房價這麼瘋漲，為啥還有那麼多人買得起房？

國內房價的趨勢在2015年出現了短暫的走平，而在2016年年初在此出現了快速的增長，這一趨勢打了很多專家的臉，此前他們信誓旦旦的表示，中國房價已經虛高，出現了極大的泡沫，可能會走到日本和香港樓市泡沫破裂的後路。

誰真正決定了房價的走勢？

到底房價會不會漲？這是近年來的所有人都關心的話題，沒買房的人在關心什麼時候買房，既怕高位接盤之後房價大跌又怕未來要漲的話自己錯過了這一波機會。買了房的人操心的是自己用盡積蓄購買的房子是貶值還是升值。

不只是購房者在操心，房地產開發商乃至以賣地為主要財政收入的地方政府也對這些話題異常熱心。

從本質上房地產和其他市場交易行為並無差別，在所有的市場的交易行為中最終決定交易冷熱和價格的都是供求關係，所以在房價的博弈中，最終掌控價格走勢的都是購房者。

當然單個消費者顯然無法決定房價的走勢，比如說張三作為一個已經購房者當然希望房價一直漲下去，而李四作為無房者，希望在自己能夠購房的時候房價最低。

所以上述所說的購房者是購房者整個群體的行為，也就是無數個張三李四群體行為的合力。如果最終大多數人都不買房房價就跌，如果大多數人都想買房房價就要漲，這和日常買菜的道理一樣。

在思考房價漲跌的時候就需要考慮到大多數人的需求，更進一步來說就是什麼會決定大家買不買房，這裡分析的是城市化的因素。

城市化讓一二線房價繼續漲三十年？

推動城市化的因素可以分成內因和外因兩種，我國城市化要分成自發的城市化和政府推動的城市化，兩者作用互相疊加，最終都導致了城市人口的增加和對城市房產消費的上升。

自發的城市化的是社會經濟結構發展的驅動和經濟自由帶來的對更高生活品質的追求共同促成的。

生產力和生產工具的發展是城市化至關重要的因素，比如在農業時代，生產力低下只出現了很小的城市，在經濟最發達的唐宋時期城市的人口也最多，唐朝長安城估計不少於80萬人，鼎盛時期則可能超過100萬。南宋臨安城人口大約在150萬左右。但是其他時候城市人口大約在十幾萬人左右。

而現代意義上的大城市則是出現在工業革命之後，1760年，英國5～10萬人的城市只有一個，1851年達到十三個；1851年，十萬人以上的大城市已經有七個。1850年，僅有45個歐洲城市擁有十多萬人口，但到1900年，則達到143個，增長了三倍。

在第三次工業革命之後，由於生產力開始進入到一個前所未有的發達階段，大城市的人口也進入千萬的級別。現在人們可以設想在人工智慧等技術開始普及之後，城市的供養能力和承載力將進一步上升，城市人口數也會進一步增多。

考慮到口總量，中國城市化的速度是世界範圍內前所未見的情況，1980 年，中國城市人口僅佔總人口的19%。2011年中國城市化率首次突破50%，而到 2020 年，政府預期這一數字將會達到 60%。

即便按照每年1%的城市化率來算，中國要完成城市化率也至少需要三十年以上，在這期間城市人口都是增加的也就是對房屋的需求也是增加的。

當然有人說了城市隨著人口的增加居民建造用地也會增加呀，這樣不會可以平緩需求了嗎？這種說法有一定的道理，但需要關注的是土地和人口誰增加的快。一般的規律都是人口先增加才會增加土地面積，也就是長期來看，土地供應都是偏緊張的趨勢。

另一層面城市化之後並不意味著就會迎來了長期的平衡時代，實際上從人類社會的發展歷史來看，都是先小範圍的聚集再大範圍的聚集，這也是城市出現的原因。所以城市化之後依舊會出現人口流動。

總的來看人口流動的趨勢會遵照：鄉村——縣城——小城市——中等城市——大城市。鄉村和小城市的人口最終會向中等城市和大城市聚集。

在這樣的情況下，房價就會出現分化，三線城市以下房屋銷售困難，房價不斷下跌，而一二線城市則長期處於人口凈流入的情況，房價上漲。

在日常生活中，有幾個常見的關於房價將下跌的誤區常常被大家拿來說明房價將下跌，這些誤區看似有道理，但真的靠譜嗎？

誤區一：人口老齡化房價就會跌？

比如說有一種觀點認為中國現在處於人口老齡化的階段，現在的獨生子女人均兩三套房，所以房子以後肯定不值錢。

人口現在確實處於老齡化的階段，表面上可以看這個算數是沒有錯的，問題是房價的問題不會這麼簡單就可以計算清楚的。

很多結婚的獨生子女夫妻雙方父母確實都有很多房子，但是這並不能解決子女的購房問題，

比如南方父母的房子在一個小城市，而女方父母的房子在另一個小城市，但兩人卻在北京或者上海工作，即便是老家有再多的房子也解決子女的需求。

不要以為是這是孤例，據筆者多年來了解，從農村或者小城市因為上大學之後在大城市工作的年輕人絕大多數都希望在大城市定居（當然不考慮最終能否如願）。

誤區二：房價比工資高很多大家就買不起房？

還有一種認為房價要跌的觀點認為現在房價相比工資太高了，已經超出了大家的購買能力，未來不跌大家都買不起。

這個觀點看起來也合情合理，比如北京市區的房價已經突破5萬一平了，北京是年人均GDP才10萬，如果一個人要不吃不喝50年才能買一套100平米的房子。

這是問題的真相嗎？不是，因為除了投資者和富人，一般的大眾一般都不會一個人買房而是夫妻共同買房，這樣一來人們對購房的承受力就會大大增強，而且銀行貸款也大大的增強了人們對房價的承受力，即便是現在承受不了的房價壓力放在30年上也會減輕不少。

此外，按照當前收入來對衡量人們對房價的承受力在歐美國家是可行的，但是這一方法在大中華區（包括香港、台灣）卻是行不通的，否則如何解釋香港遠遠超出收入水平的房價。

這是什麼原因呢？

因為中國人有儲蓄的傳統，據國際貨幣基金組織、世界銀行和美國中央情報局2015年度《世界概況》顯示，中國是世界上儲蓄率第三高的國家。周小川也認為中國的儲蓄率在50%以上，這就意味著買房的時候還有父母的儲蓄可以動用，子女買房父母出錢在中國非常普遍，甚至有不少人是由父母全款買房。

總之，房價的問題不是簡單的數據加減乘數就可以得出的，更不是短期三五年甚至七八年就可以得出結論的。在房地產成為中國經濟主要增長力量的時候，對它的考量理應站在更高的角度上，更大的趨勢上進行觀察。

以十年為跨度，一二線房子看不到未來降價的空間，每次所謂的調整也並非降價，而是短暫的平穩和緊接著的迅猛上漲。在大趨勢面前最怕的是你什麼都沒做，在大家的起飛 的 時候沒趕上，在退潮的時候卻被拖下水。

至於獨善其身，是一件非常難的事情。