德國房價為什麼不漲？

曾經，德國樓市「眾國皆漲我獨穩」的神話被人津津樂道。德國作為一個經濟強國，房價卻能在相當長一段時間裡保持穩定，難怪國際經濟學界多年以來用「沉睡」一詞來形容德國房市了。那麼德國房價為什麼不漲呢？

據統計，2008年金融危機之前，德國物價水平平均每年上漲2%，而平均房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價上漲帶來的通貨膨脹因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。1977年之後的30年中，德國平均房價僅上漲了60%，而德國人均收入足足增長了三倍。相比之下，英國倫敦同期的房價漲幅是柏林的十倍之多。

許多人將之歸功於「德國模式」的抑制作用。所謂「德國模式」就是強調政府用行動強化房屋的消費品角色、弱化其資本屬性，強化房地產行業的福利性質而弱化其盈利性。在分析人士看來，「德國模式」的顯著特徵之一就是以高稅制遏制炒房。儘管德國的地方政府掌握著大量的公有土地和公有住房，但從不以「土地財政」作為政府的「搖錢樹」。

• 德國可以人手一套住房

德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。

• 人口在下降

維基百科的數據顯示：1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以後，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口都是移民的結果。

• 住房是福利而非產業

從房子定位來看，德國政府的政策並不把房地產作為經濟增長的「支柱產業」，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設。

德國憲法明確規定了「德國是一個高福利國家」，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。德國也沒有任何一個地區的「支柱產業」是房地產。

• 德國法律健全、執法嚴格

德國法律非常健全，比如規定地產商制定的房價必須在「合理房價」的範圍內，即不能超過「基準價」的20％，將房價或房租定得過高，甚至以此牟取暴利的地產商和房東，要承擔刑事責任。

• 德國的房子跟他們工業一樣耐用

提起德國，大家第一個想到的就是「結實耐用」。的確，良好的建造工藝能夠對房子的耐用起一個保障作用。

結論

房子作為民生的重要環節，很大程度上保障了人民生活水準，不漲價的德國房子真的很讓人羨慕。

縱觀全球，很少有國家可以做到保持房價長期穩定，但是德國卻「獨善其身」。從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，扣除物價影響，德國近十年的房價以每年1%的速度下降。在歷次金融危機中，德國房價從未大起大落。德國的房價長期為何如此穩定？對我們有哪些借鑒意義？

1.在全球「獨善其身」的德國房地產市場

德國的房價以其長期的穩定性在全球獨樹一幟。

1）從絕對住房價格來看：德國無論是名義價格還是實際價格都較低，且有較強的穩定性；

2）從相對住房價格來看：德國的房價收入比和房價租金比均低於其它發達國家水平，甚至德國的房價上漲速度不及收入上漲速度，房價收入比逐步下降；

3）從住房擁有率來看：德國的租賃市場是歐洲最大、最成熟規範的市場，且有較為完備的法律體系和配套措施。超半數的居民選擇租房居住，進而減少購房需求，減少價格的波動。

2.橫向來看，在全球主要發達城市中，德國核心城市的房價和房價收入比偏低。從房價收入比看，慕尼黑、柏林不僅在歐洲處於低水平，在其他洲都處於低水平，倫敦、香港的大小大約是其三倍；從租房收益率看，德國在全球發達城市中處於中等水平；從房價租金比看，德國的回收期大概需要20多年，和美國相當，遠小於倫敦、巴黎、深圳、香港；從房貸收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，約為倫敦的四分之一，巴黎的二分之一；從房價來看，德國柏林的平均房價僅為4578美元/平方米，遠低於倫敦房價（28713美元/平方米）及其他發達城市。

3. 縱向來看，德國房價保持長期穩定性。1）1970-1981年是上升期，累計升幅約23%；2）1982-1996年是下降期，累計降幅約30%；3）1997-2007年是微幅波動期，房價基本保持穩定；4）2008-2015年是上升期，累計升幅約10%。

4.德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產政策的出發點。德國政府始終把房地產業看作是屬於國家社會福利體系的一個重要組成部門，沒有過多地強調其「支柱產業」的地位。政府所重視的支柱產業是高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業。

5.德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規範和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的「四大支柱」。

我們可以明確的說德國除了黑科技，還有住房優勢，這不是假象，而是有實際數據的，我們不得不敬佩和學習

縱觀全球，很少有國家可以做到保持房價長期穩定，但是德國卻「獨善其身」。從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，扣除物價影響，德國近十年的房價以每年1%的速度下降。在歷次金融危機中，德國房價從未大起大落。德國的房價長期為何如此穩定？對我們有哪些借鑒意義？

在全球「獨善其身」的德國房地產市場

德國的房價以其長期的穩定性在全球獨樹一幟。1）從絕對住房價格來看：德國無論是名義價格還是實際價格都較低，且有較強的穩定性；2）從相對住房價格來看：德國的房價收入比和房價租金比均低於其它發達國家水平，甚至德國的房價上漲速度不及收入上漲速度，房價收入比逐步下降；3）從住房擁有率來看：德國的租賃市場是歐洲最大、最成熟規範的市場，且有較為完備的法律體系和配套措施。超半數的居民選擇租房居住，進而減少購房需求，減少價格的波動。

整體特徵：房價合理，房價收入比偏低

橫向來看，在全球主要發達城市中，德國核心城市的房價和房價收入比偏低。從房價收入比看，慕尼黑、柏林不僅在歐洲處於低水平，在其他洲都處於低水平，倫敦、香港的大小大約是其三倍；從租房收益率看，德國在全球發達城市中處於中等水平；從房價租金比看，德國的回收期大概需要20多年，和美國相當，遠小於倫敦、巴黎、深圳、香港；從房貸收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，約為倫敦的四分之一，巴黎的二分之一；從房價來看，德國柏林的平均房價僅為4578美元/平方米，遠低於倫敦房價（28713美元/平方米）及其他發達城市。

與德國房地產市場價格的低增長趨勢不同，全球主要發達國家的房地產市場經過了多輪周期上漲。尤其1998年以後，全球房地產市場出現明顯的集體繁榮現象。2008年次貸危機以後，全球QE和零利率，房價普漲。

德國在這幾十年的波動幅度顯著低於其他國家。1970-2015年，英國名義住房指數漲了50多倍，相對漲幅較小的美國都增長13倍多，只有德國和日本增長3倍多。日本雖然數值和德國差不多，但是背後的機理完全不一樣，日本經歷了房地產瘋狂上漲到泡沫破裂的過程。

房價這幾年是越來越高，增長速度幾乎是成倍的，尤其是很多的大城市，房價高的已經讓老百姓望而德國房價為什麼不漲卻步了，當然很多國家的房價也是這樣的，但是德國的房價卻是很穩定的，其中的原因如下：

德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。在德國所有與房地產有關的政策，都是基於一個出發點：居者有其屋（不論是自有還是租賃）。

德國政府的住房政策，會考慮居民的收入差距，對高、中、低檔房屋確定供應結構。基本能夠做到依據人口的需求而定，至少滿足每個家庭有一套住房的需要。2006年德國住房3955萬套，人口8237.6萬，戶均擁有1.44套（一家三口）。

從上世界50年代起，為填補住房缺口，德國政府大興土木開建公租房，其後相當長時期，德國公租房佔據了住房市場的絕大部分比例。後來，政府把手中的公租房私有化出售後，租賃房主要由私人和合作社供給，兩者佔總租賃房源的88%。 相當一部分國民甚至幾十年都是住在公租房裡的，返也為德國人以後普遍的「租房觀念」埋下了種子。

在德國沒有炒房的人，因為德國政府已經將這條路完全掐死。德國的住房價格政策，可謂嚴苛至極。

綜上所述，德國房價不漲是很正常的，但是我們中國房價想要成為德國這樣還離的很遠很遠，其實我覺得租房也是很好的選擇，而且靈活性更強。

據最新統計數字，1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。德國房價為什麼10年不漲？新華社記者日前調查後總結出三大原因。

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1. 德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元(如柏林為1700歐元左右)，目前德國家庭的住房自有率僅有42％，德國人為什麼不搶著買房呢？

2. 今年38歲的艾佛納先生就職於普華永道會計師事務所，已是公司中層經理，收入不菲，但他仍租住著柏林市區的房子。他分析說:「長期來看房價上漲潛力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對住房的需求。中期來看，德國的儲蓄房貸和商業房貸都實行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價的影響，德國房價一般不會大漲大跌。短期來看，德國租房市場發達，有穩定的房子可以租住，何必著急買房子呢？40歲前不買房在德國很正常。」

3. 艾佛納的話點出了德國房價不漲反跌的內在原因。第一，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩定房價提供了制度保障。

4. 第三，德國發達的房屋租賃市場，也成為房價穩定的「定海神針」。德國自有住房率為42％，租賃住房率卻達到58％，特別是年輕人中77％是「租房族」。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制訂該地區不同房屋類型「房租合理價格表」。

總結：租房成了首選。而且人口負增長。沒人需要買房子。房價怎麼會漲。

放眼全球，德國的房地產市場絕對是一朵奇葩。在1990年~2011年期間，德國真實房價（房價漲幅減去價漲幅）累計漲幅下跌了2.0%；但人均國民收入（GNI）增長了3倍有餘。據德國統計局數據，即便是在2010年移民大量湧入之後，德國出現歷史上罕有的房價快速上漲，但累計漲幅也只有19%，還不如上海過去一年的漲幅（25%）。

那麼問題來了，為什麼德國的房價就是不怎麼漲呢？

1.不同收入人群都有房住。德國政府的住房政策，會考慮居民的收入差距，對高、中、低檔房屋確定供應結構。基本能夠做到依據人口的需求而定，至少滿足每個家庭有一套住房的需要。德國政府每年會拿出專款補貼國民住房，86％的德國人享有不同額度的住房補貼和租金補貼。德國政府目前已建成使用的「福利住房」已超過1000萬套，佔到全德家庭總數的41％左右。德國政府還對低收入家庭實行「住房金」制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助其獲得合適住房。

2.鼓勵租房勝過鼓勵買房。從上世界50年代起，為填補住房缺口，德國政府大興土木開建公租房，其後相當長時期，德國公租房佔據了住房市場的絕大部分比例。 相當一部分國民甚至幾十年都是住在公租房裡的，返也為德國人以後普遍的「租房觀念」埋下了種子。在德國，擁有自己的住房人群不到總人口的一半，大部分人都是租房。在首都柏林，住房擁有率只有15.6%——換句話說，有將近85%的人都是租房住。

3.穩定的房貸政策。在德國，房貸利率是固定的，國家的利率調整，不會造成購房者房貸支出的波動。在德國沒有炒房的人，因為德國政府已經將這條路完全掐死。德國的住房價格政策，可謂嚴苛至極。