德國房價不漲，如何看待中國的房價問題呢？

目前圍繞中國房地產市場，有諸多無法達成共識的無效爭論。一個很大的原因，是試圖用「小周期」時代的邏輯去理解「大周期」階段的問題。從國際歷史數據看，以75%為節點的率是一次性的「大周期」的判斷點，中國目前還在大周期內，一些小周期內的指標不能用來解釋大周期的房地產價格。

1.目前圍繞中國房地產市場，有諸多無法達成共識的無效爭論。一個很大的原因，是試圖用「小周期」時代的邏輯去理解「大周期」階段的問題。 在開始討論之前，我們先要釐清一個問題——房地產是否真的存在周期？可以肯定地說,迄今為止提出的所有房地產周期理論都無法通過實證檢驗。但如果我們根據「收斂定理」的定義，認為任何「可積且可導」的曲線，均可分解為諧波組合，那麼一切連續波動的圖形均具有周期性。因此，我們可以將房地產周期視作一種「」，有一定的規律可循，但進行基數性量化較為困難。

2.在我們的視野範圍內，目前尚未見任何經濟體，有長達百年的可信、整體性、連續、電子化房價數據。相對來說，美國數據質量較高，但符合上述條件的數據，也只能追溯到1950 年。與中國不同，美國有每套總價數據和成交套數，但沒有平米數據，而中國則是有平米數據，而沒有套的數據。

3.與美國不同，日本沒有全國房價的統計數據，但有地價數據。從下圖可以看出，相對於美國，日本的這個分界點要鋒利得多，在1990-1992年期間，日本開始從經濟快速發展、房價持續快速上漲的「大周期」轉入入總體平緩、短期波動的「小周期」時期。 從美日以及其他很多經濟體的經驗來看，從從大周期轉向小周期的原因主要是「城市化」。

4.如果從定量分析來看，日本分界點(1992年)的城鎮化率是 77.6%，而美國分界點(1982 年)的城市化率是 74%，非常接近(考慮到日本的最新城鎮化率高於美國，二者之間的差異就更小)，也就是說，75%左右的城鎮化率是一個國家經濟發展一次性大周期的臨界點。因此，許多在小周期內有效的邏輯，對這麼一個一次性的大周期階段並不適用。

5.第一個邏輯論述是「房價增速不應高於經濟增速」。這個結論，在經濟發展的小周期內大體上是成立的，但是在「大周期」內並不適用。 以日本 1955-1974 年地價增速為例，這20年間日本地價基本年漲幅都超過10%，平均在20%左右，部分年份超過35%，遠遠超過了同期日本人均 、人均收入的增速。 為什麼不動產價格增速可能在一定時間內遠超經濟、收入增速呢？原因有二。首先，在經濟高速增長之前，房價往往有一個「喚醒期」。其次，在經濟高速增長剛剛結束的時候，房價仍會保持慣性上行。

6.第二個論述則是「房價收入比、房價租金比(租金收益率)有一定的穩定、合理區間」。 對於小周期階段，這個邏輯基本是成立的。我們先來看房價租金比（租金收益率）。如果房價過高，導致房價租金比過高或者租金收益率過低，那麼會產生兩個市場反應：

(1)出租房屋的供應方無法達到必要收益率，會售出房屋（增加房價市場的供應）、結束出租（減少租 金市場的供應）；

(2)出租房屋的需求端，本來打算的家庭會覺得租房比買房划算，從而選擇停止購房（減少房價市 場的需求），轉向租房（增加租金市場的需求）。

希望國家能夠早日控制住房價，讓人民的生活水平上一個檔次。

我國房價一年高過一年，一年漲速超過一年，縱觀全球，很少有國家可以保持房價長期穩定，但德國卻「獨善其身」。這就不得不讓我們深思，為什麼德國的房價可以保持穩定呢？

1，德國長期實行以居住導向的住房制度設計，並以法律形式保障。德國政府始終把房地產業看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強調其「支柱產業」的地位。政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業，成就「德國製造」。

德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規範和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的「四大支柱」。

2,充足穩定的住房供給，規範發達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。經過戰後重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。

保護承租者的租賃市場，《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20％，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50％，就構成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。

3,合理穩定的住房投資回報率，嚴厲遏制投機性需求和開發商暴利行為。德國住房市場具有較為穩定的投資回報率，長期穩定在4%-5%之間。德國先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。

如果開發商制定的房價超過合理房價的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為「獲取暴利」，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。

總結

以上就是對德國房價穩定理由的一瞥，不知能否給我國未來房價的發展帶來一些思考。

德國房價幾十年不漲，而中國的房價卻持續走高，我覺得有以下幾個原因：

1.貧富差距擴大+財富向能源和資源型階層集中

由於特殊的市場結構和經濟現狀，正常的努力創業致富所佔的比例無法和完全的市場經濟國家相比。我們都知道，在中國最容易致富的基本是兩類：能源和資源。能源指的是挖煤挖礦的，資源指的是靠背景、渠道的。他們的共同點是：掙快錢，且生意需要的循環投入少，會迅速積累現金，同時對自身素質文化要求不高，觀念比較局限。

2.人口紅利+經濟結構轉型

人口紅利是促進中國經濟飛速發展的一個主要因素，房地產也是當中最大的獲利者，大量的剛需消費基本靠著人口紅利在支撐——兩家三代攢出一套房的首付——這些年剛需市場里買房的80後，有幾個首付是靠自己打工掙出來的？這當中不能不涉及的是中國經濟結構的轉型，這使得我們父母一代這輩子基本沒有類似於買房這樣的大宗消費支出，才得以為下一代提供資金。同時，獨生子女政策又保證父母可以用全部財力幫助一個孩子，父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項資金來源。總之，人口結構+經濟結構的變化，為近十年的房地產發展提供了堅實的大市場。

3.可怕的傳統置業觀念+物質社會下的不安全感

作為一個上千年以農立國的國家，中國人自古以來就有著狂熱的土地和家產崇拜症，「以末致財，以本守之」是根深蒂固的觀念，經商掙了錢首先一定是買房買田，然後納三妻四妾。

而中國經濟發展到今天，文化已經嚴重落後而無法和經濟匹配，整個國家土豪化、物質化，女性的自我認知商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終於導致了今天「沒房子=沒老婆」、「房子=人生成功標尺」等觀念自主不自主的成為全社會的共識，構成剛需市場如此巨大的一個重要理論基礎，也使中國成為年輕人最熱衷買房的國家。

據最新統計數字，1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。德國房價真正做到了十年不漲，但是我們中國的房價卻是瘋狂的上漲。

房價虛高，如今房價虛高，存在泡沫是毋庸置疑的。基本一線二線城市的房價都是中等工資的四至五個月的工資，一百平方 的房子總價就需要四五百個月的工資，正常的話工作四十或者五十年，一輩子不吃不喝。

買房剛性需求大，現在入城打工的人群逐步增多，他們的子女需要就近生活；剛畢業的三線以下地市的學生急需留在大城市發展，所以，面前市場上存在急需購房的群體

房地產投資具有壟斷性，面前房地產商和政府、銀行之間存在共生 的關係，這就導致民間資本無法介入，競爭無法形成，價格機制起不到基本調節作用。因為銀行和政府之的壟斷地位，導致房地產商鶴立雞群，鮮有對手。

價泡沫會破滅，目前城市中獨生子女居多，甚至出現兩代獨生子女情況。十年甚至十五年以後，二代獨生子成長起來，可能會有人已擁有兩套或者更多的住房，所以住房不是年輕人成家立業的首要條件。那時候房價會趨於平緩，但是物價上漲又會減緩房價下降的趨勢?