物流園區的盈利模式是什麼？如何獲得收益？

03-21

尤其想知道曹妃甸物流園區如何獲得收益，政府會對其收取什麼費用呢？

物流園區收益可分為常規收益、隱形收益和創新收益。

1）常規收益包括

1、出租場地收入，如倉庫、停車場

2、入駐企業管理費收益，園區利用本身的集聚功能，達到規模效益，吸引企業入駐

3、其他配套服務收益，如流通加工、配貨配載等。

2）創新收益包括：

1、信息服務收費（按成功交易單或按信息條數）

2、倉單質押等金融收入

3）隱形收入

土地溢價、品牌資產等。

物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其餘收益：
(1)土地增值
對於園區全部者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎39設施設備建設後，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式經營後，還將大幅上漲。對於經營者(即物流經營商)來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要贏利即來自土地價值的增加。
(2)出租收入

園區全部者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。
①倉庫租賃費用
經營者將園區內所建築的大型現代化倉儲設施設備租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。
②設備租賃費用
將園區內一些主要的交通設施設備如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業運用，收取租金。
③房屋租賃費用
主要包含園區裡面一些辦公大樓及用作各種其餘用途的房屋租金。
④停車場收費
物流園區憑藉壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內建築現代化停車場，也將收取一定的停車費用。
⑤其餘管理費用

包含物業管理費等其餘費用。
（3)服務費用
①信息服務費用
這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶增加車輛的滿載率和減少成本，並從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以減少他們的經營成本;同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方法上採取按成交額提取一定比例的中介費的方法。
②培訓服務費用
利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才『培訓業務，從中收取培訓費用。
③融資中介費用
園區經營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。
④其餘服務費用
包含技術服務、體系設計等服務費用。

(4)項目投資收益
對於園區全部者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業務等進行投資，從中獲取收益。
(5)其餘收益
園區經營商還可以通過增資擴股、上市等方法獲取收益。

在國外,很多物流園區屬於公益性、非贏利性質,但很多物流園區又表現為工業地產投資範疇,這就決定物流園區要實現自養,就必須贏利根據西方發達國家的經驗,物流園區的投資回收期大概在十五年左右,世界最先進的德國不萊梅物流園區十餘年回報了6倍,投資收益率大概在6%一8%,其主要原因就在於物流園區的贏利途徑有限國外一般是通過基金投資運作,對上地的攝取也是以"租"為主,而不是"買",政府即使"賣",則是以10年以後的價格出售因此,科學的選址、適度的規模、土地利用率的提高以及客戶價值的創造等,都是物流園區提高營運回報的關鍵之所在在我國,北京、上海、深圳等地都己經或即將開工建設大型的物流園區,由於投資策略以及園區功能定位上的不同,各園區有著不同的贏利能力但總的來說,目前我國物流園區的贏利主要來自於以下幾個方面:

(l)土地增值回報

(2)設施投資回報

設施投資回報主要包括了倉庫租賃費、營業用房租賃費、設備租賃費和停車場收費四個方面

a、提供倉儲服務,從倉儲費用中贏利

b、出租營業用房,從場地租金中贏利

c、提供設備支持,從設備租用費中贏利

d、吸引運輸車輛,從停車費中贏利

(3)服務投資回報

主要包括信息服務費和其它服務費用兩個方面服務回報是贏利的最高層次。

a、搭建信息平台,從信息服務中贏利

b、其它服務費

關於物流園區的規劃,根據國外物流園區贏利模式的經驗,結合中國物流園區建設的實際情況,本文認為物流園區的贏利模式應該根據園區的不同發展階段有所側重,初創期應該注重發揮其基本功能,成長期應該發展其核心功能,而到了成熟期,則應注重其延伸功能的發掘概括起來如圖所示:

轉運型物流園區的贏利模式

轉運型物流園區具有其他三類物流園區無可比擬的地理優勢,即它們都處在至少具有兩種運輸方式相交會的地區,例如港口碼頭、航空港、鐵道貨車編組站等所以,應該利用其便利的交通運輸條件來規劃其今後的贏利模式,如表3一3所示

倉儲配送型物流園區的贏利模式

該類型的物流園區是指以大規模倉庫群為基礎,形成以存儲配送和批發交易功能為主的物流園區因此應該利用其發達的倉儲這一優勢來規劃其今後的贏利模式,如表3一4所示。

流通加工型物流園區的贏利模式

流通加工型物流園區最主要的特點就是除了具有基本的貨物集散能力以外,還具有一定的生產加工能力,能夠實現從廠商生產的標準部件到客戶所需個性化產品的轉換銜接所以應該利用其能夠為客戶提供流通加工這一個性化服務的優勢來規劃今後的贏利模式,如表3一5所示。

綜合型物流園區的贏利模式

綜合型物流園區是可以全面處理轉運、儲存、加工、配送等作業以及不同作業方式之間相互轉換業務的物流園區,所以它具有規模大,資周期長等特點,市場的培育需要時間,項目見效也要有周期功能因此,所有業務板塊不可能一墩而就,應該循序漸進地進行,找出各個時期的贏利點,如表3一6所示。

由此看來,不同類型的物流園區有著各自不同的特點和優勢,而且同一類型的物流園區在不同的發展時期也會面臨不同的環境和條件,因此我國物流園區贏利模式的規劃應該因地制宜、因時而異,這樣才能制定出真正符合物流園區自身特點的贏利模式,更好地為當地經濟服務.

原文地址：城市物流園區規劃建設需要滿足哪些基本內容？關於盈利？

物流園區的盈利模式

文/孔慶廣

物流園區的盈利模式分為三種：第一為全部銷售，即園區建成後整體或分割全部銷售；第二為全部持有，自己運營物流業務或出租經營；第三為部分銷售，部分持有。

我們建議，對於開發性物流園區，持有比例控制在20%至30%，低線不要超過20%，高線也不要超過30%較合適。如此，可以儘快收回投資，減輕資金壓力。同時，部分持有也是進行運營管理的基礎。

無論選擇哪一種盈利模式，都要注意以下幾個問題：

（1）要形成物流企業的聚集區，形成群聚效應。

（2）注意網上和線下相結合，短期和長遠的結合。

（3）要搭建公共服務體系和公共服務平台，發揮電子商務在物流園區中作用，為物流企業提供增值服務。作為園區的管理者要和經營者統一對外聯繫業務。

物流園區的主要收入來源首先是庫房/貨場租金，辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業管理費；其次是入駐物流企業的增值服務費、設備租金等；再次是業務整合收入；最後是土地升值後出售。當然，還有政府的稅收優惠以及國家扶持政策獲得的收益等。

物流園區的收入結構應該包括如下幾方面：

（1）商務辦公區經營收入主要來源為物流企業總部大廈和中小型物流企業創業成長中心入駐企業辦公間租金和物業管理費收入。

（2）物流電子商務平台的收入。主要包括貨運交易信息費和電子結算費用。

貨運交易信息費是指通過物流園區電子商務平台的網上直接貨運交易和吸引貨運代理參與的間接貨運交易兩種功能，而取得的信息代理和信息交易的費用，按會員形式或按周轉量一定比例收取。

電子結算費用是指物流園區內的電子商務平台信息系統與銀行合作，通過集成的金融工具（網銀系統、一卡通）完成收付款等作業流程，實現交易結算電子化，結算方式先進、安全、高效、便捷。

（3）物流配送區的收入包括基本收入和增值收入。基本收入主要來源是城際物流中心、城區配送中心辦公用房出租收入，倉儲中心倉庫出租收入，運輸中心停車收入等。增值收入指業務整合收入。

（4）商務生活服務區包括園區管理服務中心、經濟型商務酒店、物流經理人商務會所、餐飲購物中心和公寓等。其中園區管理服務中心是園區經營管理辦公場所，不計算收入。

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不是每個物流園區都有收益，也常見圈好大片的土地長滿荒草的物流園區。常規來說優惠政策越多的園區收益越好，當然這個看園區和當地各級戰線上老爺們關係發展的如何。

以下是常見的東東供參考：

1. 圈地收益和隱形的交易收入

2. 蓋房收租並且保持年年都漲價的盡頭和氣勢

3. 隨著園區經濟在政策和招商經營的帶動下不斷的火爆，帶動周邊自有物業的價值水漲船高

4.指定或壟斷服務公司比如停車場，食堂，報關行，短途客運以及接駁等

個人以為盈利模式跟很早以前農村街道上找幾個能說會道的兄弟圈一個圈子對黃牛進行估值交易類似。。。。。。

1.土地升值溢價之後的收益；

2.建設地面建築物出租的收益；

3.成立物流子公司物流業務運營的收益；

4.物業管理收益、配套收益、園區內廣告牌等收益。

5.對於政府而言，主要是財稅收益、解決當地就業等。