「物流地產第一股」寶灣物流：物流為本，服務為先

03-12

1月25日，央企中國南山集團旗下的南山控股（002314.SZ）與深基地B（200053.SZ）同時發布公告，南山控股通過換股方式吸收合併深基地的交易在證監會併購重組委第5次會議上無條件過會。這意味著，中國A股將誕生歷史上真正意義的「物流地產第一股」。因為本次進入南山控股上市公司的資產中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地產平台，中國本土最大的國資物流地產商——寶灣物流。

在之前的文章中，中鄴曾經借普洛斯與萬科達成合作的案例來說明物流地產的生態產業圈的新玩法。物流行業屬於服務型行業，但由於客觀條件限制，物流行業對於場地的大小和屬性有著較高的要求，天然具有形成產業園的優勢。伴隨著近幾年電商行業的發展，上下游企業的增多，物流產業園的需求、規模和要求都在逐漸增多。「物流地產第一股」的寶灣物流是如何迎合市場要求打造不一樣的物流產業園？又是如何在眾多巨頭的包圍中衝出重圍的？今天中鄴來說說物流產業園的服務運營。

不忘初心，終得突破

寶灣物流，這個名字對於非業內人士可能並不熟悉。一直以來，物流地產一直是以普洛斯為巨頭，外資的嘉民、安博、豐樹，民資的宇培、易商緊隨其後。後來居上的招商、萬科也各有其特色之處。而寶灣雖然低調，卻是有著國資背景的中國本土最大的物流地產商。

寶灣物流是在赤灣港做碼頭物流起家的，由於深圳的特區政策和赤灣的區位優勢，碼頭業務在一開始是寶灣物流的重點業務。但從近兩年開始，一方面因為全球經濟和國際貿易嚴重下滑對於航運、碼頭行業的影響，另一方面也是國內宏觀經濟結構調整消費端需求爆發增加了高端物流需求的原因，寶灣物流逐漸開始重視物流地產，並且迅速發力。截止2016年8月，寶灣物流在上海、天津、廣州、武漢、成都、天津、武漢、重慶等30餘個戰略及熱點城市自行開發並管理47個大型物流園區，其中已實際完工投入運營物流園區16個，綜合出租率達到95%以上；在建及擬建園區個數達31個。

作為做物流、碼頭業務起家的寶灣物流，走的是一條與普洛斯等企業完全不同的道路。以「物流」為本，「地產」為次的寶灣物流產業園，其更多的關注點在於供應鏈增值服務與物流服務，包括：物流增值業務，如分揀、分拆、貼標籤、流通加工、包裝、組裝等；供應鏈延伸業務，如庫存管理（庫存信息查詢、缺貨預警、供應商管理庫存等），倉儲操作（進出庫裝卸、理貨、搬運等）；物流租賃業務，如物業租賃（倉庫、辦公樓、宿舍樓等），設備租賃（叉車、托盤、貨架、拖車等）；物流核心業務，即以寶灣倉儲物流園區為中心的幹線運輸與城市配送。

寶灣物流的負責人曾在接受某媒體採訪的時候表示，未來物流產業可能更多以流量為指標來進行考量，因此物流產業園的流轉性十分重要，運營服務的能力也就成為未來物流產業園競爭的關鍵。寶灣物流的底氣正是來源於更全面的服務，這種服務既能夠跟政府說出不一樣的故事，更實際的是，由於貨如輪轉，服務豐富，其園區的稅收也不會比任何一個競爭對手低，與政府的議價權也就更高。

中鄴觀點：服務運營才是驅動力

近年來，物流地產市場熱度持續走高，物流開發商與資本嫁接的案例屢見不鮮，如RRJ和新加坡淡馬錫集團繼凱雷之後對宇培集團進行新一輪注資；Gaw Capital與維龍在中國建立戰略聯盟關係；黑石成為萬科物流地產公司的股東；易商收購了日本紅木的亞太業務等。

但是物流產業有其自身的特殊性，單純靠資本化道路並不足以支撐企業的突圍和產業園的突破。面對倉儲物流設施的供應增長遠不能滿足更快的需求增長局面，無論是供應方還是需求方，都在積極尋找從自身業務需求出發的驅動力。

中鄴認為，在物流供應鏈中承擔商品或產品轉移的各環節及其服務的運營商將異軍突起，成為行業的新生力量。開發商與運營商共同發力，在傳統的物流運營環節與物流地產的開發環節兩端發力，兩者彼此滲透，將打通行業壁壘，從而實現以新的物流開發和運營結合而成的新的生態圈。