武漢：商圈已死，有事燒紙？

在最嚴限購進行一個多月後，雄心勃勃的房地產開發商們仍在躍躍欲試。而急速擴張的武漢樓市，似乎也沉浸在對未來的樂觀之中，渾然沒有意識到隱藏在喧鬧背後的巨大危機。

文/向邊南

武漢寶豐路街邊關門閉店一景

急速擴張的武漢樓市，正在陷入一個巨大的危機之中。

近年來，伴隨著商品住宅銷量的持續走高，配套商業開發成為剛需。在「商圈」概念的帶動下，大量開發商都願意高價甚至天價來爭奪商業地產。

而按照武漢政府的規劃，大量的住宅項目在開發時也被要求自配商業功能。

2014年，全球最大商業地產服務公司世邦魏理仕曾發布報告，警示武漢的純商業地產庫存會在2016年超過500萬方。

但現在看來，武漢商業地產的過剩比之前預估的更加嚴重。

2015年，武漢新開業商業項目達到驚人的21個，人均商業面積接近3平方米，這一數據不僅超過北上廣，而且是亞洲頂級消費城市香港的2倍。

與此同時，武漢純商業庫存超過600萬方，商鋪空置率向著驚人的13%逼近。

武漢「商圈」開發風險隨之升溫，不少風光一時的商業地塊開始荒蕪長草。

2016年上半年，整個武漢無一商業項目開業。值得注意的是，部分建成的「商圈」也因為招商困難，而不斷推遲開業。

今年武漢兩會上，湖北省房地產業協會副會長直接向武漢市領導諫言：「急需利用政策，從規劃龍頭開始進行『商改住』。」

這種直接「討要政策」的表態，也反映出商鋪過剩給開發商帶來的巨大壓力。

門可羅雀的武漢某大型商超

這種壓力隨後傳導到了土拍市場。2016年12月8日，曾被業內人士看好的妙墩地塊（漢口中心商業用地）意外流拍。

而資料顯示，該地塊周邊有萬松園商業街、新一佳購物廣場、王家墩CBD、花園道等，商業氛圍已十分成熟。

這並非武漢商業用地第一次如此受冷。此前，武漢二七濱江地塊的拍賣，就因原規劃為純商業用地，同時地價很高而遭遇流拍。

相比之下，武漢目前的住宅市場要好很多，其市場動態、宏觀政策之於全國都已隱隱有了相當的影響力。

一邊是住宅供不應求，一邊是「商圈」危機重重。

看似矛盾，實際上卻極為合理。

電商衝擊？這固然是一種原因，但並非最主要原因。

2015年武漢統計年鑒顯示，武漢的房地產（註：此處主要為商品住宅）和餐飲產業佔比正在急速增漲。這並不難理解——畢竟每年都有數十萬的年輕人口湧入武漢來擴大消費。

但在房地產（註：此處主要為商品住宅）和餐飲消耗掉絕大部分收入後，這些外地年輕人還剩下多少錢可以享受購物？商家對城市人群消費力的判斷向來靈敏，一組數據或許可以給出更多參考。

在搜索引擎中，輸入「耐克 武漢」，得到的地圖標示數據只有78條，這個數據只是同等級城市成都的一半。若以目前受年輕人青睞的優衣庫做例，武漢也僅有18條，遠低於成都的25條。

值得注意的是，2016年武漢職工人均月薪預計5000元左右（註：此數據已超過武漢人均可支配收入），但同期武漢中心城區房價（註：均價）已經突破13000元。

這意味著，用微薄的工資在中心城區購房，看似佔盡了美意。但事實上，這群年輕人已無力再享受這裡「商圈」的繁華。

武漢大型商超中慘淡的門面

在業界看來，武漢目前的消費能力遠遠落後其商業地產的發展水平。這種錯配，正導致了武漢整體商圈的不景氣，也加劇了商業項目之間的競爭。

2014年，SOGO百貨、新世界百貨中心店關門調整。次年7月，中國時尚百貨標杆NOVO百貨在江城黯然關門撤店。

連自帶人氣的萬達也未能倖免。當年8月份，武漢3家萬達百貨同時出現大面積封閉。萬達給出的官方回復，矛頭直指電商和新興購物中心。

今年12月7日，進入武漢十多年的卜蜂蓮花在沒有任何預兆下突然關閉。

事實上，一些商業項目並非沒有意識到危機。他們的做法，是打造自己的「特色」。2015年12月，來自日本、建面達到27萬方的永旺夢樂城在經開正式開業，同時將日本品牌精細且人性的服務延續而來，自此人氣持續爆棚。

業內分析人士指出，永旺之所以能夠吸引大量的消費者，在於其針對性的兒童服務定位，以及謙恭用心的增值服務，「它追求極致的用戶體驗。」

除此之外，群星城、宜家薈聚，華潤Ole、山姆會員店、麥德龍在武漢也憑藉與眾不同的特色服務，集聚了相當的人氣。

令人擔憂的是，伴隨著更多實體商業項目在武漢開業，彼此之間的生死搏殺愈發慘烈。

一些新興項目已經感受到了市場的殘酷。2016年4月，位於中山大道附近，一度作價每平10萬的寶利金國際商城，向業主發出《提前解除合同的通知書》，在一片唏噓聲中宣布轉型。

初入市場的後湖新生活摩爾城，未開業多久就陷入慘淡運營。而東部購物公園蕭條到只剩下一座影城。

在這場愈發慘烈的爭鬥中，最終能倖存下來的絕不會太多。

武漢的「商圈」概念正在變得模糊。

但不必擔心，優勝劣汰本就是市場規律，也無可厚非。正如機器取代人工，電商衝擊實體，最終被時代留下的，一定是消費者最想要的。至於那是不是「商圈」，已經不再重要。

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