城市更新：實現「不可能三角」平衡（以恩寧路改造為例）

我們在前文城市更新：士紳化推動城市「不死」還是走向「分裂」？陳述，西方城市的士紳化主要發生在市中心、交通要道、知識機構和濱水區這四大熱點區域。事實上，國內大量城中村的拆遷改建，本身就是「市中心（city core）」士紳化的中國版本，但我們一般認為那是城鎮向外蔓延擴張的住房規劃——城中村的集體用地性質本身與農地相當，居住其上的原住民外遷也很容易——那麼，如果未來市中心的「城中村」因為保護問題而難以拆遷，（毫無疑問，這會越來越普遍），它們的更新模式應該是怎樣的？

廣州恩寧路永慶坊的更新改造過程，應該能在這方面提供一些探索性的經驗。這個項目從2007年發布拆遷公告，飽受「破壞歷史街區和歷史建築」」的輿論攻擊，到2011年修改規劃「突出歷史文化保護、大幅增加擬保護的歷史建築、不追求就地經濟平衡」，再至2015年底招標萬科開始建設，2016年10月開始對外開放運營，最後至運營近一年後的2017年8月組織舉辦《廣州恩寧路永慶片區微改造實施評估研究》終審，項目算是走完了整個更新曆程。利益相關方政府、社區原住民、項目運營方、設計改建公司、入住企業、商戶和人才（甚至外來旅遊人群），就如何平衡項目的歷史文化和建築保護、財務回報、商業活化、居住品質提升、交通和空間完善等議題的討論歷時整整10年——對一個佔地僅8000平方米，建築面積7000平方米，大約60棟建築的項目來說，這個進程實在是太不「中國速度」了——但漫長的溝通進程，最後沉澱出來的可能才是最值得被珍視的、最不能被忽視的和最值得借鑒的。

恩寧路建始於1931年，位於廣州西關老城的心臟地帶，全市最長和最完整的騎樓街、豐富多樣的文物古迹、完好保存的舊城生活風貌為它掙得了「廣州最美老街」的聲譽，但歲月的洗禮也讓它周邊成為廣州危舊樓最集中的區域之一（圖1~3）。

圖1~3：青磚屋、黑瓦頂、麻石道、滿洲窗、趟櫳門……這些總是和民國風聯繫在一起的西關騎樓背後，是已經無法滿足現代生活居住的成片危舊樓房

2007年9月，廣州市發布恩寧路拆遷公告，拆遷範圍就包括永慶坊片區。拆遷遇上歷史建築，讓項目一開始就受到本地媒體關注（圖4~5）。在2009年社區居民、市民和NGO組織聯合推動上書政府，要求將「恩寧路列入歷史文化保留街區，並制定合理的補償方案」。廣州市政府在2010年10月響應公眾呼聲成立15人組成的專委會，並在次年6月份的規劃委員會上通過了「保留歷史建築」的方案。這種政民溝通合作的方式也一時被傳為美談：「恩寧路事件是廣州舊城保護更新公眾參與的轉折點。參與主體的多元化打破了政府壟斷實施進程的局面，並促進其由排斥公眾參與走向開放公共參與渠道。」

圖4~5：2009年12月15日和16日出版的《新快報》質疑改造規劃不公開不透明，迫使政府召開媒體見面會，公開規劃，徵求公眾意見。

但截至到2011年修規之前，政府已經以拆遷的名義徵收了永慶坊內的部分房屋，其中55%被認為是需要保護的歷史特色建築。拆遷重建的原計劃被廢棄，只能改作商業開發。但這同時衍生出的新問題是，剩餘未接收拆遷的住戶普遍有「搭順風車」的傾向——相比房屋被徵收的一次性回款，等政府將片區開發成活躍的商業區之後，房屋的永久性商業價值可能更高（即便不作商用，政府未來在一個成熟的商業區徵收歷史建築的補償款也要比現在更高）。最終的結局是，在媒體的推波助瀾下，永慶坊有27戶拒絕了政策徵收，選擇了「自主更新」（圖6）。

圖6：最後妥協的方案是，原住民「自主更新」，但政府提供規劃細則和管理要求

時不我待。廣州市荔灣區政府憑藉徵收來的7000多平方米的房屋在2015年10月對外公開招標，最終萬科作為主體開發運營商開始介入永慶坊項目。本地的創意設計機構豎梁社承擔項目的建築更新改造設計工作。

設計方案耗時5個月，從2016年2月開始，萬科與豎梁社對永慶坊並未拘泥於「保護」和「修舊如舊」的窠臼，作了大膽改建。他們在建築良莠不齊（有價值甚高的風貌古建築，但近年新建的簡易樓房也不少，還有私搭亂建的構築物，長期空置破敗的房屋）、產權情況複雜、居民心態各不一樣的情況下，將近60棟建築單獨編號，逐棟考察，並對它在街區的位置、建築風貌、立面完整性、結構狀況等統一評分，最後給出「原樣修復」、「立面改造」、「結構重做」、「拆除重建」和「完全新建」的處理建議（圖7）。

圖7：永慶坊不同建築的5種改建方案：棕紅色，修繕修復，446.85m2；黃色，保留外立面風格風情、內部整改，1814.75 m2；天藍色，危房或已坍塌，需要復建，1856.47 m2；綠色，整改外立面，保留結構，4588.98 m2；紫色，農民房，改造立面，保留結構，613.94 m2。

同時設計方也汲取相關項目改造經驗，避免歷史風貌統一整治的街道雖然看上去原汁原味，卻因為業態單一，房屋格局沒法吸引現代的商業辦公使用等而門庭冷落，只有街道沒有生活，淪為「布景一條街」。首先正視老城在現代社會的邊緣化處境，從產業業態和生活內容給其注入新活力，並在設計上激發這種新活力，希望將改造後的永慶片區是一個能平衡傳統風貌和當代社區精神的多元化產物。

最終改造完成後的項目，包含一個萬科雲聯合辦公，一個供辦公人員租住的小型公寓、一家社區營地教育機構、一個公共活動場所、民居改建的藝術空間、幾家小型的特色商業，並翻新了李小龍祖居（分別見圖8~14）。

圖8：萬科雲聯合辦公，創造性地引入採光天井，將光線引入底層辦公區域，解決原先房子過於挨近、缺乏足夠空隙帶來的採光和通風問題

圖9：萬科配套的人才公寓內飾，面積問題，能提供的公寓數量有限

圖10：萬科給項目提供的社區配套教育

圖11：精緻的公共活動廣場可能是整個項目的中心，既是本地居民日常休憩社交活動之地，也是事實上的遊客集散中心， 更為後期舉辦各種活動提供了場地支持

圖12：緊靠廣場的是一棟民國時期民居小樓改建而成的藝術空間，可以舉辦各種室內活動展覽

圖13：當前運營的商業店鋪尚少，但也已經開始提供特色咖啡店、手串工藝品和各種美食

圖14：改建後的李小龍祖居，也可以為項目帶來特定的旅遊人群

那麼，最終改造的實際效果究竟怎麼樣，這種「政府主導、企業承辦、民眾參與」的城市更新方案能夠兼顧各方訴求，作為一般經驗對外推廣嗎？對廣州市政府而言，老舊社區更新和危房改造是重要的民生工程。據統計廣州全市尚有2831個老舊小區，總建築面積約7000萬平方米（其中危房2195幢，總面積31.67萬平方米），總戶數約100萬戶，300萬人。根據廣州市城市更新計劃，未來將用5年時間完成943個基礎設施老化、環境較差的老舊小區的更新改造。雖然並非所有老舊小區改造都會涉及到像永慶坊一樣的建築保護問題，但毫無疑問，政府亟需和待改造的老舊小區住戶就補償方案建立默契和共識。這需要政府和媒體通力協作，建立公開透明、靈活多樣、公平適宜的補償標準，讓待改建小區居民先期形成合理的補償預期，從而有效減少溝通成本，加快改建速度。

像萬科這樣的主體開發運營商的盈利狀況呢？這取決於改造成本，改造後業態的市場接受情況、運營期限和運營質量。最終的評審報告《廣州恩寧路永慶片區微改造實施評估研究》顯示，改造後的共享辦公的月度租金高達150元/平方米，當前的出租率也已經超過80%；商鋪的租金價格也達到150元/平方米，幾乎是改造前的2~5倍；住房的租金也從30~40元/平方米提升一倍至60~70元/平方米——這無可辯駁地證明了永慶坊地塊的商業價值，但考慮到萬科對整個項目的建築改建成本高達6500萬元（平均每平米接近1萬元），預期項目至少要12年半才能收回成本。當然隨著知名度快速傳播，其商業收益增長速度或可加快也未定，以上海田子坊為例，辦公租金已達到15元/天/平米，更逞論商鋪部分的價值。

而荔灣區政府給萬科的運營租期僅為15年，盈利顯然不是永慶坊改造項目的考慮重點。事實上在招標時的期限設定上，廣州市城市更新局副局長鄧堪強表示：「作為試點，不管定多少年都可能有爭議，所以就想先15年試一試。」——15年對永慶坊項目來說只是個實驗年限，但租金是影響企業實際投資的重要因素，更長的運營期限可以更好調動市場積極性，鼓勵企業加大投入，提供更具長遠規劃的商業業態。

企業更在乎的可能是項目的整體開發許可權。永慶坊最終選擇「自主更新」的戶主，積極的也僅僅是粉刷外立面去配合項目改造風格，消極的認為無需更新，這毫無疑問會損害項目的改造完整度，降低後期的運營質量（圖15~16）——誇張點說，改造空間如果破裂太多，會直接降低項目改造的成功率。

圖15：收儲的約60棟建築都作了立面和屋頂改造，但其中間雜著幾棟不作為的「自主更新」

圖16：對比明顯的屋頂，要麼是新近自我改建裝修過，要麼是空置，要麼是財力不夠

而對於不接受搬遷的原居民來說，不管情願與否，他們都很難成為自己預想中的受益方。首先，老舊社區的居住環境已經難以滿足現代需求，原住戶的子女們往往會在成家後搬遷出去，讓原住民留戀於此、不願搬走的是長期建立起來的熟悉安詳的鄰里關係。而這種牢固的社會關係事實上在被徵收的戶主外遷之後已經破壞殆盡。在項目改建過程中，他們又不可避免地生活在惡劣的建築環境中（圖17）。而在項目改建完成後，他們原先依賴鄉鄰、小本經營的土壤也不復存在了……對他們來說，可能最好的結果是，政府和企業在項目改建時將其房屋一併改造，讓他們生活在歷史文化的標本里。但這又毫無疑問會增加企業的改建成本，同時可能又會反過來影響政府的前期房屋徵收。

圖17：窗戶被擋、路面泥濘、噪音不斷……留下來的住戶的生活在項目改建過程中飽受侵擾

永慶坊的改造實踐，證明在當前的語境下，市中心歷史文化建築的再開發，其溝通成本是極其昂貴的。不會有完美的「政府主導、企業承辦、民眾參與」——這本身就是不可能的三角：政府追求「不失地、不失益」，企業追求整體改造利潤回報，那就意味著需要統一項目所有權，整體拆遷改建：民眾的參與就只能是「接受搬遷」；而要求政府主導和民眾參與，那就會出現政府給予的搬遷成本高昂，項目內的建築所有權分散、改造進度不統一、改造風格突兀的一系列問題，企業自然就缺乏輾轉挪騰的空間：怎麼在殘缺的空間內開發出短期回報高得商業業態來呢？而如果片面追求企業承辦和民眾參與，就不可避免地變成「集體土地辦企業」的模式，也就談不上政府主導了。

但城市更新本身就不是容易的事情，歷史文化街區的更新要讓各方百分百滿意，自然也不太現實。唯一的正確之路只能是建立溝通橋樑、協調化解各方矛盾，盡量兼顧政府、企業和民眾的利益。這個過程自然是費時費事的——那就意味著更不能浪費像永慶坊這種成功案例的開發經驗，畢竟持續的跟蹤、宣傳、報道本身就可以讓其他項目的潛在參與主體不斷調整自身的利益預期（溝通成本高昂的癥結正是因為每個人都認為自己應該得到更多，從而讓項目無法往前推進）——雖然每個項目都不一樣，但其開發協調進程總是類似的：成功的項目大約都是找到了利益平衡點，讓不可能的三角成為可能。

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