租購同權能把房價降下來嗎？

昨天看到新聞說，廣州市政府官網推出《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（可簡稱住房租賃新政），其中有一條爆炸性的舉措，那就是「保障租購同權」，此言一出，可謂滿城轟動。

具體內容如下：

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

簡單解讀一下：

1、租購同權，在價值觀上肯定是正確的。

包括受教育權、養老保障等各項公民基本權利，讓租房的人享受到同等國民待遇。廣州這一次明確提出「租購同權」，既是對高房價這個嚴峻現實的關切，也是吸引青年人才進駐的重要舉措，值得嘉許。

2、惠及的人群有限。

「租購同權」只有「符合條件的承租人」才能享受到這一權益，具體來說，要麼你的子女得有廣州戶籍，要麼你得持有人才綠卡，要麼你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在廣州都必須無房。再考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向於人才引進的，那麼「租購同權」的最大受益者主要還是廣州需要的人才。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校。

3、租購同權，最大的衝擊是削弱了房屋的附加值，炒賣學區房的人要小心了。

如果「租購同權」能夠100%貫徹落實，那等於把房子的含金量大打折扣，理論上會減少很多人的購房熱情，學區房首當其衝會失去炒作的動力。我們之前一直強調學區房受政策波動的影響越來越大，購買一定要謹慎，也是這個意思。

4、關鍵還是在於如何貫徹落實。

租購同權聽上去很美，但落實起來卻不容易，原因很簡單，優質教育資源稀缺的事實沒有因此改變。比如，廣州中心城區那些好學校，學位一直非常緊張，有房有戶口的人都不夠滿足，哪裡還有多餘的資源來滿足租戶？

優質稀缺資源一定會帶來高溢價，不體現為高房價，就會體現為高房租。優質資源「價高者得」的規律不會變，買不起學區房的人同樣也租不起學區房。所以，問題的關鍵還是要解決優質教育資源的短缺問題，只有讓教育資源豐富化、均衡化，人們的焦慮感才會實質性降低。因為，貴的不是房子，而是背後的受教育機會啊。

5、「租購同權」會把高房價打下來嗎？

長遠來看，肯定會降低大眾的購房熱情，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性，但要注意，「理性」不代表便宜，不代表人人買得起。

「租購同權」衝擊的是那些資產屬性不強的房子，比如二三線城市以及一線城市外圍區的房子，這些房子的稀缺性不強，買家的支撐面也不大。但對於大城市核心區的房子來說，衝擊不會太大，畢竟這些地區的房子具備強烈的資產屬性，即便失去了「學位」這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補充，比如租金收入，比如資產保值的功能等等，這些也是高房價的支撐。

總體來說，讓房地產市場徹底回歸理性，需要一個長效的系統性的解決機制，僅僅靠「租購同權」肯定是不夠的，還需要教育資源的豐富化與均衡化，需要供求關係的結構性改善，需要整個社會對房地產心態的轉變。

6、鼓勵租賃住房正在成為普遍趨勢。

此前，上海、廣州等城市在土地出讓時已經出現過「100%要求自持」的例子，土地拍賣「競自持」很可能會成為普遍現象，這表明國家對房地產的調控思路正發生深刻變化：解決高房價的思路不是降房價，而是大幅提升租賃住房的供應量，並賦予租賃住房與商品房同等的國民待遇。

根據廣州近日公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，廣州還允許將商業用房按規定改造成租賃住房，這表明廣州租賃住房的供應量會大幅提升。對大量新進入廣州的年輕人來說，這是一個利好，高房價對人才的擠出效應也會相對減弱。

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