未來30年，年輕人選擇租房好還是買房好？

房價一直是牽動著中國年輕人敏感神經的話題。

去年2017年十九大上，習大大說：「房子是用來住的，不是用來炒的」

之後租售同權立刻就變成了新聞熱詞。另外加上政府強有力房地產調控政策和新聞里很多人唱衰中國房價。

很多年輕人會考慮：未來房價究竟會不會跌？既然租房者和購房者有同樣的權利，那麼未來我們年輕人還有必要買房嗎？

對於這些問題，我之前也沒有特別清晰的認知，最近認真研究了北京大學的徐遠教授關於中國房地產論述的一些文章後大受啟發。

接下來更多地我結合徐遠教授的文章內容和自己的一些理解，和大家一下分享未來三十年，年輕人選擇租房好還是買房好？

一．中國房地產有沒有泡沫？

中國房價已經很貴了，很多人會拿1990年的日本來說事，說我們現在的房價就像日本1990年之前的情況，就處在泡沫破滅的前夜了。

至於中國有沒有房地產泡沫，我們來分析一下。

為了說明這個問題，我們拿1990年和2017年日本、美國和中國的房價在做個對比。

1990年的時候，東京好一點的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點，當時的紐約是什麼價格呢？

紐約好一點的房子大概是不到1萬美金，所以1990年的時候，東京的房價是當時紐約房價的8倍多。

我們再來看，2017年北京和紐約的房價。

2017年，紐約的均價是2萬美金多一點，北京的均價是1萬美金多一點，所以紐約房價是北京房價的2倍。

換句話說，以紐約房價作為基準，東京在1990年是紐約的8倍。

北京在2017年是紐約的1/2，一里一外，北京現在的房價相當於東京1990年房價的1/16。

所以北京的房價雖然很貴，但是和日本1990年的情況還差得很遠，遠遠不在一個數量級上。

另外紐約是美國的經濟中心，均價是2萬美金也算是合理。北京是中國的政治經濟以及文化的中心。

從這個角度看，北京的房價相對已經不算高了，再和日本1990年的情況對比，中國房地產價格泡沫論就更站不住腳了。

這就說明，貴和有泡沫是完全不同的兩個概念，貴不一定有泡沫。

二．為什麼不建議租房？

關於租房這個問題，我也一直存在誤解。

像北京、上海等大城市的房子租售比達到60多倍，也就是房價是租價的60倍還要多。

而且我們的房屋產權只有70年，那我就租好了，租房子肯定比買房子便宜。

再想到租售同權的政策後期的落實，租房對於年輕人來說會是一個非常好的選擇。

但是我沒有考慮到大城市租金上漲的速度。

給大家看一個數據：從2010年到2016年這段時間，是我國經濟大幅減速的時期。

可是，北上廣深的房租每年上漲都在6%以上，尤其以上海最為嚴重。

上海每年的增速有11%，7年時間翻了1倍還要多。相比這些年平均2.6%的通貨膨脹，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。

房租的快速增長，很多租房的朋友是深有體會的。

比如說，現在北京一個六七十平米的小房子，租金經常要達到六七千，好地段就更貴了，放在六七年前，也就是兩三千的水平。

這樣的增速是非常恐怖的，你若想租一輩子的房子，幾十年後可能會發現，租金貴得驚人。

比如說你現在租個小房子，月租金6000，每年增長6%，也就是明年漲360元，後年漲380元。

這麼漲下去，看起來是不多的。可是70年後，租金是多少？你可以拿出計算器簡單計算一下，結果是月租金334,000多。

注意！這是月租金。年租金要多少呢？年租金要401萬。注意，這是租金，不是售價，怎麼樣？

看到這樣的數字，你還覺得可以租一輩子的房子嗎？

租金的快速上漲，不僅僅是我國的現象，國外也一樣的。根據統計，戰後這70年，發達國家大城市的房租增速每年都在6%以上。

另外還要考慮到租售同權確實是個好政策，但是中國的租房市場還很不完善。

像德國這樣的租房體制非常完善的西方發達國家都是經過幾十年甚至上百年的時間積累的，而要完善中國的租房市場還需要很長的路要走。

三．未來為什麼還要買房？

對於這個問題，我分別從政策、經濟、投資的角度來談一下。

從政策的角度看，國家對中國房地產市場進行調控，調控的不是房價的水平而是房價的增速。

因為房價如果還是按照高增速發展的話，越往後財富差距就會進一步拉大，社會矛盾就會凸顯，這樣不利於社會的繁榮和穩定。

從經濟的角度看，經濟增長是房價上漲的根本因素，世界範圍內的經驗已經證明了這一點。

我國目前的情況是什麼樣的呢？

我國目前的情況是，經濟增長還在持續，城市化遠遠沒有完成，人口基數還很大，老齡化還剛剛開始。

那麼經濟增長紅利、城市化紅利、人口基數紅利這三大紅利就共同構成了我國房價上漲的堅實的基本面。

所以，在可以預見的將來，中國經濟的增長潛力仍是支持房價上漲的一個根本因素。

另外目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當於日本上世紀70年代的水平，或者韓國上世紀80年代的水平，上漲的空間還很大。

從投資的角度看，在中國，房子是收益率高、安全、穩定、而且抗通脹非常好的資產。

關於房子的投資價值，民間傳過一句話:房價是一個城市的股票。但是實際上房子的收益率比股票高多了，而且更加安全穩定。

另外房子還有抗通脹的屬性。其實，通貨膨脹是全球的現象，不限於發展中國家。

根據統計，第二次世界大戰以後的七十年來，發達國家的平均年通脹在4.3%左右，70年間物價上漲了20倍。

而房租的增速比通貨膨脹還要快，長期平均在每年6.6%左右。這樣一來，你租房的話，就要面臨不斷的租金上漲，遇到惡性通脹的話，房租漲得會更快。

你買房的話，就把未來很多年的租金上漲和通貨膨脹的風險一下子買斷了。所以說，買房子是抗通脹的。

三．如何買房？

如何做出正確的購房決策其實也是大家很關心的話題，在這裡徐遠教授也給出了買房的兩個原則和如何安排首付和貸款給出了實在的建議。在這裡也分享給大家。

首先說一下購房的兩個原則。

第一個叫做先上車的原則。什麼意思呢？簡單的說就是先買得起小房就買下，買得起大的房子最好。

為什麼這麼講呢？中國的經濟就像一列快速前進的列車，一個個大中城市就像一節節的車廂，那麼買房就像是買票上車。

如果你看準了這個道理，就要先買票，先上這個車，避免被這個列車拋下。

第二個叫稀缺原則，就是盡量買城市中心的房子。

買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇：一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點。第二是買遠一點的房子，這種房子往往是大一點，還便宜一點。

這時候你應該怎麼選呢？你就應該記住稀缺原則房子的價值並不在於房子本身，而在於房子附近的稀缺資源。

比如學校、醫院、商圈、各種辦事機構等等，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本。

另外一個大家關心的問題如何安排首付和貸款。這裡有幾個基本的原則是你需要注意的。

第一，就是要盡量少付首付，多用貸款。一般情況下，付一個允許範圍內的最低首付就可以了，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。

比如說通脹高的話，10年後付的100萬隻相當於現在的50萬，這樣子，你一下子就省了50萬。

第二，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要盡量長，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力，而且可以幫助你對抗通脹。簡單說，就是要把支付盡量往後推遲。

第三，貸款的時候要盡量使用公積金貸款。為什麼呢？因為公積金貸款的利率低，可以減少你的月供。比如說現在每100萬20年期的貸款，公積金貸款的月供可以少1000多塊。

如果你還有住房公積金，一定不要忘了拿出來使用，因為這個公積金不好用，如果你不買房的話就只能躺在賬上，變成了紙面財富。

最後和大家強調的是，本篇文章提出的也是個人認同的觀點，同時特別提倡大家要有批判性思維，有自己獨立的看法。

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