關於首宗商業地產資產證券化的破冰之作——海印股份信託受益權專項資產管理計劃

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這是方案的總體結構。具體的流程是這樣的：

1、浦發出資15億，委託大業信託成立單一貨幣資金信託，擁有信託受益權。

2、海印股份以前旗下14個商業物業的租金凈收入質押且由控股股東海印集團擔保，從資金信託獲得信託貸款。凈現金流由北京中企華進行評估：

（根據《經營現金流預測報告》，納入質押物清單的14個商業物業特定期間的預期現金流總額約為224,256.70萬元。若非特殊說明，本章節商業物業預期現金流特指納入質押物清單的商業物業自基準日起至2019年8月13日止產生的現金流，包括各類租金、管理費及其他相關業務收入，扣除需要向商業物業出租方支付的租金費用後的金額。）

對應整個信託貸款的還款計劃：信託貸款的貸款總額為 15 億元，年利率為 9.1%，採用一次性放款，按年計算需償還的本息，分月支付的方式。該信託貸款在本專項計劃設立後的持續期間為5 年，依次每年償還的本金分別為 2.20 億元、2.60 億元、3.10 億元、3.40 億元、3.70 億元。（在貸款後至專項計劃基準日期間，利率7.14%）

3、由中信建投設立專項資產管理計劃，向投資者募集15億（優先順序14億、次級1億，其中次級由海印股份全額認購），向信託原始受益人浦發銀行購買信託受益權。

4、海印股份通過第三方平安銀行的專項收租賬戶收租，租金先劃轉信託還款賬戶，超出部份再劃轉回海印股份。

當時是2014年4月，這是首個商業地產的資產證券化。

可以看到：

1、確實原始基礎資產，用的是凈租金收入。

2、投資者的資產證券，是特定信託的受益權，本質是一個貸款，即債權。

3、在各方正常履約的情況下，這是一個固定收益產品。

4、海印股份實質獲得的是質押貸款。

PS，此處法律依據是《物權法》和人民銀行的應收賬款質押登記辦法，應收賬款和會計意義上不同，它包括以下權利：（1）銷售產生的債權，包括銷售貨物、供應水、電、氣、暖、知識產權的許可使用等；（2）出租產生的債權，包括出租動產或不動產；（3）提供服務產生的債權；（4）公路、橋樑、隧道、渡口等不動產收費權；（5）提供貸款或其他信用產生的債權。」

基於此，基本上以特定期間收益權為基礎資產的資產證券化，都可以（也可能是只能這麼做）處理成質押貸款的形式。