打臉的龍湖，蛋疼的金星北

原創 2017-04-26 江 郎 地產BBC

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　　春天裡的龍湖璟宸原著售樓處，來了五十多名憤怒的業主。

　　由於開發商承諾的長郡月亮島學校變卦，4月22日上午，她們豎起橫幅，激動地稱龍湖為「黑心」開發商。

　　不應把板子全打在開發商身上。

　　2015年和2016年，望城區教育局均將龍湖地產的學區劃分至長郡，而未聲明只是暫定。這幾年長郡旁的樓盤開發量迅猛增長，宣傳可讀長郡的項目比比皆是。

　　明知學位只有那麼多，明知長郡學區的變化會讓很多買房者難以接受。望城區教育局為什麼不能早有作為？難道重劃學區後，只須以人民教育的名義道一句「學區不是固定的」就是執政為民了？

　　龍湖的可惡之處在於，明知學位很難保障，卻一直承諾業主可以上長郡學校。

　　4月20日晚上8點，卻突然告知業主可能上不了。這，離長沙內五區中小學入學報名截止只有4個小時。

　　開發商早幹嘛去了！

　　出於對龍湖的信任，早放棄了在長沙內五區報名並將戶口遷至望城的王女士氣憤地質問。

　　謝先生則為了小孩能上大名鼎鼎的長郡學校，賣掉東莞的房子，將戶口和工作轉移至長沙，並按入學要求裝修了房屋，學校的變卦讓他惱怒不已。

　　龍湖的學區維權只是序幕，預計之前納入長郡學區的其它項目也會跟進，而兩三年後，金星北將迎來交房入住高峰，到時，學區維權必定此起彼伏。

　　這並非危言聳聽，金星北的學位缺口實在太大。

　　以長郡月亮島學校為例，該校小學部50個班級、初中部20個班級，學位約3600個。

　　2016年納入長郡學區有潤和地產、澳洲瀾庭、龍湖地產、新華聯夢想城等23個項目，戶數總計7萬多。兩者之比是120。

　　長郡學校根本不可能承載。

　　長郡學校由潤和地產出資代建且雙方簽有入讀協議，會優先保障其業主子弟入學。而潤和旗下的紫郡、三潤城、又一城、潤和之悅等，合計1萬戶。

　　據了解，長郡學校今年小學一年級只有七百個學位，但潤和系項目報名就有1000來人。

　　這就是龍湖地產等項目的學區，今年將從長郡學校划走的真相。

　　更長遠來看，情況更為悲觀。

　　金星北總開發體量達1500萬方，約15萬戶，加安置居民約16萬戶。招收小學生的學校只有星城實驗小學（含中嶺校區）和長郡月亮島學校，學位約5000。擬建的附中星城實驗中學一小(樟木校區)、二小（白石湖校區）、桑梓小學，合計提供學位6500人。

　　初中部呢？附中星城和長郡學校共有學位約3600個。

　　這還不算完。

　　金星北房價相對偏低，買房者大多為剛需，剛需意味著人口偏年輕，年輕意味生育率高。

　　小學容量與居民數量嚴重不匹配，導致上小學難，小學容量與初中容量不匹配，將導致就近上初中更難。

　　目前，長沙內五區（除雨花），配套入學買房遷戶口就可，望城區在此基礎上還要求業主出具入住證明，也可見其學位之緊張。如果教育部門不能快馬加鞭地新建學校，三五年後，該片區的小孩將面臨遠赴鄉鎮中小學上學的尷尬境地。

　　沖著名校來買房，結果上的是鄉鎮學校，購房者們會沉默嗎？

　　脫節的不僅僅是學校

　　金星北板塊緣起金星路的北延，始於政府的大量賣地，興於野蠻開發，敗在配套不足。

　　今時今日，一到金星北，你看到的全是房子，更高的房子和更密的房子。道路、綠化、商業、醫療等城市設施則洋溢著城鄉結合部的風情。

　　沒錯，望城區的定位就是城鄉一體。6年前撤縣設區後，是按照「一改三不改」的原則，即改名稱,不改職能、體制、區劃，實行「城鄉一體」的管理體制。

　　原來，普大喜奔的改區改的只是名分。

　　這樣，你就會明白，望城的小學和初中升不了長沙城區的學校，金星北的學校、醫療、商業、交通等配套遠落後於主城區。

　　有個好消息是，金星路以東（以西是顧不上了）的區域已納入濱水新城，濱水新城已納入湘江新區 。

　　《湘江新區發展規劃（2016—2025年）》的城鎮空間布局為一主三副。

　　一主是嶽麓中心城區。由梅溪湖國際新城、麓谷科技新城、嶽麓山大學城、濱江新城、市委政府行政服務區等5 個功能區塊組成。

　　三副分別是高星副中心（由望城高塘嶺組團、濱水新城、望城經開區等3 個功能區塊組成）

　　寧鄉副中心、坪浦副中心（由洋湖生態新城、大王山旅遊度假區、嶽麓工業集中區等3 個功能區塊組成）。

　　長沙建成區面積僅336平方公里，城市擴張的大餅只能慢慢攤。

　　目前湘江新區的重點是嶽麓中心城區，其次優先發展的是洋湖生態新城、大王山，至於由三個完全獨立的板塊拼裝的高星副中心，恐怕只是政府平衡發展的表態。

　　在湘江新區安排的十三五重點規劃項目中，高星副中心佔比很少，至於濱水新城，我數了下，主要有：月亮島城市遊樂園、明發廣場、濱水新城醫院、地鐵4號線站點和月亮島路。

　　月亮島開發的事故可以寫一本歷史書。

　　25年前，台灣竹聯幫幫主陳啟禮試水開發月亮島，與長沙市國土局簽訂月亮島土地開發協議和70年的土地出讓合同。後，項目流產。

　　 8年前，望城縣規劃管理局研發出《月亮島概念性策劃與規劃》，擬投資30億元，建七星級太陽酒店、快艇出入的高檔別墅群。後，規劃胎死腹中。

　　7年前的一個春天，西遊記導演張紀中在月亮島划了圓，開口道 ：I have a dream，打造「美猴王國」，超越迪士尼樂園。後，美猴王翻了個跟斗。

　　期間，傳聞和記黃埔、香港新世界、遠大集團、萬達集團等投資開發月亮島。後，傳聞被證實是傳聞。

　　2016年終於來了正經消息。

　　11月，海航集團100億元簽約月亮島,建設中部航空體育文化產業園示範區，然後，就沒有然後了。

　　至此，月亮島月圓月缺數十年，至今仍是芳草州。

　　明發廣場，之前已談及，3年前宣布鐵定開業，現在據說開始招商準備了。有人污衊它是騙子。我不這樣認為，40萬方的商業，要砸進去1個多億，難道建好後賣給政府嗎？

　　濱水新城醫院，全稱長沙市第四醫院濱水新城院區，新聞里說，該院由望城區政府和長沙市第四醫院按照2015年啟動建設、2018年工程基本竣工、2019年醫院投入使用的目標，全力以赴確保項目順利推進。

　　期間，因資金不足，四醫院還曾公開招商。事實上，五天前，這個2012年核准的工程終於開始了項目勘察的招標。

　　金星北的開發已歷10餘年，如今大盤林立。大盤開發商總喜歡說造城，事實上開發商既無造城的意願，也無造城的義務，更無造城的能力。

　　造城是政府的事。配套是政府的責任。

　　如今金星北開發格局已定，難以逆轉，片區土地出讓基本完成，期望地方政府加大城市配套投資，可能性很少。何況，望城區財政實力在長沙所轄區縣中只略好過寧鄉，還有比肩內五區總面積的廣袤區域等待投資開發。

　　在眾多媒體為金星北的「窪地價值」鼓與呼時，幾乎沒有產業項目的金星北註定成為睡城，高密度的人口，一根孤軍深入的地鐵，幾乎可以想像早晚高峰，蜂擁的車道，肉搏的地鐵。

　　當然，金星北也有優點。

　　假以時日，項目基本開發完畢，南有谷山，北有大澤湖，東臨湘江，空氣質量大抵不錯。而且，不太遠的湘江西站正在建設，規劃有高鐵站點，若干年後出遠門會比較方便。

　　龍湖業主還在為小孩上長郡努力，她們深知，小學上不了長郡，初中上名校就更難了。這幾天，她們輾轉於龍湖地產和教育部門。

　　開發商稱，我們沒說學區永遠不變。

　　望城區教育局人士則建議，由龍湖地產找區政府和長郡學校商談。

　　一位將戶口遷至望城的母親被學校變卦弄得心力憔悴。

　　有買了金星北的朋友說，你這麼黑金星北，但我去年買的房子現在漲不少了，而且現在每個項目都是搶房的節奏。恭喜你！確實漲了，而且還會漲。

　　但是，漲的是開發商賣的房子，而不是你買的房子。

　　所以，自住隨意，投資嘛，請關注後續篇：投資金星北，一買套一生！

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