【鎮興中國】特色小鎮之生態養老路徑——專訪北京太陽城董事局主席 朱鳳泊

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采 訪 背 景

2016年7月，住建部、發改委、財政部等三部門聯合發文，決定發展特色小鎮培育工作。特色小鎮的培育要求包括特色鮮明的產業形態、和諧宜居的美麗環境、彰顯特色的傳統文化、便捷完善的設施服務、充滿活力的體制機制。

目前，中國已經進入老齡化社會，老齡化到來也給了中國養老產業，養老地產的發展帶來了很多機遇和挑戰。2017年3月6日，國務院發布「十三五」國家老齡事業發展和養老體系建設規劃，提出大力發展養老服務企業，支持養老服務產業與健康、養生、旅遊、文化、健身、休閑等產業融合發展，豐富養老服務產業新模式、新業態。提到養老，我們現在都提倡生態養老模式。生態養老它本身需要特色鮮明的服務，需要一個和諧宜居的美麗環境，同時將傳統文化匯入生態養老，提供便捷完善的設施服務。因此如今對於老年人來說，生態養老依然成為老年群體的基本剛需。地產企業需要根據老齡化的現狀去尋求創新發展，接受挑戰，打造生態養老的活躍路徑。因此，在全面培育特色小鎮的大背景下，發展生態養老，打造生態養老小鎮將成為特色小鎮的重要方向之一。

特色小鎮之生態養老路徑

——專訪北京太陽城董事局主席 朱鳳泊

朱鳳泊，1957年出生，任北京太陽城房地產開發有限公司董事長；中國老齡事業發展基金會老齡產業發展委員會主任；中國房地產協會老年住區委員會副主任、專家；清華同衡老齡產業專家委員會專家；全經聯老年住區委員會顧問。先後榮獲過中國家庭服務業協會授予的「社會先進工作者」、中國企業創新論壇「2007年中國企業創新優秀人物」等，在養老地產的商業運作以及創新模式等方面有著獨到的見解。

北京太陽城是國內首家以老年人居住為主的大型養老社區，一直致力於塑造中國健康養老產業發展的民族品牌。北京太陽城集團傾情打造中國式醫護型全程化持續照料養老住區（CCRC），包括：居家型、介助型、介護型、康復型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，為老年人提供了標準化、全程化醫護型養老服務模式。

安家融媒：朱總您好，我了解到太陽城是一個養老項目，太陽城最初的定位就是養老嗎？

朱鳳泊：太陽城是在2000年開始奠基典禮、破土動工，總的規模佔地644畝，建築面積是32萬平方米。從太陽城立項那天起，就定位於是一個養老綜合型社區。不僅有居家形式，更多的是機構養老。那麼機構養老大家都知道是租住形式，不用買房，租住一年兩年三年四年這樣的，所以太陽城在發改委立項的時候就是一個養老項目，當時批複是北京太陽城國際老年公寓，是這樣一個情況。

安家融媒：能否談一下您理解的生態養老和傳統養老？太陽城項目體現的是傳統養老還是生態養老？

朱鳳泊：這裡提到兩個概念詞，一個生態養老，一個傳統養老。

中國的傳統養老就是居家養老。中國人口龐大，家庭這麼多，如果說全放到機構養老，是不可能的。政府也是大力鼓勵居家養老、在家養老，那麼這種養老方式就是傳統養老方式。生態養老，大家從字面上會理解為一個綠色生態環境、有山有水、有植物這樣的生態環境這樣的來講生態養老，其實不然。生態養老是指對老人進行可持續的照料。我們提到養老概念這個詞的時候，無論是在他健康狀態的情況下，還是進入半失能全失能，甚至人生的彌留之際，我們要對他進行一種持續照料。讓他在任何一個階段，能夠得到養老的服務，這叫持續照料，也叫生態養老。

太陽城從開始定位的時候就是一個持續照料型的社區，現在的太陽城可以看到很多活躍的老人，我們指的就是健康老人，也有需要拄著拐杖坐著輪椅靠別人推行的半失能的，也有躺在床上起不來的，還有人生彌留之際的，看到這個不同狀態下的老人們，我們做的是持續照料，因此太陽城和傳統養老有著區別。比如說現在在一些住宅社區，提供一些上門服務，更多的是在家裡對老人完成服務，這種在家裡就是體現的是剛才所說的傳統型養老方式，不過是服務比較前衛，不用從家裡出來可以上門，太陽城這種上門服務也有，更多的是在機構里來實現人生的老年階段下的不同的需求和服務。

安家融媒：目前國內市場並沒有探索出一種成熟的成功的養老模式，太陽城也曾流傳出關於資金方面的困局，這是真的嗎？

朱鳳泊：提到困局或者說困境，曾經有些媒體標題就是「太陽城陷入資金困境，運營服務難以持續」，在社會上也引起了軒然大波，很多人認為太陽城十幾年可能要倒閉，但其實太陽城遇到的是一種窘境窘態。在中國，雖然從中央到地方政府，到社會各界到在支持關注鼓勵社會各種力量進入養老界，但是我們目前的政策並不完善成熟，包括土地相關的拿地政策和金融政策。

太陽城從2000年開始破土動工，到現在是17個年頭，我們幾乎拿不到銀行的貸款。太陽城這十幾年，完全靠民間的資金來支持支撐，這就加大了我們運營的資金成本。本來是一個很好的盈利的太陽城養老機構，由於民間的資金成本，加大了運營成本。應該說如果太陽城能夠得到金融方面的支持，太陽城的盈利狀態會更好。比如說太陽城的養老機構，我們能夠實現20%以上的利潤，但是有些利潤部分要支撐資金成本。因為你要不斷的投入，還要不斷地改造做提升，每一年每一個階段都需要資金，而這些資金成本高，這就給太陽城帶來了一種窘態，但這種窘境並非是困境，有些不太負責任的媒體只是進行暗訪，之後也沒有跟太陽城進行溝通核實情況的準確性，只是聽得一種傳說，甚至以訛傳訛。

可以負責任的講，太陽城今年要發生翻天覆地的變化。一個是太陽城的負債，今年要實現接近零負債，總資產規模二十個億。同時太陽城在今年能實現利潤回報，這就是金融市場資本市場願意看到的，特別是養老產業願意看到的。所以我一直在努力把太陽城不僅在運營福利上做好，在它的運營成本上控制和利潤的產生以及負債的情況也就是說從資產結構上讓它發生一個變化。這會讓整個市場信心更足，這樣的一種局面會讓更多的人敢進入，因為前有車後有轍，做到這樣的一種情況，太陽城在運營服務逐漸盈利的情況下，又為同行業帶來一種活力帶來一種經驗。

安家融媒：國家大力發展特色小鎮，生態養生養老成為特色小鎮產業的一個重要方向，太陽城有沒有或者需不需要做出一些改變？

朱鳳泊：首先說呢特色小鎮近幾年從中央開始鼓勵支持，地方的落實，各行各業的進入，那麼特色小鎮如火如荼，做的非常好。2016年10月公布的已經獲得批准的全國有127個特色小鎮。其中前四個省批准的多一些，像浙江批准了8個，山東江蘇四川各批准了7個，其他有些批准一個兩個的，這麼一共127個。那麼今年還會繼續得到推廣，我想特色小鎮和養老的結合是一個很好的出路。我們太陽城養老機構，他有特色小鎮的一些的特點，但是它還不能稱之為特色小鎮。但是太陽城的養老經驗，服務，持續照料這些可以在特色小鎮當中能夠複製，甚至我們也可以在全國有些地方和特色小鎮結合起來，把養老做起來。

安家融媒：特色小鎮概念現在很火，您是怎麼理解「特」的，養老地產有哪些特色之處？

朱鳳泊：特色小鎮目前政府還沒給一個明確的概念，但是通過有關政府文件來反映出特色小鎮大概具備四個方面，特色鮮明、產業發展、生態環境、美麗宜居，這個四句話十六個字，反應出特色小鎮要具備這樣四個內容。首先說特色鮮明，有些地方依山傍水、森林竹林山體溫泉等它們特色鮮明。至於產業發展說的是特色小鎮不僅要解決美麗宜居的問題，小鎮本身還需要發展，那麼這個發展要有產業來帶動。比如說浙江的第一個特色小鎮是以做書法的筆為特點，全鎮都在以這個產業為載體再去發展，形成了相互拉動，配上美麗宜居的生態環境。生態環境，一個自身的天然的生態環境，一個是人工打造改變的，比如說平原也照樣可以做特色小鎮，比如說吧水系植被環境打造好，也形成了一種生態美好的環境。美麗宜居呢，讓人們在住的時候覺得漂亮，住著舒適，並且能得到方方面面的照顧，特別是目前人們在特色小鎮基礎上提出了康養小鎮。小鎮在概念上不要弄得很混亂，這個小鎮不是行政區域的鎮，而是指一塊大概不超過3平方公里，建築面積不超過1平方公里。我們不去定他的行政級別，而是它具備了以上說的四個特點十六個字，他就可以成為一個特色小鎮。

剛才我提到的太陽城在全國發展正是把康養這個概念帶到小鎮里去，因為中國不可迴避也不能迴避的就是人口老齡化。目前中國有2億人口老年人，再過一些年要達到3億多，最高峰的時候要達到4.87億，也即沒3個半人會有一個是老年人。不可否認的我們再發展特色小鎮當中，要考慮到三分之一的人口是老年人，他們要享受這種成果，特別是這種成果帶來的養老服務。所以特色小鎮當中不能迴避康養的特點。我們願意和一些項目結合起來，把康養做起來。

安家融媒：生態養老小鎮有哪些基礎設施比普通的特色小鎮要求更高？

朱鳳泊：我們現在都知道做一個住宅社區，要七通一平，這個是最基本的設施要求。剛才提到的康養小鎮，未來的中國老人越來越多，那麼就離不開醫療衛生的支持。小鎮當中一定要有一定級別的醫療衛生機構，為小鎮提供醫療服務。另外我們經常講特色小鎮離不開文化，小鎮需要將中國特色的優良傳統文化繼續傳承和發揚，提倡積極向上的氛圍，打造所謂的「文化」。重要的是小鎮需要有可持續發展的能力，就是剛才提到的產業發展。

安家融媒：不穩定的入住率會導致生態養老項目和服務因此受到影響，據我所知，海南和廣西巴馬的一些相關養老地產入住率比較低，您認為原因是什麼？需要如何改善？

朱鳳泊：首先剛才提到的海南和廣西巴馬，這些地方做持續照料和機構養老是不現實的，而更適合做旅居康養。人們在某個特定時期，比如說冬天從北方到海南去，就是一個季候型的。巴馬是一個休養型或者康復型的地方，在定位上一定要準確。不能說一個地方好，適合養老，我們現在說養老是一種常態。它只是養老中另外一種形態，就是度假療養旅居。所以需要從養老這個大概念中重新準確的進行定位，也即是精準定位。剛才所提的入住率不高，就由定位不準所造成的，氣候特徵，區域位置等造成的。還有一個呢就是這些年來，養老機構在沒有一個明確的政府指導意見的情況下，大家摸索著干，八仙過海各顯其能。有些養老機構做的不好體現在設施標準不夠好，功能不好，服務沒到位，這都導致客戶不願意進來，或者進來之後有很大的流失種種原因。但是從整個行業看，未來養老機構的需求還是很大的。特別是50後達到75歲以上的時候，這種剛需的時代就到來了，所以我認為做的好與不好都是事在人為。

安家融媒：對於生態養老路徑，您認為太陽城需要什麼樣的人才儲備和未雨綢繆的意識？

朱鳳泊：中國的養老行業是剛剛興起的，應該說是近幾年才吵的這麼熱烈，中國在養老這個事情上無論是物質準備還是思想準備都不夠。物質準備說我們的養老設施少啊，床位數還達不到以後的需求。思想準備就包括在服務當中我們用什麼樣的服務標準什麼樣的人才，目前這方面的人才儲備，中國應該說是「零」。拿太陽城來說，我們也是從開業，苦苦的探索摸索和不斷的培養人才一步步走過來的。目前我們靠的是加強企業內部培訓，選擇忠於職守，願意獻身養老行業的人著重培養，一帶二、二帶四的方式培養起來。今天太陽城的養老人才上已經不是問題了，它已經度過了人才匱乏的時段，但是對這個行業來說，養老人才是匱乏的，養老這個行業很多人是不愛乾的。我考察過日本，日本這個介護師都要進行考試上崗，介護師基本都是大本學歷，學歷很高，待遇很高。儘管待遇很高，但是這個行業的流失率也很高，每個機構流失率都大約有50%。這是這個行業的特點特性，並沒有上升到道德層面，有些人是收到場景的折磨，比如說服務的老人從活躍健康的狀態到半失能全失能直到離去。很多護理師無法接受，因此離開了這個行業。這個行業的特性特點從根本上還沒有什麼更好的辦法去解決，但是各個企業如何留住人需要在企業運轉中來改變它，最終留住人才。

安家融媒：養老市場在未來是否會呈現出較好的趨勢？是否也會產生市場競爭，您是怎麼考慮的？

朱鳳泊：我是特別看好未來的養老市場，我本人就是50後，我是57年出生的，今年整整60歲。國家權威部門統計的50年代出生了2億多嬰兒，這些嬰兒已經絕大部分進入了老齡的行列，到後年年底，50後全部進入老齡的行列，而這一批人，正是計劃生育政策落實的第一批人，他們基本是生一個孩子。對50後這一批人來講，居家養老功能不復存在。他們的子女上面會有4個老人甚至6-8個老人，這種家庭的年齡結構老化結構，一定倒逼這些人從家裡走出來，要到機構養老去，所以未來50後進入75歲以上的時候會出現一床難求。至於剛才提到的競爭，任何行業都會有競爭。設施環境、服務、品牌等都有競爭優勢，而剛剛開業的條件差一點的服務水平沒上去，雖然剛需到來，可能入住率還是不高。市場一定是嚴酷的，優勝劣汰，會出現起來一批倒下一批的局面。

安家融媒：您認為生態養老的特色小鎮還需要哪些創新和政策的支持？

朱鳳泊：我想先提政策，還是老生常談，關於土地政策，如何拿地，因為特色小鎮不比普通房地產。在一線城市，要拿地，有很多人通過招投標來舉牌來拿地，政府也特別願意看到這樣一種狀況。而特色小鎮是在探索中來發展它的，如果照搬普通房地產招投標的方式來供地，可能會對地價造成虛高的情況。此外，金融政策配套特色小鎮的又不明確明了，做任何一個發展的事情又離不開資金的支持，而資金這塊沒有很好的政策導向和兌現下，特色小鎮在發展的初期，就因為這兩個問題就會在起跑線上起步就造成了艱難。

提到創新，一個企業也好，一個家庭也好，一個人也好，是不斷地要改變觀念的，要想辦法提出新思想新辦法，這個就是創新。在特色小鎮中，如果說做養老的話，我認為可以用旅居康養的方式，特色小鎮裡面的居住面積盤活它。比如說，太陽城從今年開始準備做一種房車的精準慰老服務。對那些身體不方面無法乘飛機乘高鐵遠行，我們利用市場上的房車實施點對點的服務。到他家裡，把他背到房車上，在全國靠四個輪子想到哪就能走到哪。這個需求是特別大的，我們用旅居康養、精準服務，打造房車養老的流動小鎮。這就是一個市場，也是市場的一個需求。這個需求並不在少數，人們都認為自己年老跑不動了只能在家呆著，但是他們人在家心在外。如果我們把特色小鎮做一些創新，他們將仍然是特色小鎮的消費者，消費主體的一部分。這就是創新點，更多的想法我就不一一展開了。

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