新政效果明顯 10月武漢樓市供應增加房價回落

一、武漢市商品住宅新增供應分析

2016年10月份(10月1號-10月31號），據億房網研究中心的統計數據顯示，全市商品房新增供應320.83萬方 ，其中主城區238.91萬方，遠城區81.92萬方。

全市商品住宅新增供應208.77萬方，環比9月份增加了45.1%，同比增幅31.7%，其中主城區新增供應152.49萬方，環比增加55.0%，同比增幅34.4%，遠城區新增供應56.28萬方，環比增加23.7%，同比增幅25.1%。

市場供應方面，國慶期間，武漢樓市再度加碼，新政出台後極大地改善了當前供求不均衡的局面，多個項目入市，本月商品住宅市場供應量僅低於2014年同期的歷史峰值。

分城區來看，由於前期遠城區方面大量市場供應入市，樓市新政後，僅月初兩周市場供應量偏向非限購區域的遠城區，隨後限購區域供應量激增，本月主城區商品住宅供應比重反而較八月份擴大了4.7個百分點。

從各片區的新增供應來看，本月所有片區均有住宅類產品入市，商品住宅以武昌中心區、二七後湖片和黃陂供應量最大，商品房方面，受地下車庫、甲級寫字樓以及公寓入市影響，武昌中心區、漢口中心區和黃陂供應量最大。武昌中心區、黃陂大量新房源的入市，緩解了片區斷供的風險。

從主城區商品住宅的環線供應情況來看，受內環的新長江香榭東沙、金沙泊岸等項目較多新房源入市的影響，本月內環供應量環比激增988.1%，二環外供應量也均有增加，僅一至二環供應量環比略有減少。而與去年同期項目，由於光谷東、光谷南、沌口片等三環外板塊均有新增房源入市，本月三環外供應量同比增幅高達200%以上。

住宅供應（萬方）

一環內

一至二環

二至三環

主城區三環外

10月

23.11

8.28

71.91

49.19

環比

988.1%

-1.0%

31.4%

48.3%

同比

173.5%

-16.7%

-8.9%

204.0%

二、武漢市商品住宅成交走勢分析

2016年10月份(9月1號-9月30號)，據億房網研究中心的統計數據顯示，全市新建商品房共成交27448套，其中商品住宅成交20346套，經濟適用房、雙競雙限房、福利房等保障房項目成交277套，商鋪和寫字樓等其他非住宅成交6825套。

全市商品住宅成交量環比增加8.6%，同比減少6.3%，成交均價10218.34元/平，環比下跌1.6%，同比漲幅12.4%。

（注:從2014年開始，武漢樓市分析報告中的新建商品住宅統計數據將剔除經濟適用房項目及保障房項目，故成交套數和成交價格在做同比和環比時會出現一定的偏差）

1.武漢主城區商品住宅成交情況

10月份武漢主城區在售樓盤194個，成交均價12763.21元/平方米，較上月價格水平下跌47.22元/平方米，樓市價格環比跌幅0.4%，與去年同期相比增幅27.4%。本月主城區銷售套數12022套，較上月減少95套，降幅0.8%，平均每天銷量為388套，與去年同期相比減少了30.6%。

十月份武漢主城區樓市企穩。十月份，據億房網研究中心統計，受樓市新政影響，主城區在售項目的數量較上個月增加了6個，加上較多的前期捂盤項目紛紛加推，市場供應大幅回暖，而較多的新增供應支撐下，儘管本月遇到國慶長假以及樓市新政，成交量並沒有出現明顯地下滑，反而與上個月基本持平。

價格方面，儘管本月中心城區，尤其是漢口方向的高端住宅成交量銳減，但光谷東以及漢陽中心區、沌口片等區域均有高價項目入市成交，形成了價格上的補漲，本月主城區房價也與上個月相比呈持平的狀態。

從價格段成交結構來看，本月8000元/平以下價格段房源成交佔比收窄了6.3個百分點，成交量減少了47.5%，主要是東西湖以及沌口片新入市項目大多價格在9000元/平以上；20000元/平以上高端住宅成交量減少了60.1%，佔比也收窄5.1個百分點，增幅最為明顯的是12000-15000元/平價格段房源，成交量增加了26.3%，二七後湖片以及漢口楊汊湖區域新房源的熱銷影響較大；15000-20000元/平房源成交量也有22.9%的環比增加，光谷東以及青山片新入市項目的熱銷影響最大。

十月份武漢市主城區每周樓市走勢圖：

從周度銷售情況來看，首周因新政預期出現大量的集中備案，第二周因國慶長假以及樓市新政出台雙重因素，成交預冷，隨後在消化政策後，主城區供應逐漸增長，成交量也隨之增加。而成交價格方面，國慶節之後，受萬科翡翠玖璽、萬科翡翠國際高端產品以及光谷188國際中心精裝修房的持續入市，房價持續上揚。

受備案因素、計算周期、以及部分樓盤退房影響，周成交總量以及個別樓盤周成交量波動較大，周走勢累計數據與月度數據存在較大誤差，月度數據以月度走勢圖為準，周走勢圖僅作參考。

2、主城區分片區商品住宅成交均價及銷量情況

片區

10月成交均價

9月成交均價

變化

增幅

同比去年

漢口中心區

18271.51

20381.78

-2110.26

-10.4%

20.6%

古田片

13391.06

13410.99

-19.93

-0.1%

23.8%

二七後湖片

12201.18

11664.04

537.14

4.6%

19.5%

東西湖片

8752.14

7417.49

1334.65

18.0%

30.1%

武昌中心區

22151.84

16970.57

5181.27

30.5%

62.0%

青山片

13709.11

12309.23

1399.88

11.4%

48.8%

南湖片

15263.43

14092.38

1171.05

8.3%

46.1%

白沙洲片

9214.26

8562.28

651.98

7.6%

34.4%

關山片

14884.79

15027.08

-142.29

-0.9%

49.5%

光谷東

14681.26

11091.18

3590.08

32.4%

91.5%

光谷南

10968.74

10349.69

619.05

6.0%

40.2%

漢陽中心區

12534.24

12388.39

145.85

1.2%

24.2%

四新片

11811.63

10281.91

1529.71

14.9%

37.8%

沌口片

9872.08

7813.17

2058.91

26.4%

52.0%

從主城區各片區成交均價來看，漢口方向，漢口中心區的福星惠譽福星華府熱銷370套，而時代新世界、和記黃埔世紀江尚等9月份成交超過200套的高端住宅本月銷量銳減，成為本月片區房價大幅回落的重要推手；古田片的招商江灣國際成交168套，漢江灣壹號成交124套，片區房價企穩；二七後湖片仍以堤角岱家山區域新房成交量較高，其中統建新幹線成交365套，佰昌公館成交334套，幸福灣星瀾成交225套，另外，西後湖板塊的匯悅天地熱銷379套，片區房價小幅上揚；東西湖片本月金銀湖周邊低價項目成交減少，而吳家山板塊的鑫城宜居成交576套，鴻達中央廣場成交256套，明顯拉升片區房價。

武昌方向，長投瓏庭新房源成交163套，而高端住宅萬達御湖壹號開盤成交60套，武昌中心區房價出現大幅暴漲；青山片本月熱銷項目轉至青山濱江商務區以及建二區域，印力中心成交313套，吾行里成交140套，武漢恆大御府、聯泰香域水岸等項目成交量也超過了100套，片區房價也有較大漲幅；南湖片則在保利公園九里成交229套的影響下，片區房價繼續上揚；白沙洲片本月新入市的世茂雲錦成交315套，拉升片區房價。

光谷方向，關山片新入市的融科天域成交259套，不過金地天悅成交量銳減，片區房價反而略有回落；光谷東則是純新盤光谷188國際社區成交高達523套，片區房價漲幅位列全市榜首；光谷南以達尚城成交274套最多，天祥尚府成交221套，而保利清能西海岸別墅成交59套，明顯拉升片區房價。

漢陽方向，本月新入市的鈺龍旭輝半島成交364套，佳兆業濱江壹號成交305套，漢陽中心區房價也有小幅上揚；四新片在純新盤保和墨水灣成交341套的推動下，房價繼續上揚，廣電蘭亭時代新房源則有423套的高成交量；沌口方向，海倫春天成交268套，聯投金色港灣高層及洋房成交335套，健龍果嶺公元成交163套，而新入市的高端住宅萬科翡翠玖璽成交31套，片區房價也出現大幅上揚。

（註：為準確反映武漢樓市發展，2014年起，本研究中心對原南湖片、關山片及漢陽中心區三個片區進行了重新劃設，細分為五個片區。具體劃設說明：原南湖片以鐵路線為界劃分為南湖片（鐵路線以東）與白沙洲片（鐵路線以西）；關山片為原東湖高新區三環線內；光谷東為東湖高新區三環外以東區域（含花山區域）；光谷南為東湖高新區三環線以南（含藏龍島區域）；四新片為政府規劃區域。重劃片區暫不做同比）

片區

10月銷售套數

9月銷售套數

變化

增幅

同比去年

漢口中心區

972

1747

-775

-44.4%

-38.2%

古田片

451

565

-114

-20.2%

-3.6%

二七後湖片

1841

1324

517

39.0%

-1.1%

東西湖片

1979

1156

823

71.2%

56.4%

武昌中心區

369

681

-312

-45.8%

-83.0%

青山片

992

1151

-159

-13.8%

-19.2%

南湖片

235

336

-101

-30.1%

-62.8%

白沙洲片

534

591

-57

-9.6%

-46.2%

關山片

358

273

85

31.1%

-82.0%

光谷東

886

1160

-274

-23.6%

-8.1%

光谷南

704

1041

-337

-32.4%

-41.3%

漢陽中心區

785

534

251

47.0%

21.0%

四新片

1137

1073

64

6.0%

-34.4%

沌口片

1112

1003

109

10.9%

88.2%

從本月主城區各片區的銷售情況來看，漢口方向，漢口中心區和古田片兩個房價最高的區域銷量均有回落，二七後湖片和東西湖片成交量增加，武昌方向成交量均有回落，兩大中心城區銷量下滑是本月房價未出現上漲的重要因素。光谷方向，僅有關山片銷量略有增加，其餘片區成交量均出現回落。漢陽方向則是成交量全面增加。而光谷東、沌口片由於新項目的入市成交，形成了價格上的補漲，是本月房價企穩的主要原因。

3、主城區環線成交情況

成交套數

一環內

一至二環

二至三環

三環外

2016年10月

214

609

6851

4348

環比增幅

-69.3%

-47.4%

20.3%

-4.8%

同比增幅

-63.0%

-76.9%

-26.9%

-8.0%

從10月份的主城區商品住宅的環線成交情況來看，與9月份相比，二環內中心城區成交量均出現大幅回落，如和記黃埔世紀江尚本月成交38套，較9月份減少了204套，武漢恆大首府成交僅7套，較上個月減少208套，不過從價格上來看，由於新入市的萬達御湖壹號高端住宅熱銷60套，內環房價反而出現大幅上漲。另外，萬科翡翠玖璽以及光谷188國際中心的開盤成交，大幅拉升了主城區三環外房價。

成交均價

一環內

一至二環

二至三環

三環外

2016年10月

25127.01

22109.81

12570.12

10378.68

環比漲幅

23.4%

7.7%

1.5%

14.8%

同比漲幅

45.1%

59.4%

28.0%

45.6%

另外，從十月主城區熱銷項目可以看出，與上月相比，本月僅有2個項目位於主城區三環外，其餘8個項目均位於二至三環之間，二環內中心城區無項目進榜，房價方面，僅有東西湖片一個樓盤在萬元以下，尤其是三環外光谷東的新項目，其價格更是位居熱銷項目的榜首，預計未來主城區，尤其是三環內，新房價格將普遍超過12000元/平。

十月武漢主城區商品住宅成交排行前十：

項目

片區

所屬環線

套數

最新均價（元/㎡）

鑫城宜居

東西湖片

三環外

576

8600

光谷188國際社區

光谷東

三環外

523

17000

廣電蘭亭時代

四新片

二至三環

423

11500

匯悅天地

二七後湖片

二至三環

379

14000

福星惠譽福星華府

漢口中心區

二至三環

370

12700

統建新幹線

二七後湖片

二至三環

365

13800

鈺龍旭輝半島

漢陽中心區

二至三環

364

15000

保和墨水灣

四新片

二至三環

341

13800

佰昌公館

二七後湖片

二至三環

334

11600

世茂雲錦

白沙洲片

二至三環

315

10000

4.武漢遠城區商品住宅價格走勢

10月份，遠城區在售樓盤142個，成交均價6479.77元/平方米，價格水平較上月上漲378.04元/平方米，樓市價格環比漲幅6.2%，與去年同期相比上漲20.5%。本月遠城區銷售套數8324套，較上月增加1704套，增幅25.7%，平均每天銷量為269套，與去年同期相比增加89.3%。

十月份武漢遠城區樓市量價齊升。受樓市新政影響，遠城區成交量出現大幅地增加，江夏、黃陂、蔡甸等片區成交量居全市前列，尤其是黃陂成交量遙遙領跑全市。同時，新入市房源價格普遍上漲，江夏、黃陂量價明顯上揚，從而拉升遠城區房價上漲。

十月份武漢市遠城區每周樓市走勢圖：

從遠城區周度變化來看，遠城區的量價走勢十分一致，首周集中備案而成交量增加，隨後的國慶長假銷量回落，第三周再度熱銷，而江夏、黃陂成交量大幅增長，尤其是江夏萬元盤持續成交，遠城區房價也隨之上漲，第四周江夏高價項目成交銳減，遠城區房價也隨之回落。

受備案因素、計算周期、以及部分樓盤退房影響，周成交總量以及個別樓盤周成交量波動較大，周走勢累計數據與月度數據存在較大誤差，月度數據以月度走勢圖為準，周走勢圖僅作參考。

4、遠城區分片區商品住宅成交均價及銷量情況

片區

10月均價

9月均價

變化

漲幅

同比去年

江夏

8202.51

7608.74

593.77

7.8%

32.8%

黃陂

6817.50

6064.50

753.00

12.4%

24.2%

新洲

4412.67

4428.45

-15.77

-0.4%

11.4%

蔡甸

5250.72

5656.57

-405.85

-7.2%

6.9%

漢南

5355.01

5205.41

149.61

2.9%

18.0%

從遠城區各片區銷售價格來看，江夏的新華聯青年城成交395套，東方雨林成交281套，中建湯遜湖壹號高層及別墅成交289套，對片區房價上漲影響較大；黃陂本月熱銷項目非常多，天匯龍城成交451套，尚璟瑞府成交549套，漢北璽園成交402套，鼎鑫摩卡小鎮和長江凱旋城成交量也都在200套以上，精裝修的尚璟瑞府明顯拉升片區房價；新洲方向的保利圓夢城成交189套，新澳城市印象成交100套，新城華府成交118套，片區房價企穩；蔡甸的正陽大悅城二期成交418套，依山龍郡成交244套，三和劍橋城成交196套，而房價較高的碧桂園學府壹號成交僅10套，較上個月大幅減少384套，片區房價回落明顯；漢南方向的碧桂園凰城成交183套，武漢綠地城成交82套，依然片區銷量前兩位，漢南片房價小幅上漲。

成交量方面，10月份僅漢南成交量略有下滑，其餘片區銷量均有增加，樓市新政後的首月，非限購區域表現十分活躍，不過在持續多個月較大的市場供應之後，非限購區域的供應量預計在本月達到峰值，預計隨後遠城區成交量也會隨之供應的減少而出現回落。

片區

10月銷售套數

9月銷售套數

變化

增幅

同比去年

江夏

1452

783

669

85.4%

25.7%

黃陂

3147

2288

859

37.5%

62.0%

新洲

1097

967

130

13.4%

136.9%

蔡甸

1741

1398

343

24.5%

150.1%

漢南

554

666

-112

-16.8%

295.7%

三、武漢土地市場月走勢分析

2016年10月，武漢土地市場共舉行2場招標,1場網上拍賣會以及6場工業用地網上拍賣會，共推出土地18宗，實際成交17宗，成交面積約54.10萬平方米，土地出讓金總計13.44億元，平均樓面地價1015.88元/平方米。

成交

宗數

凈用地面積

建築面積

金額

土地單價

樓面地價

指標

（宗）

（萬㎡）

（萬㎡）

（億元）

（萬元/畝）

（元/㎡）

十月

17

54.10

132.26

13.44

165.57

1015.88

環比

-52.8%

-49.7%

-53.7%

-71.9%

-44.2%

-39.4%

同比

0.0%

-32.2%

-45.2%

-80.8%

-71.7%

-64.9%

供應方面，本月工業用地供應量依然較大，僅有3宗商業類用地和1宗商住類用地出讓，其餘13宗地塊均為工業類用地，工業用地全部分布於三環外。商業及商住類用地則以二環內中心城區為主。

需求方面，在連續多次市場調控之後，本月土地市場明顯遇冷，除一宗商業用地出現54.6%的溢價率外，其餘成交地塊均為底價成交。另外，儘管本月不乏漢陽濱江、武昌中北路等區域的優質地塊成功出讓，不過由於招標成交，本月樓麵價反而環比明顯回落。

本月重點地塊為位於漢陽區濱江大道與攔江路交匯處西南角的P（2016）101號地塊，該地塊與P（2016）064號毗鄰，後者於今年7月份被碧桂園城市以20017元/平的樓麵價獲得，成為了武漢的單價地王，本次招標地塊住宅可開發面積非常小，被武漢市第一市政工程有限公司以5178.38元/平的樓麵價獲得，與地王形成了鮮明地對比。

總體來說，新政對樓市的影響非常明顯，不過接下來的11月武漢土地市場將出現較多的商業及宅類用地出讓，尤其是漢陽濱江的新港長江城地塊將出現的土拍市場上，預計將再度掀起競拍高潮。

來源：新政效果明顯 10月武漢樓市供應增加房價回落