酒店、民宿、公寓…這些住宿業項目想融資，為什麼就那麼難？

儘管國內住宿業標準酒店品牌格局已定，但品牌之間非標之爭、規模之爭、加盟之爭仍未停止。然而，目前掣肘項目推進的並不是品牌政策、加盟意願，而是項目的啟動資金究竟從哪來。更深層的問題是，儘管品牌方擁有強大的會員體系和自有流量，但旗下項目想做單點突破仍舊困難。湊齊了啟動資金之後，項目的流量又要從何處進來？

投資人資金之渴

「經營權質押，用另外一家商貿公司做擔保公司，借款3年，金額300萬，年息15%。品牌方已經給予了包括裝修、傢具、布草等在內的500萬非現金貸款作為支援」，這是一位已經與某中檔品牌簽約的投資人，正在為項目尋求啟動資金的融資。

然而即使投資人開出這樣的條件，代辦人遊走多個資方，仍舊沒有人願意貸出這300萬。「300萬這個數目對於資方來說並不多，資方不願接手主要是對項目的運營能力不確定。同時，大部分資方也沒用酒店運營經驗，如果對方無法償還貸款，將經營權抵押給資方，資方同樣無法盤活這個項目，還要再做經營權轉讓。」該項目代辦人對TBO介紹。

「我也找過一些做的比較好的中小住宿品牌，但這些品牌通常對賺300萬資金的年息不感興趣，他們可以給對方很優惠的貸款政策，但前提是對方要變更品牌」，該項目代辦人表示，雖然理解這些中小住宿品牌管理者的想法，但這個項目已經拿了所加盟品牌的500萬非現金貸款，同時也簽了意向書，變更品牌並不現實。

類似的案例在住宿業仍有很多。

另一方面，並非投資人普遍資金不足。一些專註住宿業投資的投資人，在經濟型酒店高速發展的前10年，已經享受過紅利期並完成積累，手握充沛資金的投資人大有人在。

但是，這些資金充沛的投資人也同樣需要項目融資。因為，跟隨幾大經濟型連鎖品牌一路走來，投資人對住宿業本身的理解和風險防範意識也在同步升級，從優化資產配置的角度考慮，在單一項目上押注過重並不理性。

事實上，與實體經濟的持續下行對比，現金流穩定、收益相對穩健的住宿業，仍然是投資避險、抵禦通脹的優先選項。但回報周期長又令投資人不願將太多的流動資金一次性壓在住宿項目上。

「說到底還是個心理關卡的問題。尤其對於這部分中小投資人而言，他們好不容易爬到中產階級，如果槓桿用得好當然能持續發展，但萬一因為哪個項目操作失誤會被直接打回原形，所以他們即衝動又謹慎。」酒店產權網合作人馮先生如此調侃。

另一方面，部分投資人是布草洗滌、傢具裝修等住宿業上游供應鏈行業跨界而來。之前可能完全沒有住宿業投資經驗，也不像傳統投資人有其它在運營項目能夠輸血，這類邊緣乃至跨界而來的投資人，大都有著迫切的融資需求，但相對於股權質押的高成本融資方案而言，他們很難去承受。

惡劣的融資環境

在投資人理念更新、金融機構放貸收緊的情況下，如何以更低風險籌集到資金、儘可能在預計期限內完成從簽約物業到實際運營的過程，這成了目前眾多投資人和品牌方的棘手難題。

正如開元酒店集團執行總裁候峰此前所言，「酒店資產是重資產，很難盤活，過去以抵押方式可以融資，但是現在銀行對資產評估，不是通過資產評估多少價值打通融資渠道，而是酒店資產帶來多少現金流、利潤方式來測算，現在很多中國酒店如果想融資，用資本去做更多的事情，但融資渠道其實非常困難。」

上海一家品牌公寓經營者對TBO表示，細化到公寓行業，公寓品牌化裝修改造的後果就是，隨著規模擴張，傢具、家電等「重資產」讓公寓企業不堪重負。但大部分投資機構目前又趨于謹慎理性態度，只願意以「股權+債權」的方式投資，並在業績對賭、股權質押、創始人擔保方面提出具體要求。

民宿的經營者蕭玉（化名）則認為，雖然目前一些民宿品牌拿到了融資，但資金量並不大。組建正規運營團隊，落地幾個項目之後仍要新的資本進來，但又要稀釋一部分股權。如果是單一的項目，大部分是向身邊朋友籌錢，但很多項目發起方本身並不具備很成熟的金融經驗。想去銀行貸款，更是困難。

酒店產權網合作人馮先生給予了一番更詳細的介紹。「銀行做抵押貸款的標準年化率是5%多一點，但中小業者基本不可能貸出錢來，如果說是用股權質押的方式到社會融資，現在主流機構的利息一般是在12%多一點；而貸期一般是半年或者一年，按如今5年的正常投資回報期看，這麼短的資金使用周期，怎麼滿足住宿業作為長期回報的投資需求？」

縱觀行業投資現狀，業者普遍的感受是投資成本在持續增加。而現行的貸款政策和融資渠道仍然缺乏，高槓桿帶來資金的使用成本顯著抬升。加之過短的資金使用周期，連環的還款壓力會不斷增加資金鏈斷裂風險，當行業收益率回歸理性，融資困難也就成了必然。

投資人資金籌措有困難，品牌方自然看在眼裡。而某種程度上，其對投資人資金籌集的關切度，可能不弱於投資人本身，客觀來看，這更多還是出於一種相互成就的考慮。

「單體住宿業態的價值比較固化，而集團性企業如果達不到一定的規模，其本身的價值也很難體現，」港中旅酒店有限公司董事長陳榮的觀點代表了行業共識，增加開店數量、搶佔優質物業、擴大覆蓋密度，是所有住宿品牌的核心驅動力。

基於這種核心訴求，或公開或私下，多家住宿品牌對投資人都採取了「幫扶計劃」。但即便如此，「幫扶計劃」仍舊無法釋放太多投資人的資金壓力。

「品牌方不是慈善機構，對於那些主流的投資人，各品牌方早已經將其收入麾下，部分投資人的資金是可以部分解決。但集團願意做擔保的前提，一般是投資人至少要有一家在運營住宿業態做擔保，否則集團不會冒險放貸。」參照酒店產權網合作人馮先生的觀點來看，住宿品牌對補貼的審核機制，直接就篩掉了部分邊緣投資人。

另一方面，酒店集團並非金融機構，其自身的流動資金也比較有限。對於現如今動輒上千萬的項目投資費用而言，集團的資金幫扶效果著實有限。而事實也卻是如此，品牌方會有一系列嚴格的商圈考核和物業篩選機制，如果預期評估不理想，集團仍然會保持克制。

一位投資人楚喬（化名）向TBO介紹，「如果項目可行，通常情況下，一個投資1500萬的項目，品牌方一般會提供500萬-700萬之間的費用。這個費用不可能100%都是品牌方本身提供，也許找了自己的合作夥伴，但最終是以品牌方名義出資。另外一種是通過非現金的方式，比方說裝修、傢具等供應商，品牌方在保障品質的前提下，會盡量通過第三方換取資源。」

流量的壓力比資金更重

然而，這整條艱辛的開店歷程中，並非隨著啟動資金的籌集完畢而告一段落。投資人最終能否償還貸款，取決於項目的生死。項目的生死則是要看品牌方的實際運營能力，以及是否有足夠的流量支持。

「如果投資人沒有其他在運營項目作支撐，則意味投資人的還款來源完全來自該項目本身的利潤，一旦盈虧線的爬坡期過長或者填補完全無望，最終投資人將沒法收場。」某酒店品牌的投資人在談到這一現實矛盾時，直言其解決不了流量的終極困境。

「雖然品牌方對於每個投資人項目都會有評估，但是仍不能做到百發百中。另外，很多不確定的因素也會影響一個項目的好壞。」楚喬表示，其實品牌方給予投資人的援助計劃早在行業推出數年。但是，即便品牌方能夠緩解項目的前期資金壓力，但到後續的實際運營中，仍會頻繁出現品牌方運營能力，無法維持入住率和房價的最初預期。

這時就會出現所謂的掙扎於盈虧線邊緣的爬坡期。

楚喬認為，投資人很難把希望全部寄託於品牌方。雖然品牌方有完善的會員體系，以及強大的自有流量。「但是品牌方不會為單一酒店作傾斜，而且品牌方自營項目也有很多是虧損的。」

這需要投資人有一些流量經營經驗。「但實際上操作困難比較大。目前整個行業投進來的資金體量很大，但他們並不是以前主流做住宿加盟那批人。這批外層進來的投資人屬於門外漢，幾乎沒有運營經驗。」蕭玉同樣談到了行業當前的尷尬之處。

比如民宿的流量很明顯呈兩極化分布，網紅品牌入住率可以達到90%甚至100%，普通民宿可能周一到周五冷冷清清，很多品牌民宿自有流量連10%都達不到，甚至要花費極高的傭金去OTA買流量。

再例如公寓品牌比較喜歡與金融機構合作，公寓通過「租客貸」等金融手段，可以提前盤出一年的房租做流動資金用於開新店。但很多小品牌卻因為新店培育期過長，引不來流量而導致資金鏈斷裂。

「其實無論是公寓、酒店還是民宿，對於我們這些投資人而言都是一種投資。目前需要的是一個既能解決資金，又能解決單店流量的服務機構」，楚喬表示，品牌方需要的是開出更多的門店，我們投資人則希望店開好後可以持續運營下去，這樣的服務機構可以很好的在品牌方與投資人之間做銜接。否則，投資人、品牌方的困境都很難解決。

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