公積金的正確用法是什麼？

在很多人的印象里，公積金貸款是一種更便宜的貸款。

2001年我剛開始投資房產的時候，「公積金」是絕對的大頭。當時幾乎所有的《理財周刊》、理財「大師」們，傳授的「買房10大技巧」開篇第一句話，必然是公積金。

他們把公積金看得如此重要，以至於忘記了買房。

不僅僅是學術界，民間亦是如此：

能借公積金的，就絕不借房貸；

最好是不貸款，實在不行，就僅僅只貸一次公積金。

在2001年時，上海公積金單筆貸款的上限僅有10萬元。

許多人就是為了用滿這10萬元，所以他們只買一套14~15W的小房子；

或者為了符合公積金貸款條件，而推遲一年二年買房；

或者為了使用「組合貸款」，而使得整個流程很慢很慢；

一輩子只貸過一次10萬元公積金，就成了「認房又認貸」的第二套。

許許多年以後，他們才能認識到，這是多麼慘痛的錯誤！

那麼，公積金最好的用法是什麼？

就是根本不要去用它。

為什麼，因為這涉及到以下幾點：

首先，公積金貸款其實省不了多少錢

理財網站總是說「公積金利率低」。但是這個低，到底是多低？我們要用計算說話。

以100W元3.25%公積金貸款為例:

PMT(3.25%/12,360,1000000)=4352.06元

而對於普通商貸：

PMT(3.43%/12,360,977670)=4352.06元；

PMT(4.41%/12,360,868066)=4352.06元

第一個結果顯示：97.76萬元7折商貸，等價於100萬元公積金。你忙了搗鼓了老半天，其實也就省了2.23萬元！

前幾年公積金還要收大幾千「擔保費」，那就更雞肋了。

第二個結果顯示：86.80萬元9折商貸，等價於100萬元公積金，相當於省了13萬多。那還值得一做。

但值得注意的是，這13W要靠30年才能賺回來。如果你5年後就換房的話，大概只賺了1/3。

二、公積金貸款可能比商貸更貴

在某些情況下，公積金甚至比商貸更貴。

這主要是因為公積金中心規定：「20年以上樓齡，只能貸15年。6~19年樓齡，貸35-N年。」

我們以15年舉例做表。精算15年和30年的巨大差距，哪怕你利率低一碼，都無法彌補。

表格：1000000元貸款，公積金15年，商貸30年

這個結果是不是令你震驚的？

你只要達到3.72%的理財收益，7折30年就比公積金更划算。

你只要達到6.27%的理財收益，9折30年就比公積金更划算。

再來算一個圖，還是15年對比30年。只不過第5年「截斷」掉了（房子賣了或者貸款Re-finance之類的）。

這張圖表中，結論就稍有不同。

7折貸款保本線是5.51%，這還是一個很低的利率，說明純商貸30年非常佳。

但是「9折30年」就不行了，其「保本」利率要達到了19%。

長期的力量無法釋放出來。

如果想好了5年就拋。「15年公積金」還是比「30年9折商貸」要優。

綜合之前二論，我們得出結論：

1）公積金可以小賺幾萬，但不多；

2）某些場合還不如純商貸；

3）為了公積金耽擱交易流程頗不值得。撿芝麻丟西瓜。

三、公積金的正確用法

好吧，所以公積金還用嗎？當然要用。

公積金最好的用法是「提現」。

提現，把十幾萬現金提在手裡。這是比「年沖」「月沖」都更好的做法。

許多人不知道。「公積金餘額」其實是可以提現的，尤其是提現條件：

1）新產證六個月之內，憑產證提現

2）死亡

3）放棄國籍

4）滿60歲退休

一本產證，如果你沒申請「公積金貸款」「組合貸款」的話，你就可以申請「全額提現」。

哪怕有商貸，一樣可以把公積金全部都取出來。

當你一次性把公積金由十幾萬清為零了。此後，隨著你的工資，它又在每月幾千幾千的增加。

這筆錢也不要浪費。公積金是可以沖還房貸的。具體的做法，是找到你銀行辦房貸的信貸員。

你不僅僅可以用你的公積金，還能扣你老公的、你爸爸的、媽媽的……

憑著你的貸款買房，就把全家人公積金賬戶上的死錢變成了活錢。

所以，公積金的正確用法，是不要貸，但可以提。

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