為什麼說租金控制是毀滅一個城市的最好辦法

一個常見的價格上限例子是租金控制。在許多城市，地方政府都規定了房東能向房客收取的租金上限。這種政策的目的是幫助窮人更能租得起住房。經濟學家經常批評租房控制，認為這是一種極無效的幫助窮人提高生活水平的方法。一位經濟學家稱租金控制是「除了轟炸之外，毀滅一個城市的最好方法」。

租金控制的一個不利影響對一般人來說並不明顯，因為這些影響要在許多年後才能顯現出來。在短期中，房東出租的公寓數量是固定的，而且，他們不能隨著市場狀況的變動而迅速調整這個數量。此外，在短期內，在一個城市尋找住房的人的數量對租金也並不會非常敏感，因為人們調整自己的住房安排要花時間。因此，住房的短期供給與需求都較缺乏彈性。

與任何一種價格上限一樣，租金控制導致了短缺。但由於短期中供給與需求缺乏彈性，最初由租金控制引起的短缺並不大。短期中的主要影響是降低了租金。

長期的情況則完全不同，因為隨著時間推移，租賃性住房的買者與賣者對市場狀況的反應增大了。在供給一方，房東對低租金的反應是不建新公寓（而不是與父母同住，或與室友同住），而且也促使更多的人遷居到城市。因此，在長期中供給與需求都是較為富有彈性的。

當租金控制把租金壓低到均衡水平以下時，公寓的供給量大幅度減少，而公寓的需求量大幅度增加，結果使住房大量短缺。

在那些實行租金控制的城市裡，房東採取各種機制來配給住房。一些房東讓租房者排隊等待，另一些房東喜歡把房子租給沒有孩子的房客，還有一些房東根據房客的種族實行歧視。有時，住房被分配給那些願意暗中賄賂大樓管理者的人。實際上，這些賄賂使公寓的總價格（包括賄賂）接近於均衡價格。

為了充分了解租金控制的影響，回顧一下經濟學十大原理之一：人們會對激勵做出反應。在自由市場中，房東努力使自己的房子清潔而安全，因為令人滿意的公寓可以租到較高的價格。與此相反，當租金控制引起短缺和排隊等待時，沒有什麼激勵能使房東對房客關心的問題做出反應。當人們排隊等著住進來時，房東為什麼要花錢維持和改善房屋狀況呢？結果，雖然房客交的房租少了，但他們的住房質量也降了。

決策者往往通過實施額外管制來對租金控制的後果做出反應。例如，制定相關法律，將住房中的種族歧視認定為非法，以及要求房東提供適於居住的最低條件。但是，這些法律實行起來很困難且代價高昂。與此相比，當取消租金控制，並由競爭的力量調節住房市場時，這類法律就都沒有那麼必要了。在一個自由市場上，住房價格會自發調整，從而消除那些引起不合意房東行為的短缺現象。