貨幣超發、地王頻出，10年後房價或創歷史巔峰

樓市資本論：如果人民幣發鈔速度保持不變，10年後北京、上海、深圳三個城市中心區新房均價很可能上漲到30萬一平方米。

毫無疑問，過年的樓市已經沒有什麼戲。在嚴格管控之下，將走出「鳥籠行情」：整體上房價波動幅度不大，部分城市可能出現陰跌。

回望即將過去的這年，無疑是地產大豐收的一年，全國的房地產銷售額達到了11萬億左右，銷售額突破3000億大關的房企更是達到了3家，銷售額超過1000億的房企達到了12家。今年，房企的壓力可以說是巨大。

2016年房地產的增幅是37.5%，中國GDP增速是6.7%。而後面15.4%，10.8%，9.1%的數字代表什麼意思呢？分別是裝潢、汽車、零售的增速，換句話來說中國房地產的增速凌駕於所有行業之上。

最火熱的電商行業增速也只有20%，全中國增速超過房地產的只有快遞行業了，達到50%，但是快遞因為基數低不具備參考。

所以從這個角度來說，房地產是今年中國市場上的異類，這也暗合了為什麼2016年要這樣重拳打壓樓市了。

但對於購房族和投資者，2017年可能是最好的播種期。未來中國的房地產市場的暴漲模式已經終結，但是依然值得看好，要投資必須考慮長線持有。如果你有這個心理準備，那麼2017年是換房、買房的好時機。

「有顯著人口增量」和「資金增量能跑贏大盤」的高級別城市被看好，認為未來是普通中國人抗通脹的首選。

既然短期萎靡，那咱們來看看長期。這樣，咱們就以10年為限。

【一】發鈔速度和房價

下面，我試圖用廣義貨幣M2的增速，來推演一下未來10年大城市住宅的價格走勢：

廣義貨幣M2的同比增速，可以被看作是央行的「發鈔速度」；同期GDP的同比增速，可以看作是財富增長的速度。兩者的差距，就是真實通脹率。

假設2016年中國的GDP增速是6.7%，M2同比增速是4%，那麼中國的真實通脹率就是-2.7%。也就是說，你拿著現金啥也不幹，一年購買力就升值了2.7%。但悲催的是，這種事情基本上不會發生。自從中國政府開始公布M2，M2就一直比GDP跑得快！

快的時候，M2的速度可以達到GDP的四倍，慢的時候，也不會低於1.5倍。這樣，通脹就是常態。比如目前（截至2016年11月）的M2增速是11.4%，GDP增速大量在6.7%左右。那麼，中國的真實通脹率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍！

順便說一句，11.4%的增速，基本上是中國改革開放以來發鈔速度最慢的時候。快的時候常常超過30%，高於16%在2010年之前幾乎就是常態。

2016年中國樓市一路高歌，央媽印了那麼多錢，本來是想刺激實體經濟投資與拉動居民內需消費，沒想到大部分資金進了樓市的口袋了。

一方面，實體企業只聽錢響沒見錢到，另一方面背了巨額房貸的房奴怎會有錢去拉動內需消費。

【二】超發貨幣進入樓市導致以下結果

第一，由於貨幣超發，市場上流通的貨幣越來越多，老百姓手中的現金貨幣趨於貶值。為了財產不貶值，老百姓努力尋求保值的辦法。於是，大家不得不拚命將現金（劣幣）花出去，投資到樓市或者黃金上，將房子等資產作為良幣儲藏起來。正如我們錢包里的舊錢和新錢，如果舊錢不儘快花掉，過了一段時間可能會花不出去或沒有賣家接受，而新錢常常被存起來。

第二，今年以來，大量國企、央企在各地製造出大量地王。難道他們不知道中央會再度出手控制房價嗎？他們當然知道，可是全球性資產荒，現金在貶值，拿地或許也是一種資產保值的下策。同時，一些民營的實體企業老闆也在把錢轉投到樓市中，當樓市的利潤超過實體經濟，這些老闆做出了劣幣驅逐良幣的決定。

第三，樓市高漲對萬眾創業也是一個打擊。政府報告曾提出「全民創業，萬眾創新」，但高房價壓力之下，有人說買房一個月，總價暴漲十幾萬，而工資一年不到10萬。高房價使年輕人迷失在了「買房一夜暴富」的美夢中，想不勞而獲。但是世界上沒有隻漲不跌的商品，房價也是如此，到時候恐怕哭都來不及。

由此，在樓市劣幣驅逐良幣在於高房價既吸納了大量的投資資本入局，又製造了高負債（包括開發商的銀行貸款和買房者的銀行貸款），一定程度上擠壓了實體經濟的投資，也擠佔了老百姓的消費需求。樓市慢慢變成了一個龐大的資金蓄水池，既吸走了投資也壓制了內需消費。

房價的增長應該與經濟增長保持同步，但是2015年中國的GDP為6.9%，2015年房價上漲是多少？一線城市已遠超10%的增長速度了，一度股市資本抽空，投入到房市裡面，加入社會資本，民間資本，槓桿參與，把一線城市房價推向了高潮。

面對樓市的高燒不退，高層首次在政策層面提出「抑制資產泡沫」，這意味著高層要擠一擠樓市的資產泡沫，會從政策層面進行抑制。一個個城市的樓市調控政策呼之欲出。

所以，比樓市暴漲可怕的是，劣幣驅逐良幣讓資產無處安家，被迫投給了樓市。

【三】房價可能上漲至30萬每平米

好，現在，假如未來10年，M2增速仍然按照11.4%這個比較低的速度增長，那麼10年之後M2的規模將達到目前的2.94倍。目前中國的M2是153萬億人民幣，或者22億美元。10年之後，將變成450萬億人民幣，或者65億美元。當然，達到65萬億美元的前提是，人民幣不貶值。

可以悄悄地告訴你，2016年美元的M2總量只有13.2萬億（人民幣總量相當於22萬億美元）。如果按照過去5年的增長速度，美元最多在2027年膨脹到24萬億美元。如果人民幣不貶值，到那時，中國的貨幣總量將達到美元的2.7倍！

假設中國經濟未來10年保持6.5%的增速，那麼中國的真實財富將增長1.87倍，而貨幣在10年里增長了2.94倍，人民幣的購買力將在10年里最少下降1.57倍。

換句話說，如果未來10年房價上漲1.57倍，就等於沒有漲。也就是說，北上深中心區的房價，如果在10年之後達到15.7萬元一平米，其實只是在原地踏步而已。這個價格水平，可以看作是10年後北上深房價的下限。

事實上，過去10年，深圳的房價漲幅相當於M2增速，北京和上海的漲幅相當於M2增速的0.8倍左右。如果未來10年重演這種局面，那麼三個城市中心區普通高層住宅新房的均價，將有可能從目前的10萬元一平方米，上漲到24萬到30萬一平方米。這個價格水平，可以看作是10年後北上深房價的上限。

當然，這是人民幣計價，如果折算成美元未必是3.4萬美元到4.3萬美元一平米。也就是說，如果人民幣這樣發行的話，未來一定會持續貶值。否則，資本外逃的衝動將越來越大，而中國跟發達國家的資產價格差距將大到荒謬的程度。如果仍然實施外匯管制，一定會出現外匯黑市。

這告訴我們一個事實：按照人民幣計價模式，中國的房價固然可以一路上漲下去；但按照美元計價模式，這是不可能的。所以，中國樓市的「美元頂」一定會先到來，至於有沒有人民幣頂，關鍵看央行貨幣政策。

按照以上說法，最關鍵的一個問題則是，老百姓的收入能不能跟得上？如果在那時買房，要富裕人家還好說，一般人家能不能承受起還貸壓力？

不知是不是巧合，房地產市場上，還貸壓力剛好也是十年。

【四】貨幣超發常態下如何投資很關鍵

房價在不同年代人眼裡，都是很昂貴的商品。十年前如此，十年後亦然。在中國，雖然你買房子的按揭時間不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有壓力的供樓期只有10年。

在貨幣超發的魔力之下，人民幣貶值了，不如十年前值錢了。十年前的月供1000元，在今天看來，真是小菜一碟。

人民幣的購買力在純粹計劃經濟年代，是維持不變的，那個時代不存在貨幣超發，往往出現通縮。但改革開放以後，貨幣超發就成為常態，中國的貨幣供應量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10個百分點。換句話說，假如GDP沒有水分，人民幣購買力平均每年貶值10%。

這就是說，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元。如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個百分點，那麼10年之後你每月實際還款金額，只相當於按揭時候的三分之一，也就是每月3500元了。

與其讓貨幣爛在手裡貶值，不如去投資。

既然央行承諾人民幣不會大幅貶值，就不用擔心外資出逃，刺破樓市泡沫。即使人民幣有貶值趨勢，也請放寬心，人民幣貶值，外儲流失，老外就算要帶著錢走了，去央行那裡換成美元離場，大量的人民幣會慢慢迴流央行體系，如果央行印出來的鈔票沒有投放渠道，最後大部分都被拿去當房貸了，富了房地產行業。

從中國近幾十年的樓市調控歷程看，樓市資本論認為中國樓市有著很明顯的調控周期特徵。在政府出台調控政策後，2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都出現了最佳的買房時機。經過2016年末涵蓋限購、限貸、土地供應以及市場監管等內容的史上最嚴調控後，目前樓市趨於穩定，房價也趨向於穩定。按照這樣的調控周期看，2017年很可能是剛需族購房的好時期。

(綜合自鳳凰房產 ID：houseifeng）

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