一個上海中產眼中的樓市真相（發人深省）

一個上海中產眼中的樓市真相（發人深省）

大程，是我接觸的第一個炒股高手，2015年5月他剛剛換了第三套房子，在上海金橋，學區房，現在市值1500萬，算是典型的中產階級。

見面地點約在上海時代廣場六樓的一間咖啡廳，作為初入職場者，沒有金融相關背景，和專業人士聊「專業」，我有些忐忑，儘管他自嘲自己是小「散戶」、「野路子」。見了面，還沒來得及寒暄，大程便問我，有沒有炒過股，懂不懂樓市，有沒有系統學習過財經？很不好意思，我的答案全部是NO。慶幸的是，這沒有影響我們接下來的交流。大程用自己經歷的幾個事件，赤裸裸地向我撕開了股市和樓市的面紗；而我，也第一次體味到原以為只會出現在政治學教科書上的兩個詞，一個叫社會，一個叫階層。

1

先說說大程吧。

南方人，家庭背景普通。1996年，從小城考入了上海知名985高校，物流專業。畢業後，先去深圳工作兩年，隨後回到上海，月薪5000左右。太太從事工程設計，倆人03年在上海買了第一套房子，在楊浦區。

那個時候房價遠沒有現在這麼嚇人，6800左右一平，70平大小，花了50多萬，如今那個地段的房子已經單價6萬，翻了近乎十倍。首付百分之三十，剩下的月供，彼時大程身上只有一萬的積蓄，他笑言，男生花的多存不住錢。還好女朋友的公司當時可以免息借貸十萬，加上她工作幾年的收入，勉強付了首付。

此時的上海，聽起來還蠻溫暖。儘管還有些艱難，但背上殼，還可以往前行。

剛開始對買房有些抵觸情緒的大程，沒想到，這是他和資本市場結緣的開始。

2

04年大程結婚。考慮到孩子要出生，06年年底他就考慮換第二套房。因為經濟還有些緊張，選擇了二手房，貸款買的。在他的判斷中，房價還會長，第一套房子沒有著急賣出。巧合的是，他們在08年的次貸危機前「成功逃頂」，經過幾年對資本市場的研究，他覺得，到了「漲不動」的時候了，在危機爆發之前，小房子賣掉了。120萬，還清了之前的貸款，他告訴我，這時候他已經沒有經濟壓力了。

換房的錢除了貸款，還有一部分來自於投資。大程是個股民，在我看來稱得上「專家」了。對資本市場的著迷，有一個人對他影響很大，在大程嘴裡，用「神奇」形容了這個人，叫A吧。A很有錢，早年投資樓市，積累了很大一筆財富，有錢到什麼地步？曾在上海積累三十套房產，那麼有錢還努力炒股，對大程的刺激蠻大的。次貸危機讓大程深刻地認識到，房價不會永遠漲，但股市還有機會。以前只看體育頻道的他，後來只看財經頻道。

聽著他的故事，我似乎還能看到生活在這個被稱作「魔都」的城市的未來。

3

大程是個蠻「中庸」的投資者，不用高槓桿。剛開始入市，投幾十萬，也會虧。慢慢摸索下來，到12年，他已經有了自己的一套「投資體系」，熊市找最確定的東西、最靠譜的主題；牛市，所有行業都會漲，投最熱門的。得益於自己長時間的參悟，命中率很高，迪士尼概念股便是他的「代表作」之一。

隨後三年在股市的業績都很好，基本上可以達到投十贏八。2014年，進入牛市。2015年，似乎所有人都在賺。在手持股票到達4500點的時候，他覺得已經很高了，果斷出手清倉，因為孩子大了，想再換個房子。在震動整個中國的股災出現前，他出來了，儘管不是最高點，少賺了200萬，看得出來，他沒有糾結。

15年五月份，他換了第三套房子，仍舊是學區房。房款主要來自賣第二套房子的收入，660萬，加上自己投資理財的積蓄，1070萬購買了現在所住的房子，現在已經漲到1500萬。他有點唏噓，要是「先買後賣」就好了，因為他出手的第二套房子現在也已經漲到950萬了，如果先貸款買第三套房子，過幾個月再賣第二套，這樣基本上等於以房換房，就不需用另添房款。但他說這只是如果，不符合自己性格。

短短的六個月，居然漲了300萬！我感覺我掌握到的並不「豐滿」的經濟學理論受到了顛覆性的挑戰，這居然是真的，是我親耳聽到的，親耳聽到涉足樓市的當事人親口所說。平生第一次理解「房市瘋了」這四個字。四萬一平、八萬一平甚至十幾萬一平，我想到了不時被新聞刷新的「數字記錄」，我不知道有沒有幾十萬一平，也害怕搜索出來這樣的數據。在北上廣深這樣的一線城市裡，普通的工薪階層靠工資買房似乎成了一種奢望，因為工資永遠跑不贏房價，除非夫妻兩人靠著父輩積蓄或者工作在很稀缺、尖端的行業。可這樣的人又能有多少呢？

4

有點失落。大程又開始跟我講一個典型的樓市食物鏈。

為了理清這幾個人的關係，我同樣給他們編碼。

大勇是大程的朋友，他是這個樓市食物鏈的其中一環。最下家是一個畢業沒多久的年輕白領丙，買了乙的房子作為婚房，花了400萬（父母籌的250萬＋貸款150萬）。

乙賣房後買了大勇的600萬房子（400萬的賣房錢＋貸款200萬）。

大勇買了富人甲1050萬的房子，貸款750萬（其中300萬用於投資）。

富人甲賣房套現，帶著1050萬移民澳洲。

這個鏈條就是，丙買了乙的，乙買了大勇的，大勇買了富人甲的，富人甲賣房後移民國外。

第一次聽到這樣的鏈條，我在心裡暗笑：有點像大魚吃小魚的遊戲嘛！無知者無畏，但沒想到，居然真的被我一語成戳。

不少房地產專家已經解讀過，這一輪房市的繁榮，最主要的購房主體不是富人階層，而是中產階級。那麼富人去哪裡了？沒錯兒，要麼移民要麼轉移資產到海外。隨即，大程問了我一個問題，這個購房鏈條中受益最大的是誰？沒等我回答，他已經告訴我是那個移民去澳洲的富人甲了。

他是怎麼受益的？400萬、600萬以及1050萬。接連的三次購買行為創造了近2000萬的大蛋糕（交易額），但這兩千萬並沒有對GDP的增長做出什麼貢獻，除了百分之十的稅收和百分之一的中介費之外。

國家多印了1000多萬的鈔票，分別借給了大勇750萬、乙200萬、丙150萬，他們一起付給了富人甲，這三人換了一個好的住宿環境，代價是繼續努力工作，然後還債。這輪購買行為的本質是，中產階級拚命掙錢，表面看上去是為自己打工，改善生活，而結果竟然是為他人做嫁衣——幫助富人階層成功地把1000多萬的資產轉移到外國去。

寫到這裡，手指有點無力。沒有爹可以拼，沒有財富可以繼承，多數的年輕人選擇依靠自己的雙手，一點點改變、前行，即使速度像蝸牛一樣。奈何這些最普通的小老百姓變成了房地產市場里陪跑的「小李子」，然而，小李子20多年陪跑終究還是拿到了小金人，可大家的小金人呢？或許起點稍微高一點的人還能看到渺茫的光亮，殘酷的是更多的人連「入圍」的機會都沒有。

5

然而大程，他還告訴了我，富人甲在上海還有一套房產，出租。拿著一千多萬在澳洲完全可以過著釣魚、種菜的舒服日子，並且，國內還有人每個月定期的為他們打工，送上不菲的固定收入。最頂層是沒有太大風險的，房子賣多少，他們的決定權更大，我對階層這個概念有了具象的了解，儘管了解的過程有些殘酷。

說完了富人甲。想說說大勇。

他貸款了700多萬，他覺得房價還會漲。這個預期如果實現的話，那麼他這次的投資不會賠。萬一，我是假設，房價有一天綳不住了，破了，跌了，那麼大勇就是最倒霉的那個，因為房子貶值，而他700多萬的債務不會變。同樣的處境也適合乙，不過，他只貸款200萬，風險相對小一點。

房價要是不跌反漲呢？像丙那樣的年輕人，依靠父母付了首付，還150萬的貸款，還30年，似乎還可以供。但一線城市那麼多初入社會的畢業生呢？他們的家庭背景可能比不上丙，父母幫不上忙，房價無限的漲下去，到達他們承受的底線，出現的結果將會是，看不到希望的年輕人索性放棄買房念頭，相應地，積極性和創造性也會大大下降。更壞的結果是，光腳的不怕穿鞋的，不免會發生破罐子破摔的情況。

恐懼往往來自於，你知道的太多了？我不禁打了個冷戰，房子原來不只是生存問題，也是尊嚴問題，更是社會問題。即便我們經常對「丈母娘房地產」群起而攻之，但無法隱蔽自古以來就存在於國人內心的「面子」問題，有飯吃，有衣穿，有房住，方可立於世。

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這段時間，各方人士紛紛把上世紀90年代的日本東京的樓市泡沫拿來類比今天的北上廣深。當年的日本樓市瘋狂到何種地步？有一種簡單粗暴的計算，如果一夜之間把東京所有的房子賣掉，可以買下整個美國。後來崩盤，日本的經濟受到重創，後遺症恐怕到今天都還沒有消失。

但事情遠沒有那麼簡單。也有機構做過統計，結論是，目前北上廣深四個城市所有的房子全賣掉也才買到半個美國，還沒有到日本東京那種「失控」的地步。

是的，大程又給了我一個活生生的例子。他的朋友小雙，一個看空房市、判定房價必跌的人。

小雙在國企上班，夫妻倆住著一室一廳的房子。去年，他堅定地認為上海的房價會跌，350萬賣了。當時市場上百分之六收益的理財產品到處都是，把錢投資理財，一年能有20多萬的收入。小雙一家沒有立刻買新房，住進了月租8000的房子，他的如意算盤是，一年除了房租，還能有10多萬剩餘出去玩兒。

然而，現實卻給他當頭棒喝，他，失算了。

就在他賣房後的不久，房價開始速漲，他原來的房子已經賣到550萬！雪上加霜的是，市場上百分之六的理財產品難覓其蹤，勉強能找到百分之三的產品，原來一年20多萬的收益瞬間縮水一半。同時，他住的房子的月租也隨著房市水漲船高，他的收益幾乎支撐不了他的房租。

一個判斷的不同，從物質上看，他離原來的中產生活越來越遠了。

我懵了。彷佛能體會到自己點點滴滴攢積起的財富像沙漏一樣慢慢的流逝，它就發生在你眼前，近在咫尺，想抓，抓不到。但我知道，小雙不是這個城市中孤獨的一個。十多年的打拚，可能讓你一夜回到「解放前」，殘忍的是，你不知道這種「不合理」的變數是什麼時候到來，你只能賭，贏了，你就出來；輸了，東山再起日？愁空少年頭。

7

大程算是幸運的，至少在這輪的階層洗牌中，他沒有被洪流衝下。安全就是最好的收益，理智的大程還告訴我，幾年前，他還敢大膽的估測房市，可如今，他有點看不清了。對於我這個未來房子的潛在購買者，他還是給了我善意的提示，剛性需求，一線城市還是早買比較好，努努力吧。這條忠告何時才能派上用場呢？我也有點看不清了。

如果現在你有300萬，會如何投資分配？採訪結束，我給大程出了個難題，我知道他是比較理智的投資者，原則是不借錢投資。

會換三分之一的美元，為了抵禦政策性風險，這是大程給我的第一個答案。萬一人民幣貶值，美元還是比較安全的，未來孩子若是出國，也比較方便。

作為家中的頂樑柱，投10萬塊的保險，尤其是重疾險、意外險。

買50萬的黃金。剩下的150萬，炒股。大程喜歡炒股，在他看來，是科學也是藝術。

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大程同時給了我很多過來人的指導。他說，自己做投資這麼多年，悟明白一個道理，金融是最容易讓你看明白社會的。人生一遭，能夠看明白真的很不容易。

明白生活在這片土地上的人很焦慮，政策上的不確定性，人們沒有安全感。這個不會因為階層的不同而不同，富人也有憂慮，人民幣貶值，影響最大的是他們，越多的財富聚集，那麼縮水的損失越大。可是他們比普通百姓好過得多，可以輕鬆地把資產轉移海外，離開，逍遙。同時，階層上升通道愈加狹窄地今天，富人一直是富人，在食物鏈的最頂端，可以輕鬆地「控制」著下層階級，肆意地製造著「群嗨」，而在底層的人，選擇越來越少。

明白無論做樓市還是股市，最難的不是科學理論，而是人性，無數個歷史證明，群眾性泡沫有多可怕，你會看到一種慾望地蔓延，肆無忌憚地佔據著人心；你會看到人性醜惡和貪婪的一面，以及周而復始的悲劇。這一切，能被看透，卻無法被阻止。

明白十幾年教育教給你的理論，和你看到的世界竟然不同。勤勞未必致富，投機卻可發家。辛辛苦苦工作十年，還不如一套房子掙得多。如果年輕人對未來喪失了希望，誰還來捍衛這些原則？

看我有點「吃不消」，大程安慰我，年輕人還是應該樂觀點。這個道理，我知道。然而，比給自己灌雞湯更重要的是，我想讓更多的人看明白。

出了時代廣場，雨還在下，蠻大。我給上司發了個簡訊，雨大，不回公司，回家寫稿。其實，我的鞋濕透了，一種令人法克的涼意襲滿全身。

可是，還是有希望的對吧？

敲下最後一個字，我冷靜了。凌晨三點四十五分，窗外雨還在下，可是，我不相信會一直下。

原文鏈接(本文為作者個人觀點，不代表陸想匯立場)

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