房價今後每年難漲10％？從貨幣看樓市波動真相

摘要：房價平均每年上漲10%真算溫和的了

對於很多人來說，房價平均每年上漲10%或者更高幅度，是他們高興的。同時對於另外一部分人來說，只要是上漲，他們都非常難受。

全國政協委員、北大光華管理學院副院長金李表示，每年上漲10%以上的暴漲方式將難以為繼。他認為，投資者繼續把房地產作為投資的主要標的是不明智的，建議在資產配置上做一下大的調整。

對此，槓桿遊戲一半認同、一半持有保留意見。

1、房價平均每年上漲10%真算溫和的了

多元化配置資產，這個建議，槓桿遊戲大部分時候都是認同的。特別是在調控持續、貨幣中性的大背景下，死守地產，並不一定是最好的選擇。

目前的情況下，我認為具備一定資金成本忍耐力的人，才適合繼續在樓市裡摸爬滾打。而更多的普通人，現在還玩這麼大何必呢？還不知道什麼時候解套、發財。

同時，平均每年上漲10%或者更高幅度的漲幅，難以為繼卻未必。客觀地說，以我們過去的貨幣發行效率，包括去年的貨幣增速，10%的漲幅說算是不高的。實際情況我們看到的，較大的城市都不止這個漲幅。

我們看2017年的貨幣投放量，實事求是地說，是非常中性的。

2017末，我國廣義貨幣供應量M2餘額為167.7萬億元，同比增長8.2%，增速比上年末低3.1個百分點。狹義貨幣供應量M1餘額為54.4萬億元，同比增長11.8%，增速比上年末低9.6 個百分點。

無論M1還是M2，這樣的低增速，難得遇到一回。

結果呢？主要一二線城市房價到底怎麼在運行，大家有目共睹。當然，這有房地產慣性因素，也有投資者過分的期待。

還如金李副院長所言，中國房地產市場的根本問題在於可投資的領域和產品太少。所以，解決房地產問題需要組合拳，在穩定房價的同時，金融領域也要不斷創新、改革，提供多樣的、符合中國投資者的產品，使得中國的資本市場更加豐富。

問題是，金融領域的創新，一放就肆無忌憚，如我們所見，一地雞毛，槓桿率、壞賬玩得更高，金融風險一點不比地產走火入魔少。

說來說去，今天房價這個局面是綜合因素造成的，地方有財政訴求，中央有就業訴求，投資者有投資考慮……

簡單怪誰合適呢？

2、人民幣說了算！

而回溯過去20年貨幣政策和實際的貨幣數據，我們發現2017年，央行，乃至更高層面是非常努力了。可就算2018年如此努力，2019年，以及未來呢？

誰都不確定，到時有沒有什麼其他經濟需要。而一旦貨幣閘門打開，過去十多年的歷史，大家有目共睹。因此，房價平均每年上漲10%真算溫和的了，期望不必太高。

在接受新京報採訪中，金李副院長認為，「房子用來住的，不是用來」這一政策出台，主要基於以下幾方面的考慮：

1、化解系統性金融風險。資金脫實向虛，很多錢進入到房地產領域。要降低投資房地產的吸引力，提高投資實體經濟的吸引力，實現資金脫虛向實。

2、目前房地產的家庭槓桿率過高。很多人購房大量使用槓桿，增加了中國經濟的槓桿率。泡沫形成的過程中，多套房的投機者受益，但泡沫破裂時得由政府來買單，這是不公平的事。

這個分析很好說明了，泡沫不能破。所以要調控，要維持穩定。同時又要把部分資金擠走，去新的領域創造財富和就業。

但央行數據不說謊，2017年末，金融機構人民幣各項貸款餘額120.1萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末低0.8個百分點。與此同時，被調控的房地產領域呢？

2017年末，人民幣房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1 個百分點；全年增加5.6萬億元，同比少增1087億元。確實很努力了，可這增速一比較，充分說明，真愛還是依舊。

同時，2017年末，房產開發貸款餘額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5個百分點。實話說，貨幣、信貸不敢隨便對房地產釜底抽薪。

即便M2增速那麼低，但實際資金流入房地產的量依舊高，增速更是比其他領域高多了。對了，還有有各類難以統計的消費貸，最終也是流入了地產。

人民幣決定房價！

3、房價，人民幣說了也不算！

2017年貨幣的中性簡單說兩個原因：一是如上文金李副院長所述，金融風險高、槓桿率高，必須控制；世界局面發生了變化，聯儲在加息縮表，我們必須保持中性防止被動。

而我們看，2017年M2增速放緩，全年M2同比增長8.2%，比上年末低3.1個百分點。似乎貨幣控制得不錯，但要明白，M2 是一個總量概念，其變化取決於不同貨幣派生渠道的變化。

銀行發放貸款、進行證券投資、購買外匯以及開展部分同業業務等都會派生存款，從而形成貨幣供給；相反銀行發行債券、股票以增加資本金時，會反向減少全社會存款，從而減少貨幣供給。

1、比如2017年，銀行股權及其他投資科目從之前的快速擴張，轉為有所萎縮，是導致M2增速回落的最主要原因。對了，所謂銀行股權及其他投資，央行說主要包括銀行購買和持有的資管計劃、理財產品等。

這部分資金說白了就是嵌套、循環，套利唄。大家知道的，這個去年管得嚴，所以去年M2增速受影響。

2、同時2017年，銀行債券投資規模下降。前兩年在地方政府債和企業債發行較多的大環境下，銀行大量購債。但2017年以來地方債和企業債發行較上年同期放緩，銀行購債相應減少。

央行說，由此下拉M2增速約0.4個百分點。

3、財政存款超預期增長。財政存款增長會導致M2相應下降，因為當企業或個人繳稅後，其存款會減少，而財政在拿到這筆資金後會上存央行，這意味著財政收入的增長會階段性導致商業銀行體系存款的減少，進而使M2下降。

簡單說，如果我們不允許資金空轉太多，去槓桿，金融監管加強，M2相對不會派生那麼快。

而之所以要去槓桿、加強金融監管，就是為了防風險，以及和美國貨幣政策步調一致。

換句話說，如果槓桿我們認為去得差不多了，或者結構性去得不錯了，那麼M2就會允許他捲土重來。

如今，我們想要追求高質量發展，想要擺脫對地產的依賴。決心很大，但過程不容易，此前也反覆過。這輪房價之所以走到今天，不就是因為反覆所致。所以，房價的實質，人民幣說了也不算，而是當時的經濟訴求和決策者定力。

或者美國貨幣周期發生變化，美國經濟前景走好，他們也重新踏上加槓桿之路，你說我們跟不跟？