詳細的收房知識

在驗房中如果沒有發現問題或者能達成圓滿的問題解決方案之後就可以進入收房環節。收房是裝修的第一步，是決定房屋質量的關鍵一步。一旦收房過後，房屋就屬於自己，那時候再發現問題就來不及了，開發商不再承擔責任。所以一定要在收房的時候把一切驗收好。下面告訴大家一些收房必須具備的知識和技能，只有掌握好這些技巧小知識為以後裝修打好基礎。收房分為兩大類，即驗房程序和驗房順序。

一、房屋驗收必知

　　1.房屋驗收時應具備的條件

　　通常情況下，房屋驗收的條件有：房屋必須有質檢部門核發的房屋質量合格證明。按照有關規定，房屋交付使用前，必須要經區級房屋質檢站驗收合格，才能允許住戶居住。在查驗此合格證件後，住戶自己也要對房屋進行質量檢查，發現問題要及時解決。凡竣工的工程，一般須做到"五通一平"，即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓後3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到燃氣表、電錶(單元表)、水表三表到戶。室內清掃乾淨，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理乾淨，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。

　　2.切記查看"兩書兩表一書"

　　向開發商索要兩書--《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日後出現質量問題時按約維修。兩表是《竣工驗收備案表》和《住宅工程質量分戶驗收表》，同時要求開發商提供國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據--《商品房面積實測技術報告書》，看是否與購房合同中約定的有出入，以便儘早使問題獲得解決。

　　《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修任務。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。需要特別說明的是從20O6年1月1日起，北京市所有新建住宅工程在按照國家規範要求內容進行工程竣工驗收時，都要對每一戶及單位工程公共部位進行專門驗收，並在分戶驗收合格後出具工程質量竣工驗收記錄。住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一併交給業主。此項措施的執行為消費者日後維權提供了依據。

《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬於"黑樓"，是不能入住的。同時業主驗房時除了查看開發商有沒有這張《竣工驗收備案表》外，還要仔細查看各個分項有沒有都備案，有關部門是否出具了關於永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案後，開發商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發商的過失，可以追究其責任。

　　3.先驗房後收樓

　　先驗房再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗房後辦手續的並不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金和契稅、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，方可辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然後才能驗收房屋。業主進得房去，發現房屋質量有問題，申訴起來也很被動。負責任的開發商會積極善後，無良心的則會實施拖延戰術，讓業主勞心勞力，這對業主來說是不公平的。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、後辦理手續，並應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商並讓其簽收，以免留下後患。或者可在收房文件上註明"室內情況尚不清楚"或"樓房狀況未明"等字樣。

　　在業主支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

　　二、驗收房需要的知識與技能

　　驗房師=律師+建築師+居住師+群體組織者

　　律師：掌握法律知識，了解如何與開發商談判、法律法規的相關規定、如何追究開發商的責任、合同應當如何簽署、稅費是否應該繳納。

　　建築師：掌握建築知識，能夠判斷房屋是否存在質量問題，哪些將會嚴重影響到房屋的使用，哪些能夠補救，哪些不能補救。從事工程設計、建築、裝修、監理職業的一線人員具備該類知識。

　　居住師：居住的經驗，很多問題只有居住多年的人才能夠看出來，比如一棟高層兩部電梯，收房的時候覺得挺好，但是在同樣的住宅中居住過的人會告訴您，等到真正入住之後，平時是只開1部電梯的，這樣每天都要有至少20分鐘是在等待電梯中度過的。這些小問題也許很不起眼兒，但是絕對影響到居住的舒適程度。

　　群體組織者：一旦出現個人難以解決的問題，需要組織購房者集體行動的時候，群體組織能力就浮出水面了，如何更有力、更經濟地把大家組織起來，團結一致地達到預期目標是一項很"藝術"的活兒。

　　收房是基於驗房之後的步驟，雖然驗房已經沒有問題，但最後環節還是小心為上，多張一個心眼不吃虧。最後，美樂樂祝願大家驗房順順利利，家居和和睦睦。

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