作為行政，我是這樣搞定年2500萬元物業管理項目的 | 知行精選投稿

作為開年的第一次投稿推送，我們選擇了高級行政管理同行分享的物業管理全盤經驗。

新的一年與物業打交道，或許可以給各位行政有新的思考。

ENJOY

「小張，聽說你大學的專業是通信工程?」

「是的，領導。」「那好，去幫我充點話費。」

「小吳，聽說你在美國讀研專業是環境工程?」

「是的，領導。」「那好，把我辦公室地掃了。」

本人電氣相關專業畢業，雖然沒有直接去換燈泡，但機緣巧合，開始接觸並負責公司的物業管理工作，目前物業項目年費用約2500萬元，物業人員300餘人。

隨著企業總部大樓和產業園區的興起，以及行業專業化分工的不斷演進，大量基礎性工作都按照專業外包的方式開展，企業僅設置少量行政崗位對外包工作進行統籌管理，相信也有越來越多的朋友加入了對接物業管理的行列。

在別人眼中，手下有幾百人可供差遣，還有眾多客服MM眾星捧月，日子應該是相當舒坦的。實則不然。物業行業屬於勞動力密集型行業，人員素質偏低，人員流動性大。要使物業公司能夠按照甲方要求，提供高標準以及持續穩定的服務，其實是一件非常不簡單的事情。

下面就結合本人過往經驗，從合作準入、人才管理、質量管理和考核結算四個方面和大家分享一下對物業公司的全過程管理。

一、合作準入：選擇一家合適的物業公司是良好開端

目前大部分企業的物業管理都採取服務外包的方式，因此選擇一家合適的物業公司便是行政人員必須面對的工作之一。

1.供應商選取。

不同企業有不同的採購模式，以下幾個方面可供選擇時參考。

在專業資質方面，可考察物業公司具備的資質等級。雖然國家近期已取消物業管理資質核定，但仍可作為重要參考因素之一，畢竟能達到國家資質標準的，公司本身已具備相應的綜合實力。

在項目經驗方面，可重點考察物業公司的同類項目經驗，包括同類項目經驗的數量、服務時間長短等。物業公司需提供相應合同、發票及甲方聯繫人等證明材料，有條件的還可以實地考察下。

在團隊成員方面，重點關注團隊成員的綜合素質、項目經驗及穩定性。物業公司擬投入項目的團隊成員，需要提供相應的社保證明，從公司為人員購買社保的時間長短可以大概看出該公司的人員穩定程度，側面體現物業公司的企業文化。

2.合同設計。

有的小夥伴可能會說，由於各種複雜情況如集團統一採購選定等，要是無法選到中意的物業公司怎麼辦？這個時候合同的設計就顯得尤為重要了，因為最終的合作落地、執行、考核、結算及糾紛處理等都是以合同為基礎的，不聽話的公司最終要靠合同來收拾。

要做到管理模式清晰。確定合作共贏主基調，期望物業公司能為甲方提供優質服務，同時賺取合理利潤。明確管理模式，結合企業實際情況選擇合作模式，如成本酬金制或包干制。合作周期考慮2-3年，時間太短物業公司剛熟悉情況就要退場（如後續未中標繼續合作的話）則物業公司不願投入人力物力；時間太長又要考慮極端情況下如不合適怎麼解除合同（實際操作中解除合同太難了）。

要做到報價結構合理。合同報價表的設計就是管理思路的直接體現，為避免後續執行的糾紛，儘可能採用預估工作量，採購時按單價報價，執行按發生工作量和報價按實結算，盡量減少議價環節。同時考慮物業工作的複雜性和特殊性，可預留部分機動資源，雙方議價經不同層級審批後生效，以應對各類突發情況。

要做到管理考核標準明確。要在合同設計階段即明確物業服務的主要工作內容和服務標準要求，使物業公司在招投標階段就能了解甲方的需求，合理評估相應人力和設備等資源配置。針對各項工作標準制定量化考核要求。

二、人才管理：高度重視物業骨幹團隊的培養

同行交流大家經常談起的一個問題就是物業行業人員流動性太大了！找到合適的人不容易，一把屎一把尿培養出來的人又留不住，怎麼能確保服務的持續穩定啊？

這確實是一個值得思考的話題。試想下，如果你在公司既能獲得能力的提升，收入又能穩步增長，你會輕易走么？

注重物業公司人才培養。俗話說，主將無能，累死三軍，骨幹團隊的人員培養尤為重要。骨幹團隊在工作執行過程中發揮著承上啟下的作用，在接收理解甲方工作意圖的同時需要將工作分解到一線員工去落地並關注成效。一方面通過項目實踐加強在專業縱深方面的鍛煉，另一方面通過參與落實甲方的各項工作要求如管理方法實踐、重大問題解決等，充分吸收積累管理經驗，拓寬知識面。

注重物業人員利益維護。在物業公司賺取合理利潤的同時，要關注物業員工的利益，畢竟逐利是公司的本質。最基礎的就是要求物業公司必須按規定為所有人員購買社保，如資源較充足，還可在物業費中約定年終獎（如雙薪）、工資遞增幅度（考慮較長合同周期時的人工成本及CPI增長等），並且約定這些費用必須落實發給員工，否則甲方也不予支付給物業公司。

三、質量控制：結合物業行業優勢和企業特點開展質量管理

物業公司輸出的是基礎模塊化服務，而各企業的企業文化、服務要求又各不相同，如何實現服務需求與服務提供的良好匹配，確保服務滿足甲方要求，這就需要開展質量控制工作。

開展標準化作業編製工作。基於SOP管理（標準作業程序）和ISO體系認證，開展各崗位工作職責梳理，及各模塊工作標準、流程、方案、表單等的編製工作，為各項工作開展提供指導。定期對標準化文件進行評估，組織開展流程穿越和內審監督，不斷更新優化，確保符合管理要求。

構建高效工作對接機制。組織開展定期溝通如周例會，協調解決存在問題，制定下一步工作計劃；利用微信工作群開展實時工作安排，提交溝通效率。建立工作清單制，業主提出的各項工作要求（含不同渠道如郵件、會議、微信等）均納入工作清單，並根據要求時限進行落實和反饋。

四、考核結算：善用考核和結算實現閉環管理

合作愉快自然是大家都夢寐以求的，但過程中或多或少都會有些摩擦，考核與結算就起到胡蘿蔔和大棒中的大棒角色，能對物業公司起到制約作用。

考核扣款不是最終的目的，考核只是一種手段，當合作方向偏離航道時及時進行糾偏。

建立豐富的考核模式，提高物業公司違約成本。物業費支付與考核分數掛鉤，按比例支付費用；除常規月度或季度考核外，設置單項考核條款，如出現重大投訴或是發生重大事件，則按單次進行考核，即時生效。

結算重點關注員工待遇落實。甲方對員工薪酬的要求及物業公司的各種承諾最終會落實到結算工作上，可要求物業公司提供社保局列印的社保清單，確保有為員工購買社保。同時可要求提供銀行流水，用於核對員工待遇實發情況。

關於物業管理，你有什麼好的經驗和想法，一起來知行分享交流吧。

以上

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