離婚？您得明白的幾件事。

第一件事，得弄清楚房屋屬於誰。

房產在傳統婚姻家庭觀念中處於一個十分重要的位置，有不少子女家長，都希望兒女在結婚的時候，在對方擁有的房產證上寫上自己兒女的名字，認為這樣才有所謂的「安全感」，所以眾多離婚案件中房產的歸屬就成了一個重要的問題。那麼什麼情況下才是夫妻共同房產，什麼情況才是個人房產呢？假使寶玉和黛玉結婚後漸漸走到了離婚的處境，那麼困擾雙方的是偌大的賈府到底屬於是誰的的房產，這筆房產無論對夫妻的哪一方都屬於重要的財產，那麼需要告訴大家的是，決定房屋屬於誰最重要的三大因素乃是購房時間、付款方式以及在誰名下。當然，還有其他的一些可考量因素，我們也會一一談及。下面以時間為劃分的參照系，那麼將房屋的權屬問題分成兩類。

第一類，婚前購房。共有19種情況，導致最終的房屋產權的不同走向。

第一種，寶玉結婚前一人全款出資或是個人貸款並已還清貸款購買了賈府，及時辦理了房產登記，將賈府登記在自己名下。雖然，寶玉、黛玉共同生活在一個屋檐下，但是賈府屬於寶玉個人財產，將來雙方離婚時，房產不分割。

第二種，寶玉婚前已還清了房屋的全部貸款，雖然婚後才取得了房本，但登記在自己名下，那麼同上，賈府屬於寶玉個人財產，將來雙方離婚時，房產不分割。

第三種，寶玉婚前已付首付並向銀行貸款，婚後夫妻二人共同還貸，房屋登記在自己名下。此種情況，賈府還是屬於寶玉的個人財產，但是夫妻共同還貸支付的款項以及房屋相對應的財產增值部分由雙方平分【這比較複雜，假使賈府由寶玉首付100W，婚後共同還貸200W，離婚時賈府市值600W，那麼夫妻共同財產增值400W，寶玉的首付（個人財產）增值100W。】離婚時，寶玉可得到房子，但需支付給黛玉200W，如果寶玉主動不要房屋，黛玉要給寶玉400W方可得到賈府。另外，如果有尚未的貸款，則為產權登記一方的個人債務。

第四種，寶玉婚前出資買房，當房屋登記在黛玉名下。法院一般會認為這是以結婚為條件的附條件贈與行為。那麼，黛玉們一定要注意了，如果未結婚就分手了，房產可以歸黛玉但登記方要償還已支付的款項；但如果已結婚後離婚，則是黛玉們的個人財產。所以，相對於寶玉這是高風險的事，一定要三思而後行。

第五種，婚前寶玉出資買房，但房屋登記在雙方名下，同樣要高度重視分手時間。未結婚分手，寶玉可以主張房屋歸自己所有。但婚後離婚，房屋則屬於夫妻雙方的共同財產，實踐中，寶玉可以多分。

第六種，寶玉婚前自己首付雙方貸款買房，房屋登記在雙方名下。那麼，首先咱的明確房產的共有方式，如果雙方是按份共有則按照協議明確各自份額，雙方無論婚前分手婚後離婚，房貸由雙方共同償還部分可以分割，通過在銀行變更貸款方式一併解決後續還貸問題，另一方要得到房屋需支付首付出資方相應的首付費用。如果沒有約定則是共同共有，一人一半。

第七種，夫妻雙方出資，房屋登記在雙方名下。如果是全款買房，那得看是按份共有還是共同共有，按份共有明確各自份額，現實中一般按照出資比例約定各自份額；共同共有一人一半。如果貸款買房，首先得雙方協議明確共有方式，還貸是雙方的義務，分手後通過銀行變更貸款人解決後續問題。

第八種，雙方出資，房屋落在了一人名下。如果是同居期間，法院基本會按照共同生活期間以結婚後共同使用為目的作為共同共有來處理。如果不是同居期間購房，法院可能按照共同共有、借款或是贈與來處理，各地不一樣。

父母來了

第九種，寶玉黛玉一方父母出資購房，將房屋登記在自己子女名下，毫無疑問這是個人財產，不得分割。

第十種，寶玉一方父母付首付，婚後夫妻雙方還貸，房屋登記在寶玉名下。一般將房屋判決給寶玉，由取得房屋的寶玉繼續還貸，對婚內共同還貸部分以及產生增值，由取得房屋的寶玉向黛玉補償。

第十一種，寶玉父母付首付，婚後夫妻雙方還貸，房屋登記在黛玉名下。一般認為這是夫妻的共同財產，寶玉有權要求分割，但父母明確贈與或雙方有其他約定除外。

第十二種，寶玉父母付首付，婚後夫妻雙方還貸，房屋登記在雙方名下。應認為是雙方共同財產，如果約定共有方式按約定辦，如果沒有約定按等份共有。

第十三種，寶玉父母付首付，婚後寶玉一人還貸，房屋登記在寶玉名下。婚內依然在還款，兩人離婚時可以協商處理，如果協商不成，一般房屋歸寶玉，而婚姻期間還貸以及相應增值，寶玉需向黛玉補償。

第十四種，寶玉父母出資買房，房屋登記在黛玉名下。通常認為這是附結婚為條件贈與行為，婚前分手，房屋歸黛玉，但寶玉可要求返還已支付的款項（注意這裡沒有增值部分）；婚後離婚，則是黛玉的個人財產。

第十五種，寶玉父母婚前全款出資買房，登記在雙方名下。婚前分手，寶玉父母可以憑藉付款證據或是准夫妻的借條，索回錢款（老人家不送你們了）；婚後離婚，為夫妻共同財產。

第十六種，寶玉父母出資買房，房屋登記在寶玉父母名下。如全款或是寶玉父母自己還貸則為寶玉父母的財產；如是准夫妻還貸，離婚時，黛玉可要求寶玉父母返還並平均分割已支付額貸款本息。

第十七種，雙方父母均出資，房屋在寶玉名下。房屋認定為夫妻雙方共同財產，應當認定為對各自子女的贈與，而不是理解為都贈與給寶玉，如沒有相反約定，認定為雙方按份共有。

第十八種，雙方父母出資，房屋在雙方名下。房屋為夫妻共同財產，應當認定為父母對各自子女的贈與，而不因為產權登記在雙方名下就理解為對雙方的贈與。

最後，極端情況，出錢的都登記了，呵呵。全款支付，那得按照約定，沒有約定就是共同共有；如果是貸款那真得問銀行了。

第二類，婚後買房。大概有8種情況。

第一種，寶玉自己婚前個人財產出資買房，房屋登記在自己名下。如果是全款買房，那麼肯定是寶玉的個人財產；如果是寶玉首付，房屋按照個人財產進行處理，但是房屋尚未償還部分以及房屋增值部分為夫妻共同財產，共同共有。

第二種，寶玉一人出資買房，房屋登記在夫妻雙方或是黛玉名下。房屋是夫妻共同財產，原理上是寶玉對黛玉的贈與行為。

第三種，夫妻雙方用共同財產買房，房屋在雙方名下。這是典型的共同財產；如果登記在一方名下，仍是夫妻共同財產。

第四種，寶玉父母出資買房，登記在寶玉名下，房屋屬於寶玉的個人財產。

第五種，寶玉父母出資買房，房屋登記在雙方或是黛玉名下，除非寶玉父母有書面約定或聲明，證明出資只贈與一方的情況，房屋屬於夫妻共同財產。

第六種，寶玉父母首付，婚後雙方還貸，房屋在寶玉或是雙方名下，房屋認定為夫妻雙方共同財產，父母出資視為對夫妻的贈與，但寶玉父母明確表示只贈與一方的除外。離婚時，寶玉可以適當多分。

第七種，雙方父母出資，房屋登記在一方名下。實踐中，爭議比較多，一般按照夫妻共同財產判決，也可以以雙方按照各自父母出資份額按份共有，另有約定除外。

第八種，雙方父母出資，房屋在雙方名下，夫妻共有財產。

第三類，法院不予處理。

一是離婚時，尚未取得房本，那您倆都可以先住著，等到房本下來了，再另行起訴吧。

二是房本有第三人名字。這種情況法院一般不主動追加第三人。可能根據當事人的申請，對房屋部分財產分割不審理，另行起訴。也有可能，根據當事人的申請，將案件中止審理，當事人另行提起析產之訴，後根據析產之訴判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

最後，如果房屋是共同財產，雙方都要房子怎麼辦?

房子是生存最基本的生活資料，特別最近幾年房價瘋長，房屋尤顯重要。如果雙方都想得到房子，法院一般會考慮到以下因素判決：

(一) 孩子歸誰撫養。一般情況下，孩子歸誰撫養，房子判歸誰的可能性會較大;

(二) 照顧無過錯一方。如另一方有婚姻法四十六條規定的四種惡習，即有重婚、同居、暴力、遺棄或其他重大過錯的情形，考慮無過錯方的利益，法院會酌情考慮無過錯方的權益。

(三) 如果雙方條件相同，又沒有孩子，法院還可能採用競價方式解決房屋歸屬，即把房屋判給出價最高的一方，另一方拿取折價款。

從關於房屋的權屬爭議處理，其實我們可以看出隨著離婚率的日益升高，立法者有意無意體現著人道保護的光輝，從某種程度上說甚至加大著離婚的成本，相較於以前的死板不得不說是時代的進步，法律的進步。（未完待續，下期還有關於財產和夫妻債務以及孩子撫養權的法律知識哦）

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