公積金和商業貸款的區別分析

上文中，陳誠是省內異地公積金貸款購買的房屋，總的來說，拿商貸和公積金相比，公積金貸款利率低、限制多、手續慢、額度低；商業貸款利率高、限制少、手續快、額度高。

對於一般購房者來說，在條件允許下，公積金貸款相對來說更划算。

首先看一張表，以貸款總額為50萬（西安以個人名義的公積金貸款最高額度）、貸款期限30年為例，對比等額本息還款的商業貸款、等額本金還款的商業貸款、公積金貸款的主要差別。最明顯能看到的是，公積金貸款等額本息的月供只要2176元，比商業貸款（等額本息）的低了500元左右，月供壓力小，並且總利息支出也少了十幾萬。

但是如果以個人名義公積金貸款額度超過50萬，並且首付款比較少的情況下，可能還是不得不選用商業貸款。（雖然還可以選擇組合貸，就是在公積金貸款上限範圍內的部分用公積金貸款，超出部分走商業貸款，但是因為這樣辦理，流程和手續會更長，絕大多數情況，賣房者不接受。西安市目前支持組合貸的樓盤並不多，因此還是頗有限制）

公積金和商業貸款的區別

區別一、面對的房屋類型不同

住房公積金貸款只能用於購買70年產權的住宅時使用，除此之外的商住等類型的房屋是不能申請公積金貸款的，商業貸款面對的房屋類型較為寬鬆，除了住宅之外，商住兩用房也可以申請。

首次使用公積金貸款購買自住普通住房的，建築面積在144平方米(含)以下首付款比例不低於20%，建築面積在144平方米以上的首付款比例不低於30%。對已使用過一次公積金貸款並已結清購房貸款的繳存職工，為改善居住條件購買第二套自住普通住房的，建築面積90平方米(含)以下商品房首付比例為20%，建築面積90-144平方米(含)的首付款比例為30%;建築面積在144平方米以上的首付比例為50%。同時放開180平方米以上面積住宅類房屋限制。

區別二：貸款性質和利率不同

公積金貸款是不以盈利為目的的政策性貸款，利率相對較低。而商業銀行貸款是以贏利為目的，利率高一些。

最新的5年以上住房貸款，商貸基準利率為4.9%，而公積金僅為3.25%。

根據西安市二套房公積金貸款政策規定，第二套房公積金貸款首付比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套房貸款利率的1.1倍。

區別三：貸款額度和年限

2015年起，西安市個人住房公積金貸款額度做了進一步調整，借款人單人連續足額繳存住房公積金的，最高可貸50萬元;借款人及配偶同時連續足額繳存住房公積金的，最高可貸70萬元。

總貸款年限不超過30年；貸款人年齡加貸款年限不超過70年。

也就是說，如果你購買的房子所需要的貸款超過了公積金貸款的最高限，超出部分將都是你的首付款；如果此時，你選擇商業貸款，那麼就沒有這個限制。

區別四：貸款流程

1.公積金貸款

1）市屬：

資質審核、房屋核驗——網簽——評估——面簽——初審——簽借款合同——繳稅——過戶——放款——拿房本

2）國管：

資質審核、房屋核驗——評估——網簽——面簽（初審、簽借款合同 ）——繳稅——過戶——放款——拿房本

2.商業貸款：

資質審核、房屋核驗——網簽——評估——面簽/審核——繳稅——過戶——放款——拿房本——拿尾款

另外商業貸款可以選擇的還款方式非常多，在提前還款的問題上也更為自由、靈活。一般商業貸款在滿一年後，每年都可以提前還款。相比之下，公積金貸款的還款方式較為單一，以等額本息和等額本金兩種方式為主。此外，公積金貸款只有一次提前還款的機會。

區別五：貸款來源審批機構利息用途

（1）商業貸款放款源頭的來源主要是商業銀行等放貸機構籌集的社會公眾資金，而公積金房屋貸款則是公積金緝費者繳納的資金。

（2）商業房貸主要通過銀行審批，決定權在銀行；公積金房貸則需要通過公積金管理中心審批，決定權在公積金管理中心，銀行只是執行機構。

（3）商業房貸的利息是商業行為的盈利，歸相關的投資人，而公積金利息則是有政策規定用途，只能用於保障性住房建設。

關於公積金異地貸款

陳誠這種用在西安市繳存的公積金回到咸陽買房的情況，身邊也是比較常見，目前西安市關於此方面的規定是，西安市民在省內其他地市購買商品房或者省內其他地市居民在西安購買商品房，均可辦理省內異地公積金貸款。省內繳存職工在西安市買房，申請異地公積金貸款條件之一是：具有西安戶口，在省內異地工作;非西安戶口，本人或配偶在西安工作或學習。

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申請條件

1.省內繳存職工，在西安市行政區域內購買自住普通住房，具有本地戶口，在省內異地工作的可辦理異地住房公積金貸款;非本地戶口，須提供本人或配偶在當地工作或學習的相關證明;

2.借款人在住房公積金繳存地連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，且賬戶狀態正常;

　　3.有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力，且具有完全民事行為能力的繳存職工;

　　4.借款人徵信報告中近5年內沒有連續3個月或累計6個月的貸款違約記錄，且借款人及配偶沒有未還清的住房公積金貸款(含住房公積金繳存地);

　　5.同意西安住房公積金管理中心相關貸款規定。

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申請所需材料

　　外地市繳存職工在西安購房辦理異地貸款需要提供：

　　1.繳存地住房公積金管理中心授權的《住房公積金異地貸款申請表》;

　　2.繳存地住房公積金管理中心出具的《職工住房公積金繳存及貸款情況證明》;

　　3.借款人及其配偶的居民身份證;

　　4.借款人及其配偶的戶口簿;

　　5.借款人婚姻狀況證明;

　　6.借款人及其配偶的收入證明;

　　7.銀行列印的借款人及其配偶的信用狀況報告;

需要說明的是，陳誠在辦理過程中咸陽市對於公積金繳存時間並無期限限制。

公積金作為支持民生的政策性貸款，對於購房者來說可以降低購房門檻，但由於審核複雜，放款時間長，很多項目並不支持，有需要用公積金貸款的朋友，可登陸西安市公積金管理中心進行項目查詢。