論共有設施損壞賠償訴訟中物業公司的訴訟主體資格

03-07

作者：劉朋朋單位：北京大成（石家莊）律師事務所微信：13833125492

財產損害賠償糾紛訴訟權利來源於物的所有權，小區的物權分為兩種一種是專屬物權，另一種是共有物權。對於專屬物權其相關訴權的行使顯示屬於物權的所有者或所有者授權的第三方與物業公司不存在關聯，但作為共有物權，其所有權屬於全體業主，但做為物業公其具有維護業主安全及維護小區秩序及掌握、使用維修資金的特定責任，對於物權的損害其具有相應的責任進行修復，在相關共有設施損壞時物業公司是否具有相應的損壞賠償訴權？

首先，關於物業公司的法定地位，根據《物業管理條例》第三十五條規定「業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。」該法第三十六條規定「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。」《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：「建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。」可以看出，物業公司與業主之間是合同關係，其管理及服務權來源於物業服務合同的約定，即包括業主授權開發商與物業公司簽訂的《前期物業合同》還包括業主大會成立以後簽訂的《物業服務合同》。

其次，從法律的授權來看，根據《物業管理條例》第十一條規定「改建、重建建築物及其附屬設施由業主共同決定」且該法第五十五條規定「物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。」，可以看出即使物業公司的服務存在特殊性但對於物權的修復仍得徵求全體物權人的意見，即物業管理公司對物業進行管理的權利最終來自於業主的委託和授權，物業公司進行維修養護的需要經過物權人的同意，法律並沒有明確給予其訴權。此外，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定「業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應相應民事責任的，人民法院應予支持。」賦予了物業公司一定的訴權，但該訴權所針對的是妨礙物業公司使用服務和管理權，其權利來源基礎為全體業主所賦予的服務和管理權，而不是物權，其訴訟目的只能是物業服務和管理而不是物權損失的賠償。

再次，物業公司是否可以通過全體業主的授權來獲得訴權，從理論上講財產損害賠償請求權屬於侵權之債債權請求權的一種，並非確定性的債權權益，不確定的侵權之債債權請求權及訴權從權利性質上來說，均不應由當事人之間自由轉讓。但是根據《物業管理條例》第五十四條的規定，在全體業主授權的情況下，物業單位有修復的義務並且修復的費用是由責任人承擔，而向責任人的追償主體，筆者認為根據權利義務相統一及簡化訴訟程序，最便利的維護廣大人民群眾財產權益方面考慮，應該確認物業公司在獲得相關授權後的訴權（（2015）威民一終字第1153號）。在業主大會沒有成立之前，該授權只能是臨時管理規約或者前期物業合同，在由建築單位履行業主大會部分職能的情況下，只有業主將相關的訴訟權利授權給建設單位並允許轉授權的情況下，物業公司可以從建設單位獲得授權行使訴訟，在建設單位未獲得授權的情況下，物業公司可依據前期物業合同業主所賦予的權利來行使訴權。在上述合同都未授權的情況下，物業公司並不能直接行使訴權，此外還需注意的是，臨時管理規約和前期物業合同的有限期截止到業主大會成立制定的業主管理規約和簽訂的物業管理服務合同，需要根據業主大會是否成立來區分訴權的基礎來源和獲得相關的授權。

最後從司法判例上看，在各地司法實踐中對於物業公司是否可以原告起訴共有部分的損害賠償並沒有統一的認識。一種觀點認為，物業公司作為共有部分的管理者，其在相應事故發生後履行著管理者的職責，修復了相關損失，花費了一定的費用，因此其享有相關的索賠訴權，如（2010）長民三（民）初字第959號判決、（2017）川01民終9079號判決等；另一種觀點認為，在無法定及約定的情況下，所有權與損害賠償請求權不能分離，物業公司並不具有相關的訴權，如（2015）威環民初字第1100號裁定、（2017）魯06民終4763號等。

綜上，筆者認為在物權不發生轉移且法律沒有特別約定或者權利人沒有特別授權的情況下，小區共有設施損害賠償的訴權與所有權並不能分立，物業單位並不能以其管理者身份起訴要求財產損害賠償。而在全體同業同意由物業公司修復，且將債權轉讓或者訴權授予物業公司的情況下，從簡化訴訟程序，最便利的維護廣大人民群眾財產權益的角度出發，應該確認物業公司享受相關的損害賠償請求權。