法規制定雖然放寬了對民宿經營的條件，但是實際上對違法民宿會出台非常重的懲罰制度。之前很多處於模糊地帶沒有處罰；

　　2、日本民宿市場更加規範化：

　　很多人擔心新民宿法規會增加很多民宿，對自已經營的民宿產生競爭從而降低入住率，但是在我來看，我覺得新民宿法規恰恰抑制了民宿增長，規範了市場衝擊。個人分析認為現在民宿經營者大多數都在政府監管難的情況下違法運營。

　　就從我目前生活的大阪區來說大阪中央區是整個大阪民宿經營集中區域，大阪中央區的合法民宿至今還沒有突破2%，98%以上都是違法民宿。新民宿法規加強了民宿監管，對違法民宿運營從原來的3萬日罰款提高到100萬日幣罰款以上。大阪第一家受處罰的違法民宿運營者韓國人受到刑事處分。所以違法民宿加強了監管讓非法民宿無處可藏。剩餘的民宿更加規範化運營；

　　那麼有很多人會說，雖然加強了民宿監管但是放寬了民宿制度不是會很多人申請民宿嗎？不也是變得到處是民宿？

　　從我多年來從事日本移民法務、經營管理簽證等經驗來說，我深知現在違法民宿不僅是日本人在做，更多情況下是咱們中國人在從事，以前的民宿難以在揭發上規範，更不用說取締。但是新法就僅僅是粘貼民宿標識這一塊就能讓很多違法民宿浮出水面。

　　3、留學生、在日工作簽證經營民宿將不再可行

　　以前留學生一般都是每天規定4小時時間打工，現在的留學生很大一部分以經營民宿為生，另外在日工作簽證者也是很多從事經營民宿，這些將不再可行；

　　那麼您會問這些人現在經營違法民宿那麼他們登記申請合法民宿不就可以嗎？我認為是不行可行的，原因是他們簽證不允許經營民宿，日本的簽證針對性非常強，例如留學或工作簽證。留學簽證只能每天規定4小時時間打工（打工的意思就是受雇，經營民宿完全是經營行為所以即使他們經營的民宿有可以申請為合法民宿但是他們和簽證沒有辦法做到經營民宿）。

　　那麼如果是拿的經營管理簽證可以經營民宿嗎？對的，經營管理簽證可以以經營民宿作為事業，這個是完全合理合法的。

　　4、未來日本民宿市場的預判：

　　未來新法實行會對現在有一定規模民宿經營公司產生一定影響，市場會從連線式發展變成點式發展，一些不以民宿為生以民宿作為輔助收入人群會增加搶佔市場份額。但是以上提到過的不居住型民宿（登記型民宿）會減少，居住型民宿會增多，為什麼會有此觀點？

不居住型民宿自已不居住如果是只是作為民宿盈利來說的話，現階段大阪民宿稼働率（入住率）平均60%左右，民宿單價平均在12000日幣。那麼如果不居住型民宿限制180天經營的話，相對比起違法民宿來說經營時間短了而且通過登記還避免不了納稅，收益就會大大減少。這樣一來還不如出租來得收益高點穩定點。所以以民宿運營收益的公司最好經營180天以上的特區民宿或申請簡易旅館酒店資質。

而對於居住型民宿來說：3、4、10、11月份等旅遊旺季，加上國內假期，算下來180天是很合理的。對於原本就是自己住的房主來說，這無疑是一筆額外的收入。

個人觀點：

　　關於日本民宿經營未來相比於新的法律，個人認為實際運營才是大問題。是否有自己的特色、人員配備、民宿管理、衛生垃圾分類和清理等都是需要考驗民宿經營管理者，以及是否能運營好一個民宿的關鍵。

　　未來日本的民宿是個機會，但是也充滿這競爭，需要有熱情和一定的思路才建議大家投身其中，避免盲目投資。

　　以上個人觀點，僅供參考，歡迎大家指正。