房企全自持也要拿地，地價調控進入誤區

佛山土地市場又開先河，先是全國土地拍賣首次加入競自持年限環節，然後最終結果是萬科以「100%自持+自持70年」的條件獲得該項目。

於是，市場一片嘩然，這意味著開發商變成了房東，全項目終身不得銷售。政府、市場始料不及。

總而言之，無論換什麼法子都擋不住房企的搶地熱情。

換個角度考慮，房企其實算是低價獲得了優質固定資產。

項目位於平洲，若敞開競價估計地價可達3萬/㎡。而這個片區的住宅，業內普遍認為2020年前後的售價可過4萬/㎡。萬科最終僅以樓麵價1.5萬/㎡獲得，其實是撿了個「大便宜」。

雖然項目不可銷售，但作為上市企業提升資產估值仍然很合算。

像這種全自持的項目有三種出路：

1、開發公寓持有經營，或長租或短租，優點是現金流穩定，缺點是回報率低，機會是國家扶持租賃市場的政策可能出台；

2、以租代售，一次性賣長期使用權，類似「小產權房」的做法，優點是能回籠現金，缺點是價格不高；

3、項目證券化賣給小投資者，而這種做法目前尚在探索階段。

話又說回來，競自持其實不利於穩定房價。

這種拍賣結果最終增加了租賃產品，未來租金水平會更加穩定。但可銷售的住房因此減少了，土地供應哪怕保持不變，可售住房供應都會減少，供求矛盾更加突出之下，房價一定會在未來報復性反彈。

我堅信這種政策不會維持太久，問題很快就會暴露了的。

目前全國土地市場整體上仍然供不應求，高房價依舊治標不治本。過去半年各地對樓市瘋狂打壓，但全部都採用了抑制需求，成交量價「立竿見影」的辦法。

從根本上來看，市級政府沒權處理土地指標不足問題，土地供應量沒辦法打開，所以就造成了如今這種條件再苛刻，房企依舊繼續瘋搶的情況。

無他，後市一定會報復。

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