對「房價漲」之部分觀點的回應&哪些城市值得買房？

我的一篇七拼八湊的文章——炒房時代終結！「剛需」何時才是買房良機？卻是我在知乎獲得關注最多的文章，我自己也有點錯愕。後來就有很多知友或私信或評論里問我對TA所關心的城市的房價的看法。另外評論中也有一些房市多頭提出不一樣的觀點，需要我解釋。於是我今天就寫這樣一篇文章，回應一下「樓多派」的幾個核心論點，並明確表達一下我對各類型城市房價的看法，也省的我一個個去回復！

第一節 對看多觀點的回復

相信大家總能聽到或者在知乎評論里看到房市多頭關於房價繼續上漲的理論，甚至有網友回復我說看誰的分析都像是對的，深深陷入了confusion！我覺得這才是好的辯論——多空雙方都在講道理，都有理可講！以下就我所聽所看到的多方殺招來逐一做一些回應。各位知友也可以幫我收集一些他們比較有力的論據，我後面可以慢慢補充到文章中來。

在上一篇文章中，我已經回應過「房價崩盤就吃不上飯」「房市是貨幣蓄水池」的觀點了，這裡就不再展開。感興趣的可以翻一下我上一篇文章。

一、 房價對應的不僅僅是居住價值，還與戶口、教育、醫療、城市公民身份等綁定。

• 這句話我非常贊同，這也可以幫助大家理解為啥那堆磚頭水泥造的房子，能賣幾百萬甚至上千萬，所以貴是合理的！
• 但貴不是它持續上漲的理由哇！持續上漲，無非是「人口凈流入、通貨膨脹、貨幣流入、炒作概念（比如雄安新區）」

二、 「我們老家十年前3k/平，現在已經15k/平，越等只會越買不起」，你們再等下去永遠都上不了車！所以能上車盡量早上車！

這裡面有兩個經濟學原理需要搞明白。

• 首先，經濟通脹周期中，負債壓力會逐漸減小！十年前老家的房子3k 貴不貴？其實在當時也是貴的，首付+還貸也有一定的壓力（雖然不像現在這麼大），但是當時整個社會經濟是處在快速通脹當中，經濟一直處於高速發展當中，收入增加，會使得債務壓力減小，所以現在回過頭去看那時候很便宜，這麼多年翻了好幾倍！M2增速就能說明問題（看下圖），然而現在通脹周期結束了哇！不管現在外部形勢還有國內的政策方向都明確表示寬鬆周期結束！與通脹相反的是通縮周期里，債務壓力會逐漸加大，為啥？因為人們會消費緊縮，整體收入會逐漸減少。周期規律哪個政府都對抗不了，不要企圖去為難我們的公僕們！要搞清楚這一點，請看我的3w字長文中國經濟進入通縮周期後的困局與機會，兩會經濟政策的真實意圖，未來的理財方向……

• 其次，多方說的對，房價繼續翻番，我們就上不了車了！這個經濟原理很簡單——物品價格越貴，能出得起價的人就越來越少。所以繼續漲下去，能接盤的人只會越來越少，所以過快上漲的資產為啥都有是泡沫的，其原理也正是在這裡。簡單說，房價脫離居民收入與需求往上猛漲就是泡沫，最後只能是崩的一聲，炸出漫天的泡沫星子。

三、 某地某樓盤，開盤1分鐘即搶光，還要有關係才能搞到，樓市如此火爆，現實打臉空方。

• 不排除確實有很好的盤是需要搶的。既然都準備買房了，肯定要買個滿意的呀，現在是互聯網時代，哪裡的房子性價比實在高的不像話，大家為啥不去搶？但是你怎麼不看看還有地王停工，土地流拍了呢？這就好比一家電影院，這間排的是神片而隔壁是爛片，肯定是所有人都擠在這裡看神片，這種情況你就能說全世界都在搶著看電影，電影市場火爆了？
• 我聽說南京有個盤需要當場驗資500w才可以入場。這是不是就表示有錢人好多，房子都是有錢人在買，在他們面前房價泡沫算個嘛玩意兒，啥都可以消化？「有錢人多」是個偽概念，這個「多」到底是多少？第一點，按人均35平算，中國70個主要大中城市所有已售土地及城市擴容預期可供34億人居住（這個數據是從一知友那得來的，我確定可以參考使用）。那些有錢人就算有實力買光這麼多房子，但他們願意嗎？誰看到馬雲天天買房子了？第二點，買房的有錢人多不多，要看一下信貸數據的。2017年上半年，連首付貸都被搞出來了，你敢說這也算有錢人？再一個就是這些動輒全款支付購房的人，能是「剛需首套」？絕大多數剛需買房，都是傾全家之力加上透支未來消費能力才去買的。有錢人再多，中國人均收入也才8000美金，而日本是38000，日本富人比例肯定更高吧，但是東京普通公寓的價格也就是上海的一半（豪宅不算）。這麼明顯的泡沫，你非要視而不見！房多們吹高泡沫，無非也就是為了忽悠別人接盤讓自己跑路而已！
• 我聽到有朋友反饋說有些「秒光碟」只是營銷手段而已，雖然沒機會入場，但是隔兩天就會有人打電話給你，說是搖到號的朋友會因為各種問題買不了房，要退，只有這一套，要趕緊定！真實狀況中，有沒有那麼火爆，大家不會去看成交數據么？成交量急劇下滑，你火爆給誰看？？說實話，這個問題我本來不想回答的，因為太弱智了，但是好多淳樸的知友看得出來被逼得真的是很著急。

四、 沒有房子就結不了婚，這個傳統改不了。

• 介個問題，我就不好回答了，因為每個人的情況和每個人的丈母娘不一樣。
• BUT，誰說改不了的？拜託這個傳統什麼時候才來的哦？也就這十多年吧，還傳統呢……父輩當年結婚的時候，彩禮是三大件——自行車、縫紉機、手錶，那個傳統現在去哪裡了？連留了幾百年的辮子都可以剪，這十多年形成的畸形的社會心理，有什麼不能改的？

五、 為啥各個地產商還在拿地？任澤平那些人比你差是不是？那些著名的經濟學家怎麼不說房價會跌，你們懂的難道他們都不知道？

• 地產商拿地！地產商當然要拿地啦，沒有土地儲備的還是地產商么？不就轉型了么？萬達脫離重資產，現在應該叫商管服務類企業了吧，都不叫房地產開發企業了。但是大家有沒有看到地產商拿地策略的變化呀？還有沒有在主要大城市拿地先？
• 李嘉誠在大陸拿地捂盤都是以10年為單位的，地產商的眼光和格局當然是更注重經濟周期的。現在他們拿地的成本是高，所以就去三四線拿啊，關鍵問題是，保不齊以後不給招拍掛了哎，沒有土地儲備，未來的重頭戲——養老地產咋個開發嘛？
• 我現在就打算把戶口搞回農村，在老家買地換地，盡量擴大宅基地，越大越好！即使現在農村都快沒人了，但是從長遠看，那玩意兒是資源啊，在遙遠的未來絕逼很值錢。以後的交通狀況只會越來越便捷，開發手段也會越來越高明，所以為啥我在之前的文章中總說環境好開發有限的地方會很值錢。

六、 針對網友牛奶胖關於房產稅的觀點，「你見過哪個商品收稅之後價格還跌的？」，房產稅會轉移到接盤者或租客手中。

• 首先，轉移是不可能轉移到租客頭上的，這輩子都不可能轉移的。因為租客的租金是市場決定的，租房屬於消費行為，租金不由房產成本來決定。因為一個人的收入=消費+投資。房租是消費，消費肯定是少於收入的，每月掙5k的人會去交6k的租金？別逗了，跑路要緊。所以房租高低是由租客收入決定的，而租客收入是由經濟狀況來定的。按現在資本脫實入虛，房地產對實體經濟的擠壓來看，如果繼續漲下去的話，人們的收入就會進一步萎縮，不僅買房的人還貸會出問題，租房的人連房租都交不上了。
• 其次，會不會因為房產稅而使房價上漲？漲價是不可能漲價的，這輩子都不可能漲價的。房產稅的最大作用是均衡財富！例子在上篇文章里已經舉過了，簡單說房產稅最大的目的就是增大其持有成本，讓工作能力強收入高的人持有房產，而不是「生的好」，所以在成熟發達國家，會出現人們因為不能負擔房產稅和遺產稅而出售房屋的情況，這才是正常情況。不然某土著手握5套房，什麼也不用做，收租5萬，什麼稅都不用交，俗稱躺著賺錢，這合理么？一個國家如果所有人都夢想當「包租婆」，那這國家還有希望么？這真的是大家所期待的盛世么？所以房產稅、遺產稅就是平衡財富引導社會價值觀的最有效的手段，同時當房產持有成本上升，年輕人租房生活也會更加心安理得，消費能力和創造能力也會進一步增強。
• 有人說房價下降，房產稅就收的少了，這樣與政府的利益不匹配。我在上一篇文章中也提到了，政府財政要從單一的土地財政轉變為土地出讓金+收租+收稅，其土地出讓收入的減少可以通過商業稅收和租金的增加來補足。政府希望看到的是各行業都能活躍，人們收入和消費支出增加，而不僅僅是房地產一家獨大。

七、 要是房價能按經濟學原理分析，房價早就跌了，都崩好幾次了，政府就是不願意讓ta跌，不然政府這次就不會調控了。中國的房價是沒有邏輯的，中國是政策市！

• 政府調控的目的是為了啥？這個多方說的是對的，政府不想讓房市崩盤。準確的說是，不想讓房市泡沫繼續吹大，繼續下去的話買得起房的人只會越來越少，買了房的貸款多，消費弱，實體經濟進一步受到成本增高（租金+人力）與消費減少的雙重擠壓，生存艱難而破產，進而會有一部分人斷供，房市獲利盤出清資產，房價跳水，資本流出，引發銀行系統金融危機。這才是調控的目的，這段話，我說了好多遍！
• 為什麼之前按經濟形勢分析，房價會跌，而又沒跌？其實是跌了的，08年，13年都有明顯跌幅。但是，但是，但是中國的樓市是印鈔機，政府幾次應對經濟下行的局面都用的是樓市低首付、低利率，來創造信用貨幣向市場發錢而推高M2製造通脹，推動經濟上行。央行前任周行長說「這次房價上漲不是央行貨幣手段預期的結果」2016年目標M2增速13%，記過只有11.3%，就說明低首付低利率是央行推高M2的無奈之舉，沒成想推高了房價。現在M2增速已經低到8%了，央行無力推高，所有的寬鬆手段都用盡了，通縮到來已是事實，所以房貸首付、利率都在上調。你要是還有寬鬆手段，你來說說看。
• 我是2017年10月才開始看空的哇，之前的那些人都不干我的事。別人也只是一家之言而已，你看看就當漲點知識，要是被影響了，就不要罵別人了，還是怪自己。再說了，「狼來了」的故事大家都知道吧，前面有人喊過狼來了，結果沒來，那就說明狼永遠不會來了么？也許這次，我也會說錯，但是我還是要提醒大家，狼就在後面。
• 拜託，哪裡的市場經濟都符合客觀規律的好吧。我國現行的「凱恩斯主義」「現代貨幣體系」「央行管控金融制度」……都是西方的舶來品。吃進去的都是一樣的大米飯，憑啥要求我們國家拉出來的屎必須得是香的啊？憑啥覺得西方世界裡的經濟周期，我們國家必須得沒有啊？那些炒房客人生中的積累階段幸運地經歷過一整個繁榮周期，幹啥都賺錢；到我們出身社會的時候，就是下行通縮周期，幹啥都不賺錢！我們怨念了么？我們都沒說「不要經濟周期」，你們幹嘛拒絕ta呀？

八、 鎖死流動性，不讓交易，房價怎麼可能還跌的下來呢？

• 資本都是逐利了，流動性缺失的市場，資本是不會進入的！同樣，現在房市形勢不明，資金也不會選擇在這個時間點進入。
• 鎖死了是否就不會跌了？以明星股樂視為例，年前停牌的時候，還有31塊錢。年後復牌的時候，你們都看到了。。。市值從2000億瞬間跌到150億。所以鎖死防跌，這個事情太一廂情願了。

九、「你這分析放到十年前看也合適」或者「十年前，我就聽到有人這麼說，可是這十年房價漲了十倍，結果再也買不了，就是被你們給害了」。

• 拜託，你去看看十年前的文，是不是這麼分析的好不好，就這種智商錯過了10年內至少3次上車良機也是活該。

十、網上看空房價的都是沒錢的臭屌絲！

• 我是沒錢的臭屌絲行了吧，所以這條我不反駁。

第二節，哪些城市比較有機會繼續漲呢？

一、京滬等一線城市人口永遠凈流入，房價永遠漲？

• 科學分析，千萬不能想當然，不能自己處在哪個階層就認為全京滬都是這個階層的人，而看不到其他群體的存在與變化。比如有些朋友覺得京滬好，全中國就兩個這樣的超級大都市，所以全中國的精英都在往京滬跑。可是仍有些選擇能力強的人會因為北京霧霾嚴重，上海不夠文藝而離開！是不是人口永遠凈流入，要從數據上來分析。我自己在上海，所以我對上海的數據更感興趣，大家感興趣的城市數據可以自己找來看，分析思路是一樣的。

• 從數據上可以看到，上海常駐人口總數從2011年開始就處於進入橫盤，到2017年顯示出緩跌的姿態，而外來常住人口則已經有了明顯的跌幅！

二、人口減少是因為上海2015年開始的城市整改，清理了很多xx人··kou，這些人本來就不是上海房子的接盤俠，所以這些人的離開不會對房價造成影響？

• xx人·kou確實不是理想的接盤俠，但是有沒有影響後面再說。我們繼續看數據，看受過教育的年輕人的狀況。

• 京滬畢業生留下的比例持續減少。我之前在回應「上海人口減少」的文章里有寫過我身邊的學霸級堂弟、表弟會因為上海的高房價問題而不考慮復旦和交大，轉而投向南大與浙大。我不知道房價問題，應屆本科生與高中生當中有多少人在考慮，但是可以肯定已經有人開始考慮了（我們以前是不會這麼想的）。
• 另外，大家肯定都聽說過最近各城市的搶人政策。

• 杭州、深圳、武漢這些城市的高校畢業生都是從哪裡搶來的？當然是京滬的嘍，本來這些年輕人是要去京滬討生活的，現在去強二線了！現在各地搶人才的都是「人才凈流入」，而整體數據上看，90後新生人口數據一直是嚴重下降的，也就是說肯定有部分城市發生了更加嚴重的「人才凈流出」！

• 什麼？你說京滬居民可以自己生？~~哦，我們來看看京滬的生育率。（如果你對下列數字沒有概念，可以參考下全球平均生育率是2.5）

以上，京滬人口永遠凈流入是個憑感覺得出的結論。甭說有「物極必反」這樣的宇宙規律在這，就是北京地區疏散「非首都功能」全力建設雄安新區，就能分散掉一大批人口！上海周邊100多公里的地方還有個正在崛起的杭州，那裡山好、水好、人美，在互聯網等新興領域獨領風騷！千萬別再說什麼「京滬只有一個」這樣的屁話，疏散超大城市，全國各地建中心城市是國家戰略！深圳崛起之快，令人咂舌，作為直轄市的天津之頹勢當前也很明顯。但這世界就是在變化當中的！再看看現在京滬的年輕人的收入水平對後勁城市早就沒有了明顯的優勢了。

三、房多又說了：「外地來上班的年輕人，哪有資格買上海的房哦，上海就是通過高房價來來限制人口進入的，上海的房子都是賣給全國各地的大老闆用來投資的！」

• 這話說的我毫無反抗能力，誰讓我是個窮屌絲呢？要我是大款，我就可以梗著脖子說不去投資了，為什麼？——老齡化問題異常嚴重！

• 如果你對以上數據沒有概念，那我可以給你一個參考——世界標準是60歲以上的老齡人占人口比例到20%，就屬於超老齡化社會！目前世界上僅有三個國家——日本、德國、義大利。至於超老齡化社會產業結構會有什麼變化，我有一篇文章當新生人口減少時會發生什麼？日本人並非像小片片里那麼開放寫到了。假如上海外來年輕人急劇減少，那麼請問誰去張家做碼農？誰去送快遞外賣？誰去餐廳做服務員？難道讓身價過千萬的上海退休叔叔阿姨去做這個嗎？我可承受不起啊！
• 企業招不到合適的人會怎樣？——遷出！
• 企業遷出了，年輕人找不到工作會怎樣？——搬走！

得，形成一個惡性循環，年輕人只會越來越少！

• 人，才是城市之本。沒有人房子就是垃圾！沒有窪低寧，向誰收租啊？回到你們的房子不是賣給外地打工的青年的，是賣給煤老闆、五百強高管……成功人士的這個話題！京滬是好，所以京滬房子貴。但這不是京滬房子會持續漲下去的理由哇，成功人士又不傻的嘍，人家要買的是具備投資價值的——會持續漲的。難道你還指望他們是「首套剛需」非要死要活定居京滬？拜託，這都成功人士了！作為投資，他們會去看人口數據的哇。他們放著老齡人口僅有6.6%的深圳不投，投30.2%的上海？啥？你說他們都要在京滬定居，不是為了投資？有那錢，人家咋不定居到國外去哦。。。上海隨便一套apartment的錢，在萬惡美帝的大城市洛杉磯、芝加哥，都可以買一個獨棟的house了好伐。
• 進而再回到「清理xx人·kou」的話題，了解的都知道，這些離開的都是違章搭建的小商小販或者無證經營的一些餐飲攤點什麼的。要知道，剛來上海上班的本科生也就6000多元。刨去房租2000，水電，交通，通話 1000塊。剩個3000來塊，能天天像你們土著貴族一樣去消費什麼西餐廳茶餐廳么，買東西非得去七寶萬科、港匯廣場？還不就是路邊攤、路邊破牆的小便利店。把這些地方都給拆了，這些人都給趕走了，下一步走的就是剛畢業的小年輕們。然後公司的接班人培養誰？臟活累活，頂包的活誰來干？你說那些貴族？Are you kidding？

所以我的觀點很明確，京滬這樣造下去，其實是藥丸的！

既然一線並不是永遠漲，那三四線呢？我就知道肯定有人要說：「我們老家這邊16年的時候還是3000，現在都10000+了」來證明三四線的房子漲價了。三四線城市房子漲價，我當然知道啦，我還寫了列舉了幾個漲價的理由。但是正是由於ta漲完了，所以就沒有再買的必要了哇。就好比我推一隻大牛股——茅台給你，我說他一直漲，都過了800了，你買不買？這尼瑪全是獲利盤，繼續上漲要比轉頭向下的概率小得多！你要是買了，就是股市裡常說的「追漲」。

三四線城市各色各樣，很難說哪個會漲哪個會跌，所以你問我該不該買，我也母雞啊┓( ′?` )┏。總的來說三四線的投資價值，大家要根據人口結構、人口流向、環境狀態、開發程度來判斷。為啥我說開發有限的地方會更值錢？因為開發手段會越來越高明，高科技的新房肯定比舊房值錢的嘛，再一個就是不讓過度開發，你的房子就是限量版了喂！花果山下全都建成公寓樓了，那還叫什麼樣子？

說了這麼多，哪裡的房子沒前途，哪個城市很有未來，還看不出來么？人口結構健康，人才引進成功，產業升級轉型走在前面，環境好的地方肯定是有潛力的啦！杭州、深圳、成都……

總結一下：

• 過去漲得多，並非是會繼續上漲的理由，反倒是風險高的理由！
• 貴，也不是會一直上漲的理由。
• 狼過去沒來，不代表這次仍不會來。
• 我說了，當國家再一次財政寬鬆，樓市低首付低利率的時候是買入良機。就算這次房價沒跌下來，要買的話也等銀行貨幣寬鬆的信號（很多時候，好心就會被當成驢肝肺）。你們看前幾次房價大漲，哪次不是從銀行降息放貸開始的？現在正加息通道中，不論怎樣看都不是買入機會，所以不要問我現在哪哪哪現在還能不能入手。
• 「生的好比啥都好」的價值觀是錯的，政府希望我們年輕人都靠努力工作贏得社會地位，這才是盛世氣象。「王侯將相，寧有種乎？」這話都喊了兩千多年了，還尼瑪搞這種「好爹夢」的價值觀，這是我最不滿的地方！
• 文化部、廣電以後營造的氛圍肯定是 努力工作、開心消費。「丈母娘逼著買房」這事，以後會成為笑柄。包括直播、明星炒作等都會有一定程度的整改，因為要扭轉不勞而獲的社會價值觀！
• 城市的本質是人。
• 國家的決心是優化經濟結構，而房地產是尿壺！

後記，每次都說再也不講房價了，卻總是忍不住過來嘮叨兩句。我要澄清幾個問題，首先，我並不是死空頭，房價做空對我並無獲利空間。我所追求的是邏輯正確，誰叫我是個文化人呢，我在做的事情是普及經濟學及哲學的基本理論和邏輯。所以如果房價真跌下來，跟我可沒關係，炒房客們也別找我來報仇，我可是提醒過你們的。如果房價沒跌，那些因為看到我文章而沒上車的朋友，也別怨恨我，因為我給了明確的買入信號——信貸寬鬆，還指出了幾個會漲的城市。再說打我臉，說我邏輯不對才是對我最大的懲罰！

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炒房時代終結！「剛需」何時才是買房良機？

中國經濟進入通縮周期後的困局與機會，兩會經濟政策的真實意圖，未來的理財方向……