萬達+融創631億交易解讀：文旅賣的虧、酒店賣的賺，一切都為衝鋒上市？

7月10日，萬達商業和融創中國聯合發布的一個公告，直接引爆了中國商業輿論場。

一時間，各路媒體紛紛出爐解讀報道。萬達集團董事長王健林也通過《財新》向外界發聲，表示此次交易主要有兩個目的：一是降低萬達商業的負債，二是推進「輕資產」運營。

萬達以註冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納、哈爾濱等13個文旅城項目91%的股權轉讓給融創，並由融創承擔項目現有的全部貸款；另有北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店作價335.95億元轉讓給融創。

作為跨界進入旅遊的巨頭企業，萬達的一舉一動都在業界掀起了驚濤駭浪：從大規模搶購區域性龍頭旅行社，到大手筆入股同程，再到如今以雷霆之勢變現文旅酒店重資產——那麼，萬達的這一次的撲騰有哪些看點？從旅遊酒店業的角度看，又有哪些值得注意之處？

出讓文旅：以優惠的價格？

首先，萬達與融創的此次交易，確實與萬達商業的負債有關。王健林在接受《財新》採訪時表示，「這次回收資金全部用於還貸。萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。」

據萬達商業披露的數據顯示，其2016年上半年的資產負債率為72.6%，負債總額約為5047億元——事實上，外界對萬達負債一直很關心，王健林在去年12月也曾進行回應，稱「資不抵債是空談。」

王健林同時強調，萬達商業目前的負債並不算高，這一點得到了中國政法大學商學院院長劉紀鵬的肯定。他也從自己的角度，解讀了萬達此次的動作：「面對緊縮的外部政治、經濟環境，通過這次資產轉讓，萬達商業的負債率將進一步大幅下降，也無疑也將降低萬達集團整體的金融風險。」

作為曾經萬達的獨立董事，劉紀鵬對這次交易有著含蓄的判斷：「萬達以較為優惠的價格，果斷邁出這一步。」

這種「優惠」具體指的是什麼？我們只能從公開資料的層面，做簡單的分析。

根據2016年網易財經的統計，萬達在全國目前已布局13個文旅城，項目計劃總投資近5000億元；另外，據最新公布數據，融創以7912萬平方米土地儲備在全國房企中排第六，萬達以7332.6萬平方米排第七；其中，可售物業貨值達7924億元，一二線城市可售貨值佔79%——據財新報道，萬達內部人士介紹，萬達現有的土地儲備大部分即為萬達文旅城。

如今，這一切的91%的股權，以及萬達文旅應承擔的未知債務，被295.75億元轉讓給了融創中國。這引發了部分業內人士的熱議：「為什麼萬達要把自己的『未來』轉讓出去？」

當然，這可能與萬達想要的「未來」有關係。王健林向財新表示，萬達已經到了可以靠品牌賺錢的時代，未來將全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網路、金融等。「除網路明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。」

無論怎樣，看起來萬達通過這次交易，已經讓自己「輕」的很徹底了。

76家酒店賣的很賺？

「萬達文旅一開始就在輔助集團拿地，從規劃設計到施工建設，各個方面都是效率優先。當時我們就覺得，萬達以後可能會找一個國際大運營商，保留部分股份的前提下（沒人全買得起）出讓，沒想到接盤的是另一個地產商。」業內人士華佗（化名）告訴TBO（旅遊商業觀察）。

在華佗看來，按融創中國的一貫風格，或許接下來會為文旅項目引入運營商；業內人士曹丕（化名）也贊同這個觀點。

「融創更擅長資本運作，而不是項目管理，這其實和美國很多投資機構有點相似：他們的特點就是資金運作、投資；運營團隊只負責線下管理、品牌塑造。如果讓融創去運營不是很現實。」

這可能是萬達文旅項目未來的走向。但業內對被出讓的76家酒店，卻有著另一個角度的解讀。

「目前，我能夠查到的萬達文華、瑞華、嘉華這三個品牌，應該差不多就有70家酒店。」曹丕告訴TBO，「所以根據公告，我現在還有幾點不確定的信息。一是轉讓的這76家酒店，是否包含萬達一些國際酒店品牌的項目；二是這裡面部分酒店項目的貸款，融創中國是不是也接手了？」

無論怎樣，按照曹丕的通盤分析，萬達這76家酒店的轉讓「是最好的選擇」，而335.95億元這個價錢對融創來講有點偏高。「因為萬達的酒店在一線城市的很少，其他都是在包括保定、赤峰、廊坊這樣的三四線城市，有很多酒店收益一般。」

「這些酒店如果通過市場一個個出售的話，會極其難賣。就像其中有個項目，從3個多億一直降到1.8億。」曹丕覺得，萬達能以這個價錢打包轉讓「應該非常高興了」。

「我相信以上這些酒店的建設成本，肯定會超過335.95億，或者說是持平。因為萬達在拿地上有優勢，很多地方為了引進萬達，都是半賣半送的。如果沒有土地成本，他這些應該基本能夠持平。」

曹丕猜測，這可能是萬達與融創中國交易中的一個「附加條件」——畢竟，拿到萬達文創項目的融創中國已經賺了。「萬達和國外的酒店業主方還是不一樣，它自建品牌、自持物業，這部分肯定是要變現的。」

借殼上港股or排隊上A股？

然而，融創中國也不是運營酒店的行家裡手。那麼它將如何處理萬達的這些酒店？

業內對此的解讀紛紛出爐。比如，華美顧問集團首席知識官趙煥焱就告訴《21世紀經濟報道》，融創中國並不會接管酒店運營——萬達此舉是為了打包旅遊業務，通過融創中國在香港整體借殼上市。

據澎湃新聞報道，萬達商業於2016年9月20日在港交所退市。而此前萬達私有化項目書顯示，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成上市；同時，如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市，大連萬達集團將回購全部股份，並向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

趙煥焱認為，以退市兩年的期限看，萬達在A股排隊上市顯然來不及，因此選擇在香港借殼上市。

當然，也有另外的解讀。比如，曹丕認為帶著這76家酒店，對萬達上市A股是種拖累。

「如果把這76家酒店做資產融進去，這個財報上會難看。而且酒店業已經有將近有快10年沒有過上市的案例了。除了錦江和首旅，已經上市的公司狀態都一般，基本沒什麼機會了；如果去美國上市，一個是程序問題，另外是估值問題，應該也會成為障礙。最好的方法就是打包出售，直接變現。」

無論怎樣，「輕資產」三個字對於萬達在資本市場的未來，似乎是利好。萬達內部人士向財新透露，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於「定性」：萬達商業不希望被劃入房地產板塊，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。

「萬達換回632億現金，可預計降低40至50億元左右的財務費用，大幅提高萬達商業公司的實現利潤。這也將進一步為萬達商業回歸A股創造更有利條件。」劉紀鵬表示。

時至今日，這場令人議論紛紛的商業交易，還在進行中——其中內幕究竟幾何，只能交給時間去揭開了。TBO將繼續保持關注。

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