在日本，允許開設民宿的公寓，只有0.3%

隨著日本政府關於民宿法的新一輪政策放寬，我見到的，和你見到的朋友圈裡，定是也隨之跟進了新一波感嘆——日本民宿全面解禁，投資民宿的春天來了！

其標準名稱叫做：旅館業法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令。解除或是降低了對於作為民宿使用房的老規定，如採光照明、房間面積、房間改造要求等等。卻給沒有舉一反三習慣的同學一種錯覺：政府都放寬要求了，門檻降低，有法可依，甩開膀子干，咱不用擔心犯法了！

給諸位未來房東提個醒：政府是政府，你們樓是你們樓。日本政府的民宿政策或許將要全面解禁了，而禁止本公寓樓里搞民宿的管理組合卻越來越多了。

管理組合，由公寓業主們組成。管理業務的具體執行，委託給物業管理公司。日本公寓管理業協會，共有365家公寓管理公司乃其會員。這365家公司，承接了了全日本9成以上的分售公寓樓物業管理業務。

該協會向其會員公司發出調查問卷，308家公司在截止日期之前填寫好答案。2月27日公布調查結果：通過改正《管理規約》，業主委員會（管理組合）常會、總會的決議，80.5%的管理組合嚴禁公寓內搞民宿。

19.1%的管理組合正在討論或尚未有舉動；僅有0.3%的管理組合正式認可本公寓內的民宿行為。

那政府的新一輪民宿寬鬆政策，跟公寓管理組合的嚴禁民宿，這不相互矛盾了？

打個比方，政府某天公布新政策，說法定結婚年齡從20歲放寬到18歲。這僅表示你可以領著19歲的女朋友去註冊結婚，不用等到她年滿20歲了，但政府並不保證姑娘家也同意這樁婚事（打個比方，不牽扯婚姻自由人權啥的哈）。所以呢，你第一步徵得姑娘家裡同意婚事，第二步才用得上政府的18歲新法。

明白這個比喻，咱們再聊「你們樓是你們樓」概念，就容易理解多了。

一般買房時，你手裡的那套資料，除了簽名蓋章的合同，還會有一本該公寓樓的《管理規約》。《管理規約》厚厚一本，裡面用近乎枯澀的書面語，寫了一條又一條關於該公寓大小規則事項。管理組合便根據它來管理公寓，可通俗理解為：它是這棟公寓樓的自治法規。

《管理規約》本來沒有明文禁止民宿的，可經過提出議案、業主表決方式來進行修改。這意味著你購房時，也許還能打擦邊球，某天條約修改後，就被明文禁止民宿了。

不少習慣了中國式經驗的，比如我媽那一輩兒的，總戒不掉這個概念：業主是掏錢的大爺，物業公司不過收了錢替業主打雜。啥管理條約，無非走走過場。小區草地改種菜，綠化帶石板路都變停車場，能拿業主大爺咋樣。

把種菜這點兒個人利益放到首位，沒看到破壞美觀，直接拉低房子身價帶來的損失，比那些青菜貴多了。

良好健全的物業管理，直接受益人是全體業主。房子好比一群姑娘，十七八歲時的魅力值靠臉，爹媽給的。二十年後的魅力值，就看那二十年間，自己如何經營人生。

日本人對正規物業管理的認識走在咱們前面，業主們積極配合，那套《管理規約》更不是開玩笑的。它由物業管理公司來執行具體管理業務（可想像成管家），平時由業主委員會代表全體業主監督執行。

當有哪一戶業主違反《管理規約》，業主委員會有權通過投票來決定對那戶採取何種處理方式。對不同議案，業主委員會被賦予的許可權各有不同，這些許可權均受法律保護。比如，當一棟公寓樓太過老舊，不得不考慮是否拆掉重建時，你不同意，但80%以上業主同意了，此事便被決定了。

建議我們老中，買了房子，身為業主，只要時間精力允許，都應該積极參加管理組合的活動。不要輕易放棄為自己資產把關的機會與權利。

八一個非常接地氣的例子。某公寓樓內的一樓住戶，為了防止風吹雨淋太陽曬，就在陽台遮蓋了一張藍色編織塑料布。

常看社會新聞的，對這類畫面不陌生。哪兒發生惡性案件了，通常會蓋上這樣的藍色編織塑料布來保護現場。

雖然，日劇里春天賞櫻花、夏天看花火，人們會在地上鋪上同款藍色塑料布，但顯然在公寓陽台上蓋一張，更多會被聯想到「出過事」。好好一棟樓，因為某位業主的個人做事喜好，而變成外面人眼裡疑似發生過不詳之事的地方，把全體業主名下的房子價值都給拉低了。

想像一下，你打算租住或求售一套房子，看房時發現那棟樓有一家陽台遮著一塊藍色塑料布。此時，你會怎麼想？心裡咯噔一下，問中介那樓出過事嗎。中介也咯噔了，應該沒出過事吧。可你敢相信嗎？

反過來，你是同一棟樓的另一戶業主，打算出租或出售名下房產。結果中介告訴你：不好意思，那個客人改簽其它房子，或再壓低多少價，客人才考慮。

飛來橫禍，無妄之災，鬧不鬧心，恨不恨？

為了防止這類有損資產價值的事發生，管理組合勸說那家業主把藍色塑料布收起來，業主不聽。再勸，還不聽。在一次業主委員會會議上，認真嚴肅地通過投票，決定發書面通知。若仍無效，將撕破臉，走法律程序……一周內，塑料布消失了。

那是不是「小心告你喲！」，只要裝得像，能唬得住違反《管理規約》的業主就行了？舉兩個真走到起訴那一步的例子。

大阪日本橋附近，一棟15層公寓內的一套房，業主於07年購入。自2014年起，未經公寓管理組合許可，擅自經營民宿。入住客人帶來的垃圾處理不當問題，夜間喧嘩擾鄰問題，使得該公寓管理組合最終決定委託代理律師，告了這名業主。

2017年1月13日，大阪地方法院裁定該業主支付50萬日元律師費。對於管理組合訴求的停止經營民宿，由於業主在訴訟期間把房子賣了，該訴求被退下。

去年8月，又是大阪，又發生公寓管理組合起訴民宿業主事件。

大阪中央區一棟100戶的公寓，管理組合告了其中5戶經營民宿的業主。不但要求立刻停止營業，還要求賠償3267萬日元的經濟損失。

這五名業主幾乎都是中國人。對此，他們堅稱：房子是作為員工社宅使用的，不是民宿……但，大阪地方法院作出「禁止民宿」的判決。此案成為日本首例。

舉這些例子，僅為說明「管理組合」大概是種怎樣的存在。

希望咱們更多中國人房東在正確理解日本式物業管理的基礎之上，再做決定，手裡買下的這套房，它到底能不能當民宿使。

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