你還以為日本民宿能賺錢嗎？——民宿180天解禁之後的風險與挑戰。

04-03

最近知乎上私信我最多的問題就是民宿180天到底是怎麼回事。其實如果你在關心日本民宿，那麼今年聽到最多的詞無非就是[民宿解禁]，[180天限制]，[京都出台了新規定]等等。

一方面各個不動產公眾號抓住時機大做文章，讓你覺得充滿機遇。另一方面各個政策不斷出台又搞得你一頭霧水。

那麼還是老規矩：不吹牛逼，也不推銷產品，只講乾貨。給你還原一個真實的民宿市場。

民泊新法—[住宅宿泊事業法]

對於[民泊新法]這個詞大家肯定都不陌生。全稱叫做[住宅宿泊事業法]，於2016年6月9日成立，2018年6月15日開始實施。現在網上所有圍繞著民宿的討論都離不開這個法律。那麼這個法律到底說的是什麼呢？用一句話來概括就是：所有居住用住宅可以在不取得旅館業許可的情況下，僅向政府提出申告就可以運營民宿。但是對於營業天數設置180天的上限。各個地方自治體可以在政府規定的基礎上根據各自實際情況進行調整。

住宅宿泊事業法案 - 衆議院?

www.shugiin.go.jp

合法化運營民宿的門檻大大降低

看過我第一篇文章的人應該知道在日本未取得旅館業許可就將住宅登在airbnb上面做民宿出租屬於違法旅館業法。將面臨100萬以下日元的罰款或者6個月以下的拘留或者兩者並罰。但是自從2018年6月15日開始，如果想將住宅用作民宿則無須再取得政府的許可，只要向政府提交必要材料作為申告，政府備案之後即可被認為合法運營。即使沒有許可，也不屬於違法行為。

只要你有房，又按政府要求提供了申告，那麼就可以合法運營民宿。相較[簡易宿所]跟[特區民泊]複雜的申請流程與冗長的審查周期，不僅節約了時間成本，而且由於是申告制，不存在許可申請失敗的情況。這無疑大大降低了民宿合法化運營的門檻。

看了我前兩篇文章，大家可能也都了解了合法運營民宿的難度。新政策一出台再加上各個營銷號的一頓鼓吹，你可能又慢慢舉起了手中的鈔票。那麼，先別著急，我們來談談180天的問題。

天數限制導致運營困難

對於未得到旅館業許可，僅向政府提出申告而進行的民泊營業。日本政府為了不影響本國居民生活對其設置180天的營業天數上限。除此之外各個地方自治體可以在180天的基礎上，更一步設置限制。

據NHK在2017年12月上旬做出的調查，在144個可以制定民泊條例的自治體之中（包括行政指令都市，中核市，東京23區等），15%的自治體表示會進一步制定額外限制。27%的自治體表示在考慮制定額外限制。佔到總數的42%。

民泊自治體の４０％超が制限を「予定」や「検討」 | NHKニュースを英語にすると?

kcis.biz

來簡單看一下現在一些旅遊業比較發達的地區自治體對於民宿的態度

12月26日東京都中央區發表了民泊條例初案：中央區全域只認可周六上午至周一上午的民泊營業，且運營者需要當面對租客進行人員確認，並進行防止噪音的說明。發生緊急事件時，需要能迅速趕到現場。

12月21日東京都港區發表了民泊條例初案：在住居專用地區和文教地區，當房東不與租客同住的情況下，只認可春假，暑假，年末年初的共計96日的民泊營業。

12月12日東京都千代田區在[民泊探討會]上發表了民泊條例初案：對於人口較少的大手町，丸之內和有樂町等區域理論上不會增設限制。對於神田等人口密集的地區，只要房東與遊客共同居住則不被限制。不認可學校周邊以及文教區附近周一至周五的民宿營業。

12月11日東京都新宿區發表了民宿條例（並非初案，而是定案）：不認可周一中午至周五中午在住宅專用地域的民宿營業，且關於投訴的對應記錄需要保存3年。

12月1日京都市向市議會提出了民泊條例初案：原則上運營者必須常駐在設施內，在做不到的情況下需要常駐在設施內800米以內的地區或者10分鐘可以趕到現場的地區。住居專用地域只認可1月份，2月份共計兩個月的營業。但是當運營者常駐，或者滿足一定標準的京町屋除外。

12月19日大阪府大阪市發表了民泊條例初案：民宿設施運營者需要事前向周邊鄰居說明該設施是作為民宿使用。

你可能納悶兒了，說好的民宿解禁呢，機會呢？怎麼算來算去做不了幾天民宿了？沒錯，政策是放寬了，合法運營的門檻也降低了。但是現在大多數民宿玩家壓根兒就沒有合法運營。政策怎麼變跟他們沒有任何關係。然而2017年12月初眾議院通過了[民泊監察法案]，意味著取締非法民宿不再是一句空話，雖然完全取締非法民宿最少也要3年以上，但從現在開始非法民宿的生存空間只會越來越少。

聽到這裡我相信那些懷揣鈔票準備入場的玩家心都已經涼透了。另一些正在日本做著非法民宿的玩家可能都凍成冰了。那麼請先深呼一口氣，真正的困難並不在於此。

明年最大的挑戰在於大資本即將瘋狂湧入，個體玩家無法生存

雖然所謂的[民宿解禁]給大部分違法民宿玩家套上了枷鎖，但這些不過是違法運營的個體散戶。而這個政策真正的影響是給大資本亮了綠燈。自[民宿新法]通過之後，不少大型公司便相繼表示將要開展民宿業務。

——2017年3月樂天株式會社與株式會社LIFULL共同出資成立樂天LIFULL

STAY株式會社。旨在提供高品質，品牌化，一條龍式的民宿託管業務。一個是日本頂級的互聯網公司，另一個是日本知名的房地產公司。兩者合作，實力自不必說。

不僅如此樂天LIFULLSTAY株式會社於2017年12月與大型租賃公司レオパレス２１（leopalace21）攜手。將レオパレス的自社物件改造用於民宿運營。最初的試點地區是東京都的大田區。

——住友林業也表示將要進入民宿行業。住友林業將要與專攻民宿中介、運營的公司[百戦錬磨]攜手，大量購置中古公寓與古民家，將其改造成民宿來運營。至2021年底為止將要累計投入100億日元。

——大型綜合不動產公司MISAWA

HOME也表示將要進入民宿行業。從民宿的運營提案到整棟公寓的改裝都在將來的計劃範圍之內。

　　等到這些大資本的業務全部展開之後，試想那些非法運營的個體散戶拿什麼跟大資本搶生意。人家可以通過實現一體化運營來削減運營成本。品牌效應可以帶來更低的獲客單價。像樂天這種互聯網公司，從來就不缺流量。線上多平台合作，隨便一推廣，要入住率有入住率，要入住單價有入住單價。再想想個體戶都有什麼？宣傳主要靠朋友圈，清掃主要靠自己，線上平台只有airbnb，而且還在非法運營。

等新法實施之後，大資本瘋狂湧入，監察愈發嚴格，競爭愈發激烈。個體散戶根本站不住腳。——這，才是[民宿解禁]之後最大的問題。

　　你所看到的[日本旅館供不應求，投資民宿正當時]什麼的，無非是一些營銷口號。旅館供不應求確實存在，但是日本本地的資本家會傻傻的等著海外投資人佔領本國市場？在你看不見的地方，各大酒店正在如火如荼的建設當中。

　　根據みずほ綜合研究所於2017年9月22日發表的研究表明：至2020年，日本酒店供不應求的現狀將大幅度緩和，除去個別旅遊地區，或者是奧運會開幕期間之外，基本上酒店供給已經充足。所以民宿想要賺錢，必須要在這三年之內站穩腳跟。

　　日本政府實施[民宿新法]確實是為了緩解現階段的住宿需求，但歸根結底根是為了促進文化交流以及解決空置房問題。前幾年所謂的做民宿賺錢無非是在民市場規範化之前之前鑽了法律的空子而已。還是那句話，由於之前做民宿確實賺錢，所以現在日本民宿被很多的人所關注。大家所看到的一些消息，也是被一些人有意或無意加工過之後的。無論你做什麼投資，你都要對這個市場有足夠的了解。不然等待你的就只有陷阱。

　　至此為止，民宿法律科普文已經全部完結，再有新規出台，還會及時更新。如果把我的4篇文章都讀過的話，相信可以避免犯一些法律常識上的錯誤。雖然民宿政策有了很大變化，但是並不代表就不賺錢了。只不過運營的思路一定要跟上而已，之後的文章會詳細說明，還請大家多多支持。