從人口角度看三四線城市房價的未來

從人口角度看三四線城市房價的未來

一、中國將快速進入嚴重的老齡化社會

日本是世界上老齡化最嚴重的國家之一，其65歲以上的人口已達到全國人口的1/4，僅次於摩納哥，居全球第二位。

那麼，中國離日本的現狀有多遠呢？——大概只需要20年。

屆時，最後一個高峰期的人口將會達到45-50歲，而目前50歲左右的高峰人口將大規模進入70歲，成為退休的主力軍，為養老金帶來極其沉重的壓力。

二、中國是世界上少有的未富裕低生育率國家

隨著富裕程度的提升，一個國家的生育率通常會逐漸降低。

這些國家主要分為三類：

• 前蘇聯東歐集團、前南斯拉夫：這些前社會主義國家在蘇東劇變之前已經達到了較高的社會發展水準，婦女地位較高，生育率也下降到和西歐類似的低水平

• 迷你島國：迷你國家，產業單一，年輕人流失

• 東歐以外的非小島國家，只有兩個：中國、泰國

可以說，中國在當前並不很高的發展階段便出現了如此低的生育率，在全球也算是非常獨特的一個現象。

三、年輕人斷崖式下降所導致的經濟頹勢

無論是較為發達的日本和韓國，還是發展程度更低的泰國，當他們達到和中國當前類似的年齡結構後，其經濟增速都進入到低增長時代。

日本和韓國在達到和中國目前類似的年齡結構後，經濟都進入了低速增長。

• 1995年，日本的人均GDP達到4.25萬美元的高峰（高達美國的148%），2015年回落到3.25萬美元（僅為美國的57%）。

• 2006年，韓國的人均GDP為2.09萬美元（美國的45%），2015年增長到2.72萬美元（美國的47%）。

• 2000-2010年，泰國的人均GDP 從2029美元增長到5059美元，增加了約250%

• 自2010年後，泰國的經濟便進入了低速增長，2015年泰國人均GDP為5735美元，相比較5年前，年均名義增速僅約2%。

四、歷史上跨越中等收入陷阱的年齡結構——年輕

日本和韓國是世界上極少有的跨越過中等收入陷阱的發展中國家。我們來看看他們在高速發展跨入發達世界時的年齡結構是怎樣的。

中國目前的人均GDP約8000美元，和日本1960年代末期、韓國1980年代末期類似（考慮美元通脹換算成當前美元）

• 1965年，日本人均GDP 7000美元，1975年達到2萬美元

• 1985年，韓國人均GDP 5500美元，1995年達到1.9萬美元

傳統的歐美髮達經濟體從人均1萬美元增長到2萬美元（同上，換算成當前美元）的時間段，大約是20世紀50-60年代。這一時期他們的年齡結構，相對於當前的中國而言，也是非常年輕的。西歐、北美、日韓等發達經濟體，當他們從類似當前中國的經濟水平再向上邁一個台階的過程中，其年齡結構都比當前的中國要年輕許多。

五、中國的人口周期和經濟周期

看看中國歷史上的人口和經濟周期情況。下圖是1949年以來的中國人口出生數量和1978年以來的中國GDP增速對比圖。其中，人口出生圖向右平移了20年，代表出生人口平均在約20年後進入勞動力市場，並逐步開始準備結婚、買房、買車、添置家電等大宗消費。

第一次人口高峰：建國後第一個人口出生高峰出現在三年困難時期後，直到70年代中期為止，平均每年出生2500萬人，最高峰在1970年達到2800餘萬。這一高峰時期的人口在80年代中期至90年代中期進入20歲。在這10年里，除89-90年外，其餘年份中國經濟均保持高速增長，且出現了較高的通貨膨脹。90年代初期出現了股瘋和第一次炒房熱。

第一次人口低谷：1970年的2800萬出生人口頂點之後，中國的出生人數開始逐年下滑，1980年降到1800萬，十年間出生人口下降了約40%，直到1982年才回到每年2000萬以上。這一低谷時期的人口大約在90年代中期到21世紀頭幾年進入20歲。從1995年開始，中國經濟結束高速通脹，第一次地產泡沫破滅，特別是亞洲金融危機後，大宗商品價格回落，煤炭鋼鐵過剩，出現大規模下崗潮，銀行壞賬問題顯現，經濟走入通縮，物價長期穩定。

第二次人口高峰：80年代中期開始，中國迎來了第二次人口高峰，他們是60後第一次高峰人口的後代。這一時期中國平均每年出生約2300萬人，最高點是1990年的2600萬。這一時期出生的人口在21世紀的頭10年進入20歲，而這也開啟了中國經濟新一輪的高速增長。從2003年開始，中國經濟走出了90年代末開始的通縮，CPI逐年上升，從大宗商品到住房價格，再到肉菜蛋價格，都出現了大幅度的增長，鋼鐵、煤炭、石油價格飆升，經濟高速增長，銀行壞賬率下降到歷史最低，中國的經濟總量達到世界第二位。

第二次人口斷崖式下跌：1990年的2600萬人口出生頂峰後，中國的出生人數又開始快速下滑，1992年後便一直低於2000萬，直到1999年降低到1150萬的最低谷。這一時期的出生人口最早在2012年開始進入20歲。也正是從2012年開始，中國經濟告別了9%以上的高速增長。大宗商品價格開始由盛轉衰，CPI也告別了高增速，全國除了少數城市外，大部分地區房價橫盤甚至開始下降。

下跌上半場剛結束：現在是2016年初，今年將有1600餘萬年輕人滿20歲，較6年前下降了約40%。這一數字再過4年還將下降30%。也就是說，由年輕人斷崖式下降所導致的經濟低迷周期，目前剛完成上半場，還有更嚴峻的下半場等待著我們。

永無止境的下跌：目前中國的總和生育率不到1.5，也就是說2對夫婦平均生育不到3個小孩。如果未來的總和生育率繼續保持在1.5，那麼等90後開始生育的時候，中國的出生人口將會只有90後的約75%。如前面所說，90後是中國人口斷崖式下跌的一代，那麼等未來幾年，他們的生育高峰到來之時，中國的出生人口將會出現更嚴重的斷崖式下降，在約10年後，降低到每年只有8-900萬左右出生人口的創紀錄低點。

綜上所述，60後人口高峰帶來了85-95年經濟的高速發展。而75後人口低谷，則使得中國經濟在90年代末-21世紀初經歷低迷。此後80後人口高峰再次將中國經濟帶出迷茫，走向新的高峰。

但是，80後人口高峰之後，又是90後人口的斷崖式下跌，由此伴隨著的，是2012年後中國經濟進入新一輪低谷，並可能會在未來3-4年達到谷底。

和此前的谷底有所不同，中國再也沒有迎來新的出生人口高峰，相反，則是一個比一個低的人口出生低谷。再也不會有新的人口高峰來幫助中國經濟走出低迷。

難以逆轉的出生率：中國的出生率能逆轉么？從中國周邊國家和地區來看，可能很難。目前日本總和生育率是1.4，韓國、港澳台、新加坡只有1.1-1.2，屬於全球最低的行列。一般來說貧窮地區的生育率比富裕地區更高，但是，連泰國這樣的人均GDP不如中國的國家，生育率也只有1.5，人均GDP只有中國1/4的越南，生育率也下降到了1.7。

從全球各國歷史來看，生育率下降後，幾乎沒有重新回升的例子。中國未來的總和生育率可能會逐步下降到如同台灣、韓國、泰國、日本這樣的1.2-1.4的超低水準，也就是說每隔一代人，出生人口就打6-7折，三代之後，就只有25%了。

85後每年出生：2300-2500萬

10後每年出生：1500-1600萬——打六五折

由此推算：

35後：950-1000萬

60後：600萬

六、三線以下城市將面臨更嚴峻的挑戰

中國在出生人口不斷走低的同時，是城市化率、大城市化率的不斷提升。隨著年輕人口大量進入大城市，落後地區、三四線城市、縣城、農村未來年輕人口的減少速度，會比全國平均來得更加猛烈。

下面來看部分省市第六次人口普查相比第五次人口普查0-14歲人口的變化情況，紅色為低於全國平均水平：

七、中國人口和經濟的未來

如前文所說，中國目前的人口年齡結構，和20年前的日本類似。

下面是日本出生人口和經濟走勢對比圖，同樣的，出生人口向右平移了20年。此後日本新增年輕人數量便開始了斷崖式下跌，日本經濟也由盛轉衰，進入經濟低迷期。由於此後再無人口高峰來挽救，日本經濟在經歷了20餘年的長期低迷後，並無好轉的跡象，還將持續衰落下去。

下圖還列出了日本歷年利率圖，在1990年到1995年人口拐點的五年里，日本的利率從6%下降到了不到1%。這說明日本政府盡了最大努力來刺激經濟，希望使其走出困境。但事實證明這這並沒有起到預想中的效果，日本經濟並沒有任何起色，相反，由於大規模的刺激政策，日本成為全球負債率最高的國家之一。

現在的中國，人口年齡結構對應的正是1990-1995年的日本，未來將會如何發展，讓我們等待時間來檢驗一切。

總結全文

1、中國是世界上很稀有的未富裕低出生率國家，和中國類似的只有一些前蘇聯、東歐國家、幾個小島國，以及泰國，目前這些國家的經濟發展都比較低迷

2、中國目前的人口年齡結構已經和20年前的日本比較類似，並將在未來20年達到如今日本的老齡化程度

3、世界歷史上，凡是達到中國當前年齡結構的地區，全都進入低速增長甚至停止增長

4、現有的發達經濟體，在其跨過中等收入陷阱的時期，都比當前的中國年輕許多

5、中國歷史上的人口周期和經濟周期有較強的同步性。人口高峰時期，經濟通常高速發展，人口低谷時期，經濟通常陷入低迷

6、未來中國的出生人口再也沒有高峰，反倒會出現一個比一個低的低谷

7、2016年的中國還處於進入人口低谷的轉折點，真正的年輕人口斷崖式下滑還在未來幾年

8、落後地區、三四線城市，將會面臨比全國平均水平更糟糕的年輕人口斷崖式減少，這可能導致各類消費增速的急速下滑，甚至進入負增長。因此，現在還遠不是三四線城市經濟形勢最為嚴峻的時期，更加殘酷的挑戰還在未來。

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