你有房了嗎？

你有房了嗎？

「房子是用來住的，不是用來炒的」，報告一出，今後對樓市的管控很可能還要再一步升級。簡單講，一方面政府可能會大搞租賃市場，動作快的，阿里、京東都已經上線了租房業務，另一方面，房貸利率上升，額度緊縮，首付比例加大，也讓炒房一族知難而退。

大數據篇

之前炒房是有多瘋狂？

今年上半年的上市公司半年報數據顯示，1494家上市公司披露了投資性房地產數據，至少佔三千家兩市上市公司的一半，不過在今年的半年報里，其中1163家減少了持有的房地產投資，也就是說，77.8%的上市公司在主動拋售房產！

那麼，調控有效果了嗎？

有！國家統計局10月23日發布了9月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，9月份一線城市房價環比持續下降，70個大中城市中，18個城市新建商品住宅價格與上月相比下調，44個城市上漲，8個城市持平。熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平，同比漲幅全部回落。

新建住宅價格數據

二手住宅價格數據

通過數據我們可以得出的結論有：

1、大部分城市的房價都是在15-16年漲的，16年至今漲的不多；

2、深圳的新房二手房價格今年都是負增長，跌幅70城第一；

3、15至今房價漲幅最高的，新房是廈門，二手房是合肥，漲幅均超過51%；

4、9月相比8月的房價數據漲跌波動70城市全不超過1%；

5、還想炒房的趕緊散了吧，借錢炒房的趕緊想辦法變現，剛需不急的建議再觀望觀望；

房產租賃篇

房產交易管得嚴了，那我買房拿去出租不可以嗎？不是郭嘉說要大力發展租賃市場，要搞租售同權嗎？

關於租房我們可以從兩個指標來考量；

1、租售比

租售比是什麼？每平方米的月租金/每平方米房價」；舉個例子，深圳南山一套1室1廳45平米，月租金4500，就是100一平，房價6萬一平，租售比就是1:600；

國際慣例，在一個房產運行情況良好的區域，租售比應該在1：200到300之間。如果房價低於租金200倍，說明這個地區有投資價值；如果高於300，說明該地區有潛在的房產泡沫風險。

意思是深圳的房價泡沫很大了對嗎？也不完全，因為我們的特色國情，一線城市北上廣深是很大程度吸納了全國各地的資源的，簡單講，各位老家的一些縣級以上領導、商人，哪個不會去一線城市弄一套房子？

另外，我搜集了上海的37000餘套住房的租金數據和34000餘套房價數據，並按照小區（約12000個）進行了匹配，求出了上海租售比的中位數值1：522，也就是租522個月才能相當於一套房的房價，這個時間是44年，折算下來，買房出租的年收益率在2.3%左右。如果是貸款買房來租的話，每個月都是負現金流的。

我們在上面9月新房價格數據表裡，選出了月漲0.8的濟寧和月降0.8的泉州，隨便找了個小區，泉州租售比是1:500，濟寧是1:600，情況都差不多，房租10塊、20塊一平，賣價6000、10000。

國情大抵就是，有錢人多買、買好的，沒錢的，靠著父輩積蓄和房貸買；泡沫大嗎？大不大先不說，反正穩定壓倒一切；

所以，如果房價不漲，買來以現在的市場價出租的話，是買一個月虧一個月的，如果房價不降，想要租售比「正常」起來，跟國際接軌，是不是就要漲租金了？這時候我們就需要第二個指標來參考了；

2、房租收入比

房租收入比是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。

在美國，政府將住房支出（包括房租及水電等居住費用）超過同期收入30%的承租戶定義為中等支付困難戶、將住房支出超過同期收入50%以及收入為零或負數的承租戶定義為嚴重支付困難戶。

由於我們房租價格數據並沒有加入水電燃氣費用，所以我們把房租收入比在25%及以下的城市定義為租金相對合理城市，大於45%定義為租金嚴重過高城市。我們的收入數據來自於國家統計系統，得出全國50城的房租收入比如圖：

可以看出，數據表中7成城市房租佔比是偏高的；所以從收入來看，大部分城市房租的上漲空間即使有也很有限。

但是，還是因為我們國情，經濟是由政策影響甚至決定的，比如深圳為了引進人才就提供了租房補貼，各個區還都不一樣，最高的可以領到6萬。

所謂大力發展住房，建立可靠權威的租賃平台，規範市場，所謂解決三大痛點，信用問題，稅收問題和租售不同權，這裡劃一下重點，稅收。租房稅收一直以來都是一個難點，租房市場90%以上都是個人房東，目前都是無需繳稅的。不過大家也不要怕，國家在發展市場前期肯定會有一定力度的優惠補貼的。

房產市場無論是售還租，還有很多其他因素影響，像人口流入還是流出、空置率等等，有興趣留言可以下次講，最後再給大家兩點建議

一：研究經濟規律不如研究政策

雖然統計局的大數據顯示房價去年至今漲幅低於10%，但是我有個朋友就親身經歷了40%的漲幅，他是在湖南嶽陽，由於棚戶區改造採用的一次性貨幣補償政策，造成了很大範圍人群有錢無房、供小於求的局面，整個市的房價飆漲了30%，他買的房則是從4600升到了6400，所以說無論怎樣的大環境，都有人在賺，有人在賠，而在我國解讀政策無疑是找到機會的最好方法。

二：讓你的錢流動起來

很多人的傳統觀念是把錢存起來，一點點積攢起來改善生活。但富人不同，富人更願意把錢流動起來，讓錢生錢，於是，富人越富，窮人越窮。一位銀行行長這樣說「一般存錢的都是工薪階層，都是散戶，而那些投資家和大企業都很少存錢，他們的錢都處於流動狀態，他們經常貸款。」錢只有流動起來才是錢，不然的話就只是個數值。

三：房事要想深一點 久一點

「租購併舉」、「長效機制」，所謂租購併舉，我們可以思考一下背景，房價還能再漲嗎？個人覺得在「不平衡不充分的發展」為主要矛盾的今天，政策肯定會向平衡社會發展、緩解社會矛盾的方向偏斜，所以上漲空間是有限的；

那麼房價會跌嗎？其實房價跌一下，社會貧富差距絕對會縮小一圈，但是被當前房價套住的人太多了，房價跌絕對會造成不穩定，所以現在推的租售同權、租售並舉，都是在意圖改變人們的觀念，緩和買房需求和高房價之間的矛盾；這也是為什麼阿里京東都進軍了租房領域，也什麼萬科、碧桂園、龍湖等地產公司都布局了長租公寓的原因。

所謂長效機制，大家不妨把租房想的遠一點，租個70年，是不是就跟買房差不多了？在你眼裡，買房是土地70年使用權和房產所有權，是一份家的安定，租房是房產使用權和不安定和自由，在國家眼裡呢？你買房是穩定的人民（炒房的除外），是有稅收，你租房是流民是沒稅收；所謂長效機制，就是一手控制買賣，打擊短期炒作，一手控制租賃，出發點就是，你1穩定，2納稅。

聽到納稅就怕了？別急，穩定和租賃市場的稅都還久著那，在現在需要大力發展的背景下，肯定會有很多優惠補貼政策出台，只不過各城市試點的方式、時間不一而已。再次強調下，同樣的大環境，哪怕同一種承載，都是有人賺，有人賠。大家不妨多關注房產租賃市場，甚至是下游市場的一些機會。