自由的阿甘 2017 年 02 月 22 日的文章

2017，關於房地產市場和房地產稅

一直信奉『身正不怕影子斜』，但敏感詞……無奈，先來觀察一組近期數據。

2月20日，央行公開市場凈投放1000個億，算上2月16日2500個億逆回購操作，結合當日到期流動性，上周四凈投放1000個億。注意，這是央行自1月22日以前連續收緊貨幣工具後，首次恢復凈投放。2月17日周五，央行繼續投放800個億流動性。連續三個工作日公開市場凈投放操作！如果說1月份還可以拿春節補充市場流動性說事兒，那麼當前行為該如何解讀？

更進一步的是，2月20日，央行開始評估符合定向降准條件的商業銀行申請。回想最近一次央行降低準備金率是在去年的3月1日，時隔將近一年之後，降准窗口再度開啟。結合上文所述連續三日公開市場凈投放操作，央行正在竭力補充市場資本流動性，一目了然。

而根據國家統計局2月14日發布數據，1月份全國居民消費價格指數CPI環比上漲1.0%，同比上漲2.5%；工業生產者出廠價格指數PPI環比上漲0.8%，同比上漲6.9%。同比漲幅CPI創三年來的新高，PPI創五年來新高，當前國內tz壓力之大可見一斑！而在通脹（tz）急速上升的時刻迫不及待投放貨幣，一定有其深刻而又不得已的原因。

什麼原因？2月15日，美國勞工部DOL發布數據，1月份CPI年率上升2.5%，為2012年3月以來最高，tz壓力大幅上升！而聯想到美國就業市場的穩定表現，央行似乎已經聽到了美聯儲加息的腳步聲。是的，不管新上任的川普總統如何鍾情低利率出口政策，獨立的美聯儲絕對不能容忍CPI超過3%。而這就是上述央行一系列反常操作的外在原因。在美聯儲宣布加息前，抓住最後一點迴旋時間，向市場注入儘可能充裕的流動性，為極大可能的3月份美元加息預留應對空間。

特色社會主義市場經濟發展到今天，隨著2016年底達到155.01萬億的貨幣總量，市場資金流動性和tz儼然已經成為一個事物的對立兩面。而為了讓2017年首次獨挑經濟增長大梁的基建不致因資本市場流動性緊張而冷場，強忍tz劇痛持續向市場注資之舉便很好理解，但舍此之外，還有沒有其他的深意呢？

不繞彎子，那就是在控制一二線中心城市房價上漲的目標下，努力保持房地產市場平穩，竭力避免以房地產為代表的資產泡沫破裂，從而引發連鎖性債務風險，最終釀成危機。『防風險』在央行2月17日發布的《2016年第四季度中國貨幣政策執行報告》中已經闡述得非常清楚。而這，就需要時刻緊盯美元指數和本幣匯率，並小心翼翼的維持tz和本幣市場流動性平衡。一句話，高層（gc）固然不希望一二線城市房價繼續上漲，但更不願意看到房地產泡沫破裂經濟硬著陸。尤其是換姐在即，2017年尤其需要穩定，先過了這一關再說。

回到本文標題。2017甫一開年，關於要開徵房地產稅的各種版本便眾說紛紜甚囂塵上，大有山雨欲來風滿樓之勢，並惹得各路喜歡意淫的吊絲們紛紛做起了藉房地產稅打壓房價，然後趁機抄底的美夢。嗯，多年來被高房價折磨得欲仙欲死的房奴們產生這種想法再正常不過，問題關鍵是狗狗什麼時候才可能落水？2017年房地產稅正式出台的可能性有幾何？

關於今後的房地產市場，筆者在12月24日撰文《一帖道盡中國房地產的今天和明天》中已經從各個角度進行了詳盡剖析，房地產泡沫破裂、房價回歸長期來看是必然趨勢。順帶說一句，很多朋友總是喜歡事無巨細問這問那，其實只要你真正讀透了這一片帖文，你就會對中國房地產業有了一個輪廓性認識，再結合一下當前政策風向，很多東西不難自己得出結論。

好了繼續。短期來看，影響房價的兩個因素是供需關係和貨幣供應。2016年末 M2/GDP之比高達208%，gc對貨幣工具的運用幾乎已經到了極限，而隨著三線以下城市嚴重過剩的供應量和購房人口急劇萎縮，剛性購房需求已經在大幅下滑，而一二線熱點城市投資投機性住房又受到政策調控和tz避險資金外逸影響，房價大頂其實已經慢慢鑄就，問題只是墜落時間點以及墜落過程的長短而已。順帶說一句，筆者對中國未來房市的看法從未動搖過。

但恰是這兩個時間，在各路相關利益主體的血腥博弈中卻殊難預料，唯一具備決定性的外部力量，只有美元持續加息強勢刺破資產泡沫。而受川普政府並不穩定的經濟決策影響，美聯儲近期遲遲沒有加息，反而讓人民幣對美元匯率漸漸企穩。但美元加息周期一經確立絕不會半途而廢，又註定了這一切都只是暫時。

再來看內部。追本溯源，房地產稅傳說的由來，始自1月11日中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合下發的《關於創新政府配置資源方式的指導意見》。該文中不過稍稍提到了房地產稅——『在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新』，而被媒體過分渲染解讀後似乎2017馬上就要出台房地產稅，其實只是超前的誤讀而已。

首先在2017年徵收房地產稅沒有法律依據，這在硬體上就講不通。雖然在重慶、上海已經試點了6年，但房地產稅立法草案到現在為止還處在起草階段。眾所周知，本屆全國人大任期是今年十九大後的年底，當gc都致力於忙活大事的時候，你能指望房地產稅法在2017年底前通過嗎？進一步講，縱然起草委員會效率超前，在2017年底提交草案審議，最快也只能在下一屆人大任期內通過。何況就目前局勢而看來，這一點難都言樂觀。

原因何在？還是那兩個字——利益。房地產稅開徵最損害那個群體利益？當然是擁有多套房產的囤房戶嘛，而在這個群體中有相當一部分人是具有話語權的，這才是關鍵！他們現在做的就是儘可能引導輿論，開徵房地產稅會進一步損害普通購房戶利益，並慫恿代言專家發出『房產稅不一定能降房價』之類的奇談怪論，筆者只能表示呵呵。你說破大天，畢竟人均幾十個平方的剛性居住面積是不在房地產稅徵收之列的對不？而且主體是建築安裝成本、不包含土地出讓金的房價能高到哪裡？而這對不以投資為目的的自住購房戶就足夠了嘛。

習近平總書記講過，房子是用來住的，而不是用來炒的。而房地產業除了其天然的居住屬性之外，與生俱來就具備用來炒的金融屬性。長話短說，經過始自90年代初的一代又一代匠人們煞費苦心的打磨包裝之後，將其傾力打造成為超發貨幣的泄洪池。而房地產業也的確不負眾望，連拉帶扯身後的A股小弟，二三十年來對吸納超發紙幣起到了定海神針的作用。多說一句，更甚於A股市場，房地產業最牛掰的第三重屬性——超發貨幣的蒸發鍋，即將在未來幾年顯現出其足以令資本市場風雲易色的強大威力，而這是後話留待屆時再說。

但任何事物都有正反兩面，當愈發壯大的房地產市場吸納了足夠多的剩餘貨幣、有效化解了惡性tz風險之後，畸高的房價對實體經濟的抽血效應也已經達到了極限，而這也成為讓gc最為頭痛的負面問題，直接影響到經濟、尤其是實體經濟的可持續發展哇！試問皮之不存毛將焉附，怎麼辦？

於是，我們看到了一二線熱點城市的樓市調控政策。很簡單的呀，限購限售，斬斷信貸資金供應鏈，我看你還能繼續撲騰出多大水花兒？果然，房價雖未應聲而落（並非做不到），但卻也再無力上漲了，而分寸拿捏恰到火候，就如同紅孩兒的三昧真火，遇到了觀音菩薩的楊柳玉露一般，瞬間降溫好用得很吶。哪像之前若干年那樣瘋漲之下的調控越控越漲，這也搞不定哪也搞不定，不得已還要煞費苦心找些位替罪羊專家來站台澄清。

看到這裡，有天真爛漫的小盆友要弱弱的問了，既然手段這麼簡單，那以前房價咋就那麼難控制呢？是gc還沒參透運用這些個手段還是咋滴？發此一問的，請面壁三分鐘自察自省，不就是捨不得一個『利』字嘛？哦，明白鳥，那是不是gc會只要虛擬金融斂聚財富，坐視實體經濟空心化？呵呵，還是太低估了gc智囊團的滿腹經綸了哦，酸爽和牌坊都要而且一個也別想跑。

不廢話，沉澱在樓市中的大量投資、尤其是投機資金，如果因為美聯儲加息逃逸海外，亦或受困於資本管制流向民生市場造成物價飛漲那可咋辦？熊熊的tz之火，過後那可是會片瓦不留的。如此看來，光靠調控難免造成投鼠忌器，造成高層魚與熊掌不可兼得。看看工具箱里還有啥？嗯，房地產稅，即將應時運而生。注意，是『房地產稅』而不是『房產稅』哦，關於二者區別展開講內容太啰嗦，有不懂的單獨討論吧。

先來看看官方說法。2014年，時任財政部部長的樓繼偉稱，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。不得了哦，直接取代土地出讓金。

是不是很高大上的樣子？能看懂最好，實在看不懂的就來看筆者的延伸解讀。在樓市調控和物價tz的兩難局面下，通過開徵房地產稅，讓樓市中的投資和投機資金跑不出來，並讓那些若干年來貪婪的炒房客們，乖乖的交出利潤，交到那個叫做『有關部門』的人手中，這才是gc正在下的那一盤大棋！嗯，請原諒筆者的淺陋和粗鄙，認知水平就是這麼淺薄。

還沒完。大棋的布局階段是很人性化的，gc初衷是把把開發和交易兩個環節上過重的稅收，向持有環節轉移，讓已經入瓮的房產持有者多做一點犧牲，從而把更多利潤留給開發商和後來的購房者，保持這個行業更長時間內可持續性創造財富，並一舉解決地方政府對土地出讓金的過度依賴。換句話說，房地產稅總量並不增加，而只是從開發商和將來的購房者轉移到了已經購房者身上。但，人心是無足的，隨著他們理論認識的逐步深入，關於轉移的話題便再也無人提起，房價不能落，而『徵稅』則堂而皇之走上舞台。2011年1月28日起，經國務院同意，上海、重慶率先開展個人住房房產稅改革試點……

與試點城市只對城鎮經營性物業課稅的房產稅不同的是，房地產稅的徵稅對象將涉及所有房產。而這就出現了一個問題——關於70年土地使用權問題，如果開徵房地產稅，勢必將與當前正在執行的土地出讓金制度並行，擺明了雙重課稅嘛，這在法理上如何講得過去？這些都是人大法律委員會負責起草房地產稅法案的專家們需要認真考慮，並解釋給國民聽的。

總結。無論再複雜的程序走起來也很簡單，房地產稅改革當前的難題就是各級不動產登記數據整合建庫，以及緊隨其後的全國信息聯網。2017是全國房產信息聯網的關鍵一年，對此前財政部財科所所長賈康是這麼說的——房產信息聯網技術上不存在問題，而是有些部門和地方顧及相關利益，存在故意控制的衝動。能否順利聯網，是橫亘在房地產稅面前一個大問題。

而最難的還是利益博弈。觸及利益比觸及靈魂都難，相信這是李克強總理髮自肺腑的真實聲音。而具體到房地產稅上，2016年7月，在G20稅收高級別研討會上，時任財長的樓繼偉一席話聽起來更加意味聲長——個人所得稅和房地產稅方案目前仍未正式推出，主要是受制於信息徵集能力弱以及利益調整阻礙，只要是真正的稅收再分配，就會受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做。11月4日樓繼偉再次透露，房地產稅改革正在積極推進。而三天後的11月7日 ，十二屆全國人大常委會經表決免去樓繼偉的財政部部長職務，肖捷接任為財政部部長……

生產力是不斷向前發展的，而必須與之相匹配的生產關係包括三個方面，首先是生產資料所有制形式，其次是人與人之間的領導與服從關係，最後就是收入分配方式。而當前兩者都基本被固化後，最後一點就成為所有參與生產者最為關心的問題。帽子很好找，但覆蓋在帽子下面實實在在的利益分配改革，註定不會輕鬆。

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