長租公寓已經火的人盡皆知，但不會信息化運營你玩不轉 | TBO報道

伴隨「租購併舉」頂層意志的貫徹，國內長租公寓迎來各級政府、開發商、金融機構等主體的同步進場。儘管參與者在「融合共生」的理念上達成一致，並就政策、房源、資金、流量等多要素給予配套支持，但受滯後的信息化「掣肘」，行業不論是政府監管難度、企業運營效率、用戶產品體驗等方面看，均難言盡如人意。

針對各方的差異化需求，如何圍繞房屋為核心，以信息化建設重構運營流程，真正為底層生態奠基？這成了掃清行業「起飛」障礙的當務之急。

11月22日，住建部科技司副司長郭理橋走訪調研上海聯寓科技時認為，在房地產轉型受阻和電信系統高速發展的當下，聯寓所提供的公寓智能運營解決方案，讓改革開放以來最成功的兩個行業真正實現了結合。其核心在於藉助信息化，實現了供需兩端的精準管理。

公寓業的「規模不經濟」真不要搞了

「中國改革開放以來，最大的成功就是房地產興起促進了中國經濟的發展，形成了開發商、建設商、建材商等以住房為基礎的巨大產業鏈，這也讓房地產成為30年來主要的產業之一。但隨著新時代的要求，房地產行業轉型迫在眉睫。」

由於承載著經濟轉型的重任，郭理橋在此行調研中指出，住房產業鏈太漫長，任何舉動都會影響到大批就業問題，乃至引起整個社會的波動。而在旺盛市場需求與巨大發展潛力的基礎下，針對行業租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善等現狀，配套政策已經出台。

今年7月，為加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，九部委聯合下發的[2017]153號文件中再次強調，要求在人口凈流入大中城市加快發展住房租賃市場。圍繞培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平台，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制等四個方面，文件提出了具體要求。

儘管方向明確且要求足夠細化，但落地實操便會發現其中阻礙重重。例如，目前大多數住宿運營商，都會有用於前、後兩端業務的兩套系統，分別管理收房和解決簽約、付房租、預訂服務等問題。儘管這兩套系統已經非常智能化，但由於系統之間沒打通，數據流不動，處於各自為戰狀態。

正是受遲緩的信息化進程影響，不論是業主、運營商、金融機構，包括地方政府和終端租客等參與者在內，各方體驗均無法達到預期。

以「培育機構化、規模化住房租賃企業」為例，該項引導無疑是順應行業發展趨勢的。但國內長租公寓走到今天，「規模不經濟」仍然是幾乎所有玩家必須直面的現實。尤其對那些執著於「互聯網思維」的業者而言，在信息化落後的現實下，快速規模化只會急劇放大其羸弱的運營能力，一旦其試圖以高成本資金維繫擴張，將很快體會到「自食苦果」的痛楚。

與此同時，站在地方政府角度來看，「建設住房租賃交易服務平台」，主要是從補足稅收漏洞和強化安全監管兩點考慮出發。但事實上，受初級的行業信息化進程影響，涉及到租金以及水電煤的費用結算，很多還沒實現「線上交易」。加之對隔斷群租等相關信息的掌握始終難以實時跟進，安全事故頻發的後知後覺，只會讓地方監管更顯被動。

再例如，「增加租賃住房有效供給」這樣的要求對於存量巨大的一眾開發商來說並不是問題。但在亟需運營收入補充自身流動資金的情況下，因為信息化建設的滯後，如何獲取真實入住率和數據報表，對承接方的運營能力進行甄別篩選，成了老大難問題。而這樣的信息化阻礙也令信貸、家電租賃等上游提供金融服務的機構，難以控制風險。

除此之外，身為終端租客其痛點無疑更直觀。從住房租賃的全流程看，涉及到住前高效的找房看房、便利的無紙化簽約入住；住中精確的水電費繳納、及時的設備報修，住後有保障的押金結算等，在當前信息化低效的現狀下，大都只能成為奢望。

如何求解？推進信息化建設、搭建底層生態、實現精準化管理和智能化運營，將是破除困境的唯一出路。

人錢房物統一管理才是破局之道

「改革開放以來，處於持續高速增長的電信系統行業，對中國國民經濟影響很大，以帶寬為基點支撐平台，形成了電信運營商和增值服務商為主體的生態系統。而房地產與電信系統行業影響到我們每一個人。」

針對長租公寓發展過程中眾多值得思考的問題。郭理橋談到，目前行業已經形成了一個很好的運營模式，值得業內借鑒與總結，而從聯寓案例看，可能找到了兩個行業很好的結合點。

聯寓公寓智能運管解決方案的核心究竟是什麼？聯寓創始人楊光將其解釋為用軟體定義硬體，即將長租公寓的人、房、錢、物進行統一管理，從而實現長租公寓的智能化運營。

事實上，早在今年年中的發布會上，聯寓發布的3.0產品已經對此作出了詳細說明。在1.0階段，儘管聯寓系統實現了初步的信息化，但彼時數據並沒能實現流轉共享，各業務彼此仍屬孤島；而到了2.0階段，才由此實現自動化的進階。

「2.0指向的是流程自動化，它由前端交易和內部管理兩部分構成。」楊光此前談到，在交易方面，從找房、看房、簽約、入住、續租、住中服務到最後退房，聯寓2.0實現了交易流程自動化；在管理方面，用戶包括保潔、報修等在內的任何需求，都可以通過App直接操作，系統在接收後調度分發、在員工執行後跟進反饋，該流程同樣實現了全自動化。

最直觀的效果，是運營商在人房比方面的提升。根據楊光表述，在聯寓2.0階段，人房比會由行業大致的1:35提升到1:150/200之間。而在3.0的智能化階段作進一步優化後，如果結合整個體系來運營，大部分運營商的利潤率能夠有1.5到2倍的提升。這將相對釋放運營商的盈利壓力。

「住房租賃企業申請工商登記時，經營範圍統一規範為住房租賃經營。公安部門要比照酒店業管理方式，將登記的非本地戶籍人員信息接入暫住人口管理信息系統，實現對租客信息的有效對接。」

而據了解，目前聯寓的運營系統已經完全支持公安身份認證體系；此外，針對住房租賃交易服平台，聯寓也能提供便捷的租賃信息發布服務，推行統一的住房租賃合同示範文本，實現住房租賃合同網上備案，這將極大方便地方對行業的監管，並為政府決策提供依據。

大租賃時代，所謂存量資產如果只理解為住房，顯然太過狹隘。在郭理橋看來，伴隨可持續發展理念的深入，國家目前對存量資產的考慮主要從節能、節水、節材、節地、環保等方面切入，當前住建部正聯合多部門，商議如何以房屋為中心推進綠色發展，而節約將是其核心。

楊光介紹道，聯寓為長租公寓企業搭建UPMS平台，線上即可實現各房間與公寓整體能耗的實時監控，及時了解能源使用情況，對不必要的能源浪費情況予以發現、加以控制。同時，租客只需通過手機APP，即可了解家中電器開關狀態，實現電器開關遠程遙控，避免了因遺忘造成的能源浪費。

讓「金主」放心唯有徹底信息化

此外，在資本化受限背景下，運營商如何從拿房開始就讓供應鏈條儘可能變輕，正令金融手段的價值極具凸顯。但金融機構無法量化公寓運營商的運營能力，則為種種服務埋下了隱患。而升級到3.0的聯寓，核心之一，便是可以量化展示出公寓運營商的運營水平。

「金融公司來評估運營商，需要從租金水準、出租率、再到各種收入和支出構成來評估真實的運營水準。聯寓的參與可以讓金融機構的風控更加精準。」

楊光表示，聯寓之所以能提升運營效率，正是採集有包括的水、電等在內的物聯網數據，再加上客戶在前端發起的簽約、付款、維修，來反向來看內部的財務結算、維修服務等各種數據，通過相互間的印證，金融機構足以核對運營方數據的真實性。

「因為各種智能設備的加入，這個平台無時無刻不在產生大量的數據，依次可以生成各種各樣的數據報表，而當完整的物聯網體系搭建起來後，運營商的運營能力一目了然，更輕的運營模式也就成了可能。」由此，聯寓以大數據構建的信用體系，將為用戶金融服務的落地提供現實基礎。

在郭理橋看來，「美國對存量發地產發展的管理模式遠不及聯寓所開發的系統。美國對存量資產的管理方式仍停留在上世紀三十年代，其產業結構以遷徙式為主的房地產市場管理。與中國「安土重遷」的居住模式存在巨大差異，與中國的管理方式存在差異較大。不適用於中國國情。」

郭理橋表示，住建部希望圍繞以房屋為平台，在產業鏈上建立起一套信用平台生態體系，該生態體系背後以結算體系為依託，對水電煤等結算的精準化將促進行業的規範化，而根據聯寓的信息化建設進展，其或許將為該生態系統的打造帶來新的思路。

而伴隨政策紅利的不斷釋放、以及信息化的不斷推進，長租公寓行業能否儘快打破目前的種種困境？在產業鏈條不斷優化的情況下，真正實現各參與方的和諧共生？TBO將保持關注。