田園綜合體：下一個投資風口，引爆未來農業財富
一、田園綜合體是什麼？
（一）田園綜合體是集現代農業、休閑旅遊、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式，是在城鄉一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。
（二）田園綜合體的提出是基於一種商業模式方法論。其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的「開發」方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮！
（三）田園綜合體經濟技術原理，就是以企業和地方合作的方式，在鄉村社會進行大範圍整體、綜合的規劃、開發、運營。
上述田園綜合體的產業模型，細分解為業態和規劃模型。這裡要著重說明的是，在田園綜合體的商業模式指導原則中，對於不同地點、不同情況下的項目，強調有一半按照模塊化共性內容作安排，而另一半則應結合項目在地情況以個性化內容來發展。
1、首先企業化承接農業。企業承接農業，就可以避免實力弱小的農戶的短期導向行為，可以做中長期產業規劃，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是發展現代農業，形成當地社會的基礎性產業；
2、規劃打造新興驅動性產業——綜合旅遊業，也可稱之為文旅產業，促進社會經濟產生大的發展；
3、在基礎產業和新興驅動性產業起來後，當地的社會經濟活動就會發生大的改變，該地區就可以開展人居環境建設，為原住民、新住民、遊客這三類人群，營造新型鄉村、小鎮，形成社區群落。所以也可以這樣描述，田園綜合體最終形成的是一個新的社會、新的社區。
綜上，田園綜合體就是農業+文旅+地產的綜合發展模式。「田園綜合體」橫跨推進中國新型城鎮化發展與中國休閑旅遊經濟發展兩個領域，將成為今後休閑農業和鄉村旅遊發展的大方向。
早在2012年底的時候，我國就有8.5萬個村開展了休閑農業與鄉村旅遊活動，休閑農業與鄉村旅遊經營主體達到170萬家，其中農家樂150萬家，從業人員2800萬，佔全國農村勞動力的6.9%，年接待遊客8億人次，實現營業收入超過2400億元。中國休閑農業產業已成為農業和農村經濟發展的亮點之一，並彰顯出廣闊的發展前景。
（四）田園綜合體的綜合產業體系構建
農業休閑綜合體的綜合產業鏈包括核心產業、支持產業、配套產業、衍生產業四個層次的產業群。
1.核心產業是指以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動。
2.支持產業是指直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業。
3.配套產業是為創意農業提供良好的環境和氛圍的企業群，如旅遊、餐飲、酒吧、娛樂、培訓等等。
4.衍生產業是以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他企業群。
二、田園綜合搞什麼？
田園綜合體的定義要注意兩個方面：第一是關於主體的定義，它強調要以農民合作社為主要載體，農民能夠充分參與和受益；第二是在產業內容上是集循環農業、創意農業、農事體驗三個於一體的田園綜合體。
（一）循環農業就是利用物質循環再生原理和物質多層次利用技術，兼顧生態效益、經濟效益、社會效益，實現資源利用效率最大化、廢棄污染最小化的一種環境友好型農作方式。
（二）創意農業是以審美體驗、農事體驗為主題，具有養生、養美、體驗品味的功能和快樂，提供給在快節奏工作中的人放鬆的地方，增添被高樓大廈包裹外的樂趣，目的是讓農民增收、農村增美、企業增效、城市增輝。其藉助創意產業的思維邏輯和發展理念，人們有效地將科技和人文要素融入農業生產，進一步拓展農業功能、整合資源，把傳統農業發展為融生產、生活、生態為一體的現代農業。
（三）農事勞動就是休閑農業中將農業生產、自然生態、農村文化和農家生活變成商品出售，城市居民則通過身臨其境地體驗農業、農村資源，滿足其愉悅身心的需求。
三、田園綜合體怎麼搞？
1、建設原則
田園綜合體包括農業、文旅、地產三個產業。
農業要做三件事——現代農業生產型產業園＋休閑農業＋CSA（社區支持農業）；
文旅產業要打造符合自然生態型的旅遊產品＋度假產品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內容，以多樣的業態規劃形成旅遊度假目的地；
地產及社區建設，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發，那也是開發一個「本來」的村子，並且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區。
這裡還要特別指出的是，我們不是要打造一個旅遊度假區，而是打造一個小鎮本身，只是這個小鎮有很多旅遊度假設施，小鎮本身也具有非常豐富的旅遊價值。在城市綜合體營建理論中的統一規劃、統一建設、統一管理、分散經營原則，在田園綜合體中同樣適用。
2、田園綜合體的組成
1.景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在
依託觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使遊人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。
2.休閑聚集區：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系
可以包括農家風情建築（如莊園別墅、小木屋、傳統民居等）、鄉村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區等。休閑聚集區使遊人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。
3.農業生產區：生產性主要功能部分
讓遊人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範等項目。
4.居住發展帶：城鎮化主要功能部分
居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。
5.社區配套網：城鎮化支撐功能
服務於農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網路。
3、產業延伸與互動模式設計
在田園綜合體中，一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈，使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮產業價值的乘數效應。
四、為什麼要建立田園綜合體？
今年的中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用於支持農村新產業新業態的發展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定，這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地，嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。
從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號，未來一段時間，「農業+園區」無疑將大有可為。
與現在市面上主流的產業園不同，「農業+園區」會更強調將農業鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅遊、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想像空間。
五、田園綜合體將會是繼特色小鎮之後的下一個資本風口嗎？
相比於發展階段已經進入「紅海」，部分盲目上馬地區近期又遭《人民日報》批評以及住建部約談的特色小鎮而言，「田園綜合體」可謂剛剛萌動，正處於醞釀和試點培育期，前面一片「新藍海」，有望成為繼特色小鎮之後的下一個投資風口。
繼2月份中央一號文件下發之後，財政部日前下發《關於開展田園綜合體建設試點工作的通知》，2017年確定河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點。中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排，支持試點工作，每個試點省份安排試點項目1－2個。通知還特別提出，積極創新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作。
田園綜合體是在城鄉一體格局下，順應農業供給側結構性改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化的一種新模式。位於無錫市陽山鎮的田園東方就是這樣一個已經初具規模的田園綜合體，它是集現代農業、休閑旅遊、田園社區為一體的特色小鎮。2016年9月，中央農辦領導考察指導該項目時，對該模式給予了高度認可。
同時，2017年5月31日，農業部辦公廳印發《關於推動落實休閑農業和鄉村旅遊發展政策的通知》，大力扶持休閑農業發展。
該《通知》還指出，引導社會各類資本投資休閑農業和鄉村旅遊。具體如下：
在用地政策上，要落實城鄉建設用地增減掛鉤試點，農村集體經濟建設用地自辦、入股等方式經營休閑農業的政策。
在財政政策上，要鼓勵各地整合財政資金，將中央有關鄉村建設資金向休閑農業集聚區傾斜。要探索採取以獎代補、先建後補、財政貼息、設立產業投資基金等方式加大財政扶持力度。要創新融資模式，鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯網+模式、發行私募債券等方式，引導社會各類資本投資休閑農業和鄉村旅遊。
在金融政策上，要創新擔保方式，搭建銀企對接平台，鼓勵擔保機構加大對休閑農業和鄉村旅遊的支持力度，幫助經營主體解決融資難題。要推動銀行業金融機構拓寬抵押擔保物範圍，擴大信貸額度，加大對休閑農業的信貸支持，帶動更多的社會資本投資休閑農業和鄉村旅遊。
六、田園綜合體5大案例
中商產業研究院發布的《2017年版中國田園綜合體項目投資諮詢報告》指出，目前全國有5個成功的田園綜合體項目基地，詳細信息如下：
1、無錫田園東方
田園東方是我國目前比較成功的田園綜合體落地案例，是田園綜合體的先行者。由東方園林產業集團投資50億元建設的國內首個大型田園綜合體項目於2016年3月份啟動，項目規劃總面積6246畝，於4月初啟動建設，力爭通過3至4年全面完成。位於江蘇無錫陽山鎮，集現代農業、休閑旅遊、田園社區等產業為一體，倡導人與自然和諧共融與可持續發展，通過「三生」（生產、生活、生態）、「三產」（農業、加工業、服務業）的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閑旅遊、田園居住等複合功能。
2、多利成都農莊
成都多利農莊圍繞打造國際鄉村旅遊度假目的地，在郫都區紅光鎮、三道堰鎮等6村連片規劃建設多利有機小鎮。計劃總投資150億元，總共佔地2700多畝，其中農業用地1950畝。其優質的生態資源稟賦在成都近郊中極具競爭力，具有集優質有機蔬菜種植、美麗鄉村建設，國家級鄉村旅遊示範區打造為一體的潛力和優勢。
目前，已完成投資5.2億元，實施了8.1萬平方米的農村新型社區建設，首批示範農莊和有機生活體驗館已正式對外開放，遊客可來體驗鄉村風光、有機蔬菜種植以及鄉村酒店等特色旅遊。
3、藍城農莊小鎮
宋衛平魂牽夢繞的「農莊」，終於有了第一個實體。農莊佔地面積約20畝，主體是一棟落地約500㎡的中式宅院。戶外，便是前庭、後院、菜園，再到大片農田和果林的「庭院園田」四級體系。
主體建築一層架空，二樓是一個合院格局，青瓦白牆木柱，環繞著涼廊、露台和灰空間。
藍城農莊小鎮項目是以「農業+養老」為切入點，2016年12月順勢推出了「百鎮萬億」的特色小計劃，預計十年內打造100個「宜居、宜養、宜旅」的複合型理想生活小鎮，實現萬億銷售額，重點規劃郊區大盤和新農村改造。該計劃是，做100個農鎮，輻射帶動1萬個小鎮，改變2—3億人的生活。
4、嘉年華樂園
南和農業嘉年華是南和縣政府與中國農業大學合作，在河北省打造的第一個大型農業綜合經濟體項目。
總投資3億元的現代農業項目——南和農業嘉年華一期工程僅用118天便竣工投運，「跑」出了南和項目建設史上的加速度。這是京津冀地區規模最大的農業嘉年華項目，建設速度如此之快，超乎想像。
該項目位於賈宋鎮，展覽館建設連棟溫室。創意風情館是農業嘉年華核心部分，佔地99畝，建設連棟溫室4.1萬平方米，設置了疏朗星空、畿南糧倉、本草華堂、童話果園、花樣年華、同舟共冀六個嘉年華主題活動場館，場館主要以蔬菜、瓜果、花卉、糧食、功能性植物、水科技為元素，展現具有河北地方特色的農藝景觀。
5、農業迪士尼
農業迪士尼項目地位於青龍滿族自治縣茨榆山鄉，距河北省青龍滿族自治縣20公里，處在環京津、環渤海經濟圈和冀東經濟區內。地處北京、承德、秦皇島旅遊金三角的中央，有得天獨厚的區位優勢。自然環境基底好，氣候、空氣、水質、土質和森林植被覆蓋都比較好，並有一系列的特色產品。旅遊資源豐富有薩滿文化、奚族文化、白酒文化、長城文化等傳統文化，有祖山、花果山、都山、乾溝古鎮、青龍河、冷口溫泉等旅遊景點。青龍農業迪士尼共建設溫室場館9個：6個主題溫室，2個生態餐廳和1個育苗溫室，總建築面積為64082㎡。場館主題緊緊圍繞冀東和冀北地區主導產業，貫穿生態、綠色理念，以農耕、蔬菜、花卉等當地農業資源為主題進行整體場館設計，為青龍滿族自治縣田園綜合體打造聚集人群，充當提升區域價值的吸引核。
總結：田園綜合體已經成為資本、跨界創業者看好的投資項目。在政策的加碼之下，田園綜合體還將會引爆未來農業財富。
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