美國加息，新房快跑！

03-30

美國終於加息了，這隻大洋彼岸的蝴蝶會給南京房地產市場帶來怎麼樣的影響呢？老棕衣這張破嘴又開始預測了！其實預測是一項吃力不討好的活，預測對的話，沒錢拿，頂多落個耳朵肥；預測不對的話，你就永世不得翻身了。我們的貝利大人就是前車之鑒啊！

書歸正傳。我們先看幾個今早的數據。

美元加息，人民幣利息沒有動。美元兌人民幣上漲是大概率事件。並且央行加息也充滿了想像。

房地產呢？一個大規模資本堆積而成的行業。美元加息，世界各地資本加速迴流美國本土，方式有幾種，購買美國國債，換匯，購買美國大宗商品（不動產）等等。國內資金流動性面臨考驗。國家需要重振實體經濟，這是基本國策，誰也不敢動搖。那麼重振實體經濟的資金從何而來。

資本都是逐利的，包括銀行資本，其貸款之前很多都流入了房地產領域，包括開發商直接貸款、開發商間接融資、購房者房貸。其中購房者房貸是除公積金貸款利率以外最低利率的貸款種類。從2016年7月底以來，國家先是限制了開發商土地融資，之後又限制了開發商直接貸款。到2016年9月底10月初，又開始對購房者開始限貸。種種措施都表明，國家準備讓銀行把資金更多的投入實體經濟里，而不是房地產相關的渠道。

其實實體經濟的融資利率一直居高不下，主要是因為供求關係不平衡，銀行的資金只能拿出為數不多的份額給實體經濟，尤其是小微企業貸款甚少。雖然之前幾年一直是降息通道，但實體經濟享受到的低息貸款少之又少。加上人民幣長期升值通道，以外貿出口為龍頭的實體經濟一蹶不振，產能過剩，關停並轉。現在中央提出供給側改革，就是抑強扶弱，調整供求。通俗點講，就是把資本驅趕到實體經濟里。房地產只要維持正常需求即可，淡化弱化增值套利投資工具的功能。

明年可能會以加息來對沖美元加息導致的資本外流，減少早些時候中國大幅減持美國國債的損失，同時回收放出去的房地產貸款額度。加息雖然對於實體經濟來說不是利好，但實際上如果真的能保證實體經濟能貸到更多的標準利率的款項，也算是公德一件了。

說到這裡，基本上這個邏輯可以理順了。此次房地產雙限其實質是資本回收及供給側。那麼對於房地產開發商來說，此時此刻，應該做些什麼呢？

快跑！

手上有貨的話儘快出手，保證企業現金流穩定和財務安全，企業生存是第一位的。年底各種款項需要結算，加速出貨也是形勢所使。

有的開發商覺得扛到明年就會改善，加上今年任務很多已超額完成，所以靜觀其變。但是明年的事情真的說不準啊。指望明年銀行會給開發商多少額度是不樂觀了，指望其他信託等融資？可能會加息，政策也會收緊。所以持地、持房還是持幣，要早做決斷。老棕衣建議是加速去化，持幣為上。

等熬過這一陣子，遍地是黃金！