房價和利率到底什麼關係？

03-20

剛考試考到這題，直接抓瞎了……

中國1996-2003年經歷了8次降息，當時中國家庭收入水平較低無法形成購房需求，房地產價格從1999年的2053元/平方米上漲到2003年的2359元/平方米，漲幅14. 9%，利率—房價為負相關關係。2004-2007年不斷升息，並且伴隨著改善性住房需求和投資性購房需求，房價從2004年的2714元/平方米上漲到2007年的3864元/平方米，漲幅42.4%，利率—房價為正相關關係。2008-2009年金融危機，央行為保增長降息，在金融危機背景下，投資性需求減弱，剛性需求增加，因為後者不關心房地產資產價格變動。綜合來看，房地產價格從2008年的3799元/平方米上漲到2009年的4681元/平方米，漲幅23.2%，利率—房價為負相關關係。2010年至今主基調是升息，但並未抑制房價上漲，如去年（2015）到今年（2016）深圳房價上漲一半左右，二者為正相關關係。

因此由於房價的複雜性導致以單一變數預測發展趨勢存在局限性，任何工具對對應現象的測度分析都非單一因子影響過程，多因子疊加效應可能會弱化某一因子所產生的作用。具體而言，在我國利率與房價之間不存在長期穩定的均衡關係。原因在於第一非市場化的利率分布使得利率水平無法按照實際資金供需水平確定，導致利率工具對房價的影響極為有限，第二我國積壓多年的剛性、改善性、投資性購房需求形成強大需求市場，即便上調利率提高購房成本，我國房地產市場仍出現獨立逆向上漲的態勢。由於存准率水平直接影響信貸市場資金供給規模，而房地產項目開發主要依賴於信貸資金，因此，存准率對房地產價格的調控是直接而顯著的，存准率與房地產價格之間存在長期穩定的正向均衡關係。

人民幣存款準備金率：大型存款類金融機構數據來源：wind咨訊

利率-通脹率=實際利率，實際利率與房價是嚴格的負相關。所以，不能單純地討論利率與房價的關係，必須考慮通脹率這個變數。若單純地尋求利率與房價之間的關聯性質，那麼正確的答案是:房價與利率的關係有時是正相關，有時是負相關，正負就看通脹率的高低了。2017年顯然是美聯儲加息提速之年，所以，人民幣利率走高是大概率事件。但是不要一看到人民幣利率走高是大概率事件就緊張就擔心房價因此而下跌，房價的核心動力一個是信貸規模，周小川剛說過2017年的商品房信貸規模還會增速，這其實已經是一錘定音了；另一個是實際利率，名義利率減去通脹率等於實際利率，名義利率上漲不可怕，只要它漲得不如通脹率快，那實際利率還是向下走的，而實際利率向下，就是房價向上的根本動力！當下的通脹率和名義利率是誰漲得快就不用再贅述了吧。

作為外行~覺得題主的問題不夠明確，這個房價是全國均價，利率是中國銀行的利率？用簡單的二維化來想這個問題，利率上升，市場的錢的流動性降低，錢少了房子不變，房價就應該降。不過這是個及其複雜的關係- -~~

要看得也看十年期國債利率，管家利率那個東西，人為操控性大

利率下降：流動性增加，房價上漲

利率上升：房貸還的更多，要轉嫁給接盤者，房價上漲

利率不變：局勢穩定就是利好，房價上漲