沒有概念炒作 這個區域靠的是自然生長？

剛剛過去的九月份，註定不平凡。前有9月武漢土拍車輪戰輪番上演；後有武漢新盤老盤集中入市，迎來供應大爆發，可謂熱鬧非凡。而隨著漢南兩宗純住宅熱地開拍被碧桂園拿下之後，漢南又火了一把。

說起漢南，近兩年來也開始火了，卻又挺特殊。你說蔡甸有中法生態城概念吧，黃陂有大交通力挺吧，江夏也有通用汽車城，漢南有什麼呢？可仍然不妨礙它是目前樓市中，最熱鬧的板塊之一。

有一種力量，叫自然生長。城市中心區，一點點擴大，漢南就是這樣。

從大體上來說，在大漢陽片區，三環以內是漢陽區，在三環以外，蔡甸是土地資源大戶，沿江一片是經開區，漢南和經開區相似，土地沿江而狹長。

漢南區位於武漢西南，為承載中法合資（二汽——雪鐵龍）神龍汽車公司項目而成立。1991年5月動工興建，1993年4月經國務院批准為國家級開發區，2000年4月經國務院批准在開發區設立湖北武漢出口加工區。2013年12月，武漢開發區託管漢南實施一體化發展，武漢開發區規劃控制面積由202.7平方公里擴大為489.7平方公里。轄區人口近37萬。

從區域發展來說，漢南也是經歷了孤寂、震蕩、蓬勃3個發展時期，從一片雜亂無章的城中村蛻變成欣欣向榮的城市新區，形成自我發展體系。在這3個階段中漢南板塊無論是區域形象、開發商、居住人群、城市資源都有質的改變。

房產品：戶型從早期的100方左右的兩房到89方的三房到如今的中大戶型遍地，布局從大圍合到如今的高低層組合，立面從塗料到石材；

開發商：從當年的少數幾家本土開發商，到現在大牌房企雲集；

居住人群：從剛需購房者到當地的拆遷置換，現在已逐漸向城市精英中產轉變。

漢南無論從區域發展、房價、區域形象都交出了一份優秀的成績單，那麼現在呢？將來呢？

漢南部分板塊在售樓盤分布圖

漢南主要為兩個區域1:碧桂園、綠地城位於漢南高速公路出口處；2:聖特立國際花園、楚世家、盛世港灣、江景灣等項目位於漢南紗帽街道區域

盛世港灣

7棟住宅，分二期開發，一期2棟已售罄，1月份推出5棟，18-22層（有1棟戶型面積100以上，有4棟面積都是100以下）

暫無房源，後期產品下半年加推

5000左右，無後期規劃

聖特立

佔地13萬方，建面33萬方，39棟，2600多戶

尾盤在售，剩少量商鋪和現房

95、98平米均價4900，,128平米均價5500

95--128，3月份已加推一次，後續還有一塊地待開發，目前沒有動工意向

東庭郡園

佔地3萬方，建面9萬方，7棟住宅

剩一棟小戶型40-80㎡，已封頂

5100左右，無後期規劃

碧桂園鳳凰城

佔地5000畝，分普通住宅、洋房、別墅

最後3棟32層，310套房源（精裝修）

7000左右（精裝修）109、123

前期售罄，後期有3棟，每棟33層

紫陽楚世家

建面35萬方，9萬方商業，26萬方住宅

目前無房銷售，有少量商鋪出售

5000左右，後期有9棟，目前未動工，具體工期不詳

綠地城

佔地8746畝，建面560萬方，別墅、洋房、商業

目前少量尾盤在售

洋房7000左右（精裝修），別墅9000左右

8月推出6棟高層，2梯3戶，1梯2戶（20層左右），2019年交房，地鐵口

新長江香榭瀾溪

新長江香榭瀾溪建面60萬方，商業面積約15萬方

已於9月17日開盤，加推3期1#至5#，建面85-140平，當天開盤售罄

毛坯均價6000元

華生地產

目前在育才路在建還建樓，地塊在綠地城對面，圍擋已建，宣傳語已標，案名叫國土郡城

江景灣

佔地340畝，建面68萬方（住宅、寫字樓）分六期開發，有大規模的農貿市場

目前無房銷售

5000左右

春夏秋冬4個區，現開發春區， 11棟，1000餘套，價格待定，後期還有三個區開發，現春區總建面12萬方，整個項目68萬方

永豐清華園

佔地6萬方，建面20萬方

剩少量1樓頂樓（1樓送約60私家平方花園）

頂樓4500左右、1樓6000左右（帶60平米私家花園）

120左右

無後期規劃

漢南天地

佔地4萬方，建面15萬方

11月份會推出4#5#房源

6500

77-115

無後期規劃

總體來說，漢南的新樓盤還算比較集中，以漢南區政府所在的紗帽為中心，散佈於行政中心周邊，整體均價在4000元/平左右。看看項目不少，所有這些項目總共在2017年上市的住宅套數約3000多套左右，而漢南板塊2017年1-9月總成交量就達到3703套。其實還有些成交量還沒釋放，因為單價不低簽約速度慢，故實際成交量會大一些。

所以，即便密集推地，但供求關係依然處於非平衡狀態。那麼，即將呈現的漢南新盤，和之前有什麼變化呢？

變化一：選擇面增加，緩解供求緊張態勢

從4月開始，新樓盤陸續入市，為漢南板塊增添了新的血液，2017年除了已經在售的碧桂園鳳凰城、綠地城之外，隔了一年之久未開盤的新長江香榭瀾溪9月新推了三期的新房源。

但更大的供應量集中在2018年，新樓盤星悅灣、庭瑞君悅觀瀾、華生國土郡城、錦深漢南公館或都會選擇在2018年集中上市，推出高層房源。而新樓盤雖然仍以高層為主，但在產品類型更多元化。

變化二：標準提升、售價攀升是趨勢所在

目前申漢南板塊的主力售價維持在4000-6000元/㎡左右，但在接下來的新樓盤中，由於地價、定位較之前在售的樓盤有明顯提升，因此售價上升是大概率事件。

特別是對於關注最高的庭瑞君悅觀瀾項目，該項目是庭瑞進軍漢南的首個高端住宅項目。庭瑞君悅觀瀾將打造成聯排別墅、疊拼別墅及高層為一體的墅質社區，項目自帶2.5萬方運動主題公園，建成後將成為漢南區最高端的住宅生活區。

以漢南的地段配置區域內較少的別墅產品，再加上規劃面積都不大，這樣給單價提供了更大的發揮空間。

變化三：戶型面積大、跨度大，以90-140㎡為主，80㎡退出市場

除了產品類型的多樣化外，新上市樓盤的高層面積不再局限於之前的60-90㎡的主流區間，呈現出面積大、起步高、跨度大的特點。

例如新長江香榭瀾溪高層戶型110-140㎡；綠地城117-130㎡，碧桂園鳳凰城是95-123㎡，三個樓盤面積段均有所不同，110-120㎡的產品是各項目的交集所在。

從新上市樓盤的面積段可以發現，漢南板塊將徹底告別剛需市場，90㎡以內的產品系列已經退出，120㎡以上的中等面積則是未來的主流趨勢。由此可以看出，漢南板塊目前已經是初級改善置業客戶心中的理想之地。

變化四：漢南地塊成今年9月土拍絕對寵兒

自今年的7月18號開始，「熔斷」這個詞就和漢南炙手可熱的土拍市場緊密聯繫在一起，數塊漢南區地塊屢創武漢地拍記錄，數次熔斷（直破最高指導價，進入一次性報價環節），正面證實了漢南土地的價值與實力。

2017年7月18日

編號為P（2017）059號地塊（漢南區紗帽街紗帽正街北側）首次競拍。

據悉參與此地塊競買的房企已超過110家，包括中銳、金輝、招商等在內的數十家房企，是武漢土地拍賣歷史上參與房企最多的一次。

土拍還未開始，地塊的最高出價記錄已達到出讓指導價24587萬元，已經熔斷。在當天10點左右開始的一次報價環節中，因為同時間內登陸搶拍的人數過多，武漢土拍網出現罕見的系統崩潰，直接導致延期揭牌。

2017年9月7日

9月武漢土拍拉鋸戰第一場的焦點仍舊是漢南區P（2017）059號地塊，地塊經過31輪報價，有萬科、雅居樂、葛洲壩、正榮、南山、招商等超20餘家房企參與，這塊處於不限購區域的漢南地塊，同樣也是「不負眾望」在早上9點22分直接進入熔斷期，將在11號進入一次報價環節，一次報價區間為24588—32784萬元。

2017年9月8日

P(2017)070號地塊位於漢南區紗帽街紗帽正街北側，起始價7194萬元，凈用地面積29069.92平方米，屬於純住宅用地，同樣也是未開拍已熔斷，將直接進入現場一次報價階段。

2017年9月11日

萬眾矚目的P（2017）059號地塊再次競拍，參與的房企有萬科、廣電、中交、廈門建發、正榮、碧桂園、雅居樂、現代城建，另外電建聯合南國，招商聯合華潤一起參加，進場的一共有120人。共計50家房企報價，報價平均值29206.04萬。其中報價最接近平均值的是46號買家：武漢星鑽房地產開發有限公司（天眼查信息顯示其為碧桂園關聯企業），以有效報價29188萬競拍成功，這塊幾經熔斷的漢南傳奇地塊，終於塵埃落定。

縱觀P（2017）059號地塊的競拍歷史，萬科、碧桂園、雅居樂、廣電、葛洲壩、正榮、電建聯合南國，招商聯合華潤等一線房企同時參與競拍，也給一些本來持觀望態度的投資者指明了方向。

在武漢限購、限貸和限價的組合拳下，主城區新房庫存的告急。不限購、發展潛力較大的板自然成為購房者的首選。而隨著漢南總規劃的10所大學落地（包括漢南大學城共約師生6萬人），優質教育配套逐步跟上，漢南價值或不再被低估。

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