上海的學區房為什麼這麼貴

03-28

昂貴的學區房

上海近幾年被稱為」魔都」, 不僅因為物價飛漲，更因為房價如火箭般蹭蹭得往上跑。其中學區房更是房價中的領頭羊，每年的開學季都不斷爆出學區房價格大漲的信息。一個10平米的小屋只要對口的學區是大家垂涎欲滴的區重點、市重點，賣到100萬是可以說是輕輕鬆鬆的。去年，上海有的學區房一個月漲了70萬元仍搶手，重點學區均價9-10萬每平方米。今年學區房在戶籍對應年限收緊、小學招生全部採取電子檔案登記和「3.30」新政的推動下，房價依然『長勢喜人』。

一切都源於教育資源

為什麼學區房會瘋漲甚至領漲呢？除了房地產市場這幾年的畸形發展-這是另外一個話題，更主要的是上海的教育資源狀況。

首先，在上海教育資源的分配極其不均衡。據統計，上海市共有小學626所，其中能被稱為重點小學的搶手貨不超過50所，其分布又是浦西所擁有的資源遠多於浦東，而浦西的徐匯區又是屬於資源相對『泛濫』的區域。這幾年跨區擇校被禁止，絕大多數家長只能選擇免試就近入學對口公辦中小學。民辦小學又怎麼樣呢？數據顯示，2016年民辦小學報名錄取比例平均為3.3：1，2015年為4：1；2016年民辦初中報名錄取比例平均為1.7：1。民辦學校錄取比例雖然有所上升，但是公辦學校仍然還是大多數家庭的升學途徑。

其次，學校就是朝南坐了嗎？其實也並非如此。對於好學校而言，如何選擇學生也同樣是一個問題。好的學校為了保證足夠的師資和校舍分配，每年的招生人數都極其有限。怎麼才能給大家一個公平的擇生方案呢？入學考試是一個方法，但是低齡教育學生的發育程度顯然是一個不公平的因素，所以這不是一個好辦法。最合理的就是擇校費了，也就是讓市場這個無形的手來調控。這幾年也被禁止了，因為這背後的灰色地帶太多，而且容易被大家詬病，基於9年制義務教育，政府肯定不希望產生太大的學校之間的學費差距。最後教育局大筆一揮，就近擇校，如何才算就近，那就是把學校和附近房子捆在了一起，這才是造成了學區房的起源。

最後，家長們都希望將孩子送入好的學校。為了進入一個好的學校，家長們往往『打得』頭破血流，能托關係的托關係，沒有關係的就讓孩子苦學『奧數』，希望能在入學考試中儘可能地順利。但是畢竟僧多粥少，要求小孩子學這個學那個，家長勢必也要投入巨大的時間成本、精力成本。可是做家長的又怎麼會輕易放棄讓孩子進入一個好學校的機會呢？所以能提前買個學區房鎖定一個學籍便是對孩子對自己最大的『仁慈』。

背後的經濟原理

其實學區房的例子就是證明了一個基本的經濟學原理：就是一種商品只要不能賣到他原本應該的市價，就會產生租值耗散，或者說租值轉移，轉移到其他能替代價格篩選的因素上去，並以其他代價的形式表現出來。中國的教育體制決定，高考是唯一的出路，所以每年都會上演千軍萬馬過獨木橋的場景。娃娃不能輸在起跑線上，所以上海的家長其實是非常想為孩子購買好的教育資源的。但是因為9年制義務教育，公立學校的學費是不能被提高的，於是就不能通過擇校費這個篩選機制來進行學生的篩選。

可是我們依然需要一個機制來進行篩選誰能進好的學校，於是這部分本來應該體現在學費上的租值，被耗散轉移到了學區房上面。也就是說通過學區房漲價這樣一個體制，變相替代了好學校本來應有的高昂學費，好學校的租值，被人為耗散了。『擇校費』本質上還是存在，只是被房價取代，而且代價更高。

這樣的制度合理嗎

從人文角度上來說，這樣的制度當然是不合理的，大家天天在罵學區房的高價卻又不得不去接受這個體系。但是不得不說，這恰恰是一條行之有效的篩選制度。

通常來說，私立學校要比民辦學校更受歡迎，他們往往不看學區房，但是他們卻要審核你孩子的特殊才能，比如跆拳道，同時更要審核父母的經濟實力。私立學校雖然沒有要求學區房，但是需要你們家的經濟實力達到同樣的水平，父或母在社會上有一定的社會地位，另外一位又能投入大把時間和精力去投入在小孩子的教育上。這樣的有經濟實力小孩子又有學習能力的家庭本身篩選下來的就不多。

民辦學校的實力不如私立學校，如前面所說，只能通過學區房的形式，篩選了次一等經濟實力或者沒有時間投入在兒童教育上的家庭。如果既沒有經濟實力，又買不起學區房，那麼只能去讀所謂的『菜場小學』了。

這樣的制度，在維護政府九年制義務制教育（平等學費）制度的同時，又通過政府在通過學區房的交易過程中收取的交易費用，足以彌補本應由『擇校費』產生的租值，更方便地用來補貼學校或者投入到其他的領域中。

後記

按照最新的政策，現在學區房被要求要持有二年才能提供孩子入學的保證，而且五年內不能有第二個入學，理由居然是為了打壓學區房的價格。不知道政府是否太聰明，顯然通過上面的論述，擇校是人之常情，如果不通過市價進行篩選就會產生租值耗散。而市價的本質就是篩選，所以想要取代『市場』這個制度，只能建立一套更低成本的篩選方法，增加被篩選者的持有成本怎麼能做到降低房價，顯然這個邏輯是說不通的。因此應該允許私立學校的建設，並且允許他們提供特色教育並且自由制定學費，讓學費一直上漲到它本來應有的價值，那麼學區房這個篩選機制自然就沒有存在的必要了。

可惜我看到的是政府一紙公文便將所有盈利性基礎教育學校全部取消, 看來真的是在為學區房房價護航阿!!!