大轉折：錢開始值錢了，不要不把錢當回事！

03-04

來源 | 正和島（ID：zhenghedao）作者：鍾偉

非常高興有機會在這裡彙報我對中國經濟和房地產未來的一些看法，和多年之前相比，有很大轉變。

我對中國經濟的悲觀看法形成於2010年的第三季度，當時也是博鰲論壇，我的演講叫《中國經濟的好日子到頭了》。

從2016年年初開始，我的想法發生轉變，對未來比較樂觀。

所以，這次我的演講，題為《大轉折、小機會》，那麼近年來有哪些大轉折呢？

保守主義在很多西方國家回潮

總體而言，西方國家所推行的全球化政策、自由貿易和投資政策都有所收斂，保守主義在很多西方國家回潮。中國改革開放機遇期，按照國家領導人的講話「即便沒有結束，它的形式和內容也發生重大的變化。」未來的一段時間，整個全球經濟都處於保守主義的態勢，這對中國而言，是一種衝擊。

第一，中國戰略機遇期可能已經結束了。1991年以來，西方國家倡導全球化自由貿易，形成了一些擁抱國際貿易和投資的平台，帶來全世界分工，中國得以有了戰略機遇期。這個時期可能已經結束了，即便沒有結束，中國也需要用「一帶一路」的方式來努力主動地延長這個過程。

特朗普現象不是孤立的，從英國脫歐到特朗普上台，第一件事情就是要藉助歐元對中國的貿易進行某種制約。

在剛剛開完的G20會議上，那些國家說：全球化是好的，但全球化把我們很多國民遠遠拋在後面了；自由貿易是好的，但還要追求公平貿易；氣侯變化是好的，美國退出了不應該，美國退出之後，美國人原來掏的1千億，我們也不掏了。

開放的全球化時代出現了巨大的轉折。

第二，奧巴馬的政策結束了，不可能延續。奧巴馬兩個任期，GDP從14.7億萬億增長到了19萬億，增長了30%，但是付出的代價太高了，美國聯邦政府債務幾乎翻了一倍，美聯儲的資產負債規模從不到1萬億到了4.5萬億，翻了4.5倍。收穫的是什麼呢？美國經濟目前增長大約是2%。2000年到2010年，美國經濟增長大概是3%；柯林頓時期的美國，經濟增長是4%。印了這麼多鈔票，背負了那麼多債務，換來十年之內30%GDP的增長。這樣的政策還能延續下去嗎？窮人還是這麼窮，中產階級也從美國消失了。所以特朗普是對過去美國擴張性的世界進程政策的一個特別大的拐彎。在大國，像奧巴馬那樣的理想和激情，都逐漸退潮。中國要再分一杯羹的難度就大了。

儘管美國經濟增長差強人意，但是美國並沒有再陷入次貸危機的可能性。

過去十年，尤其是次貸危機之後，美國的股票是貴的，美國的房子並沒有這麼貴。我們統計了一下，美國50個州里累計房價上漲10%的州正好有25個，累計房價上漲超過20%的州有14個，累計房價漲值超過30%的州有11個。

由於美國的房地產有房務保險等，如果十年房價累計漲幅不超過20%，對業主而言沒有任何增值可言。所以美國次貸危機的房價上漲主要集中在舊金山、紐約等幾個城市。

中國開發商進入美國，能夠做房地產開發的還是這些城市以及像德州等一些小小的規模，大規模的機會是非常少的。

第三，中美兩個大國的關係目前處於重新定位的過程。1972年中美建交到現在，中國對於世界秩序和西方世界亦步亦趨，我們在美國有親戚，孩子在美國上學，會講一點英語，以此為榮。但是現在看西方好像也沒有那麼神奇。未來可能美國往前走得不夠快，以至於中國沒有辦法跟在美國後面小步慢走。未來，中美之間的經濟實力會持平，甚至有可能中國會超越美國。那時候，西方國家如何看待中國的崛起？心態上很難，行為舉措上會更難。我們必須看到中美良好的蜜月開局是暫時的，在未來的十年，發生一定的可管控的衝突、分歧、摩擦是經常的。

中國進入了一個新的增長平台

自2012年之後到現在，中國一直秉承頻繁的反周期的刺激調整政策。但從2016年到現在，中國政府反周期的刺激政策不僅比較少了，甚至在一定程度上已經撤了。2016年下半年對房地產剎車，現在開始對金融剎車。地產和金融，中央政府都剎車了，他還是反周期的刺激政策嗎？

我曾經開玩笑說，我們對中國經濟不用這麼悲觀，因為中國進入了一個新的增長平台。目前已經是以消費推動中國經濟增長了。消費對中國經濟增長的貢獻達到了63%，工業和農業加起來才貢獻了剩下的1/3。未來，消費對中國增長的貢獻，也會更多。

1.工業化、城市化、貨幣化，老三樣結束了

我認為中國的產業轉型已經走完了一大半。我們可以看到，像水泥、航運、鋼貿等一大堆的問題產業，基本上大問題都消化了。如果還有一些行業的問題沒有解決，主要是鋼鐵和煤炭。中國政府對經濟增長的擔憂也在下降。

工業已經走入了後工業化時期，不再代表中國的未來。像美的、格力、海爾等企業使用先進位造機器人仍然有比較大的潛力，但是他們自己要有一輪深度的再創業過程。過去大規模的製造業結束了。中國對大宗商品的需求，包括石油、煤炭的需求可能也到了巔峰。

城市化也可能結束了。不要看中國有13.8億人（可能人沒有這麼多，這個數字有可能被誇大了），不要看中國城市化有50%，還有3億人要進城。其實，沒有這麼多人要進城了。

隨著工業化、城市化到了一個拐點，印鈔票也到了一個拐點。

工業化、城市化、貨幣化，這老三樣結束了，不再構成中國經濟增長的主要動力。

2. 地產和金融不發揮主導作用

樓市過去經歷了什麼？當下的樓市是什麼？有哪些是真的，有哪些是假的？

一是泡沫論。年初以來到現在，最典型的說法是，中國的房地產市值相當於4倍GDP，300萬億了，世界最高，所以中國樓市是最大的泡沫。這個說法，我個人非常不贊成。

因為總體上，中國的樓市並沒有這麼大的泡沫。國家統計局的統計顯示，中國的居民家庭資產當中，大約60%-70%是地產，剩下的40%左右是金融資產。按照我們所計算的數字，中國居民目前所投資的金融資產是100萬億左右，中國居民房地產的市值大約是金融資產的1.5倍，中國目前的商品房的市值是2倍的GDP，跟西方國家的水平大致是相當的。中國沒有這麼大的地產泡沫。

有個知名人士說，在我有生之年，看不到房價下跌。這肯定是謊言。因為房價已經下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中國的商品房新房的價格大約下降了20%，只是後來比較幸運，這兩輪價格的下跌，都由更高的上漲覆蓋掉了，未來中國的房子會分化，但是中國的房價在未來的10-20年出現顯著的全國性的上漲難度是很大的。

第三個謊言，去庫存化完成了嗎？2016年房價非常火爆，但地產對中國經濟增長貢獻的沒有大家想像的這麼大。因為去年房地產投資的增速，仍然是個位數的。我們再看區域的分化，一二線很好，三四線不怎麼好，這個不會延續。所以，去三四線瘋狂拿地的開發商，你錯誤地判斷了形勢。供不應求的趨勢還是在一線，三四線的去庫存化永遠不會完成。

那麼，地產是不是對金融構成了巨大的影響呢？影響是巨大的，但是也沒有這麼可怕。按揭和公積金加起來20萬億，但是抵押物的價值是100萬億。所以，未來房地產行業可能會出現合併重組，這是我們看到的現狀。

在整個大轉折的情況之下，未來的一段時間，房地產行業仍然會平穩延續。可是，江湖已遠，小機會才有。國家領導人講過，房子是用來住的，不是用來炒的。所以江湖的日子結束了。我們必須看到新一屆的政府對地產和金融是相對謹慎的，不像過去十年特彆強烈地把中國的高速增長建在金融+地產的基礎上。

地產一定是不再做加法了，金融有可能也要做減法。金融行業的壓力，看起來不比地產小。金融行業對中國GDP的增加值的貢獻，在次貸危機之後持續地超過了房地產。金融行業增加值對GDP的貢獻，中國也超過了美國，所以金融要變得更小一些。中國金融行業的產品規模、從業人員、網點都過剩了。未來5年，中國的銀行網點比廁所多，但是情況會有很多改觀，所以大家不要讓自己的孩子去讀金融。

2011年，銀行說我們掙錢掙得不好意思說，到今天，銀行業的利潤已經很低了，大概11-12%（但比製造業的6%要高），中間不過6年時間。

中國目前總體上的金融狀況是什麼樣？M2對GDP大概是220到240，如果以平均資本成本6%計算，大概中國實體經濟每年背負的利息大約10到12萬億之間，每年新增信貸可能15、16萬億，其中2/3是用來還金融體系的利息，剩下的實體經濟才能夠再擴張。金融到今天的規模，連滾雪球都滾不下去了。

3. 未來中國經濟需要深入創新

未來中國經濟需要深入的創新，比如說ABCD，A--人工智慧，B--區塊鏈，C--雲計算，D--大數據。

未來的企業也需要轉型。中國未來的大企業是什麼樣的呢？其實，很多大企業已經在做，比如淘寶、京東、谷歌，他們跟終端消費者不面對面地直接接觸，只是虛擬的接觸。未來的大企業是無形的、智慧的、柔軟的。

那麼，未來的投資機會呢？我個人比較傾向於未來兩三年，房地產還算可以，但是更多的機會，可能出現在中國的股票市場，而且是以央企、國有企業為主的創新市場，當然也包括創新型的創業板企業。

總得來說，中國未來的經濟增長較少依賴於傳統的製造業，較少依賴地產和金融，更多依賴消費和創新。

錢值錢了，不要不把錢當回事

絕大多數開發商並不缺錢，但是不意味著未來全球的流動性，包括中國的流動性還會繼續寬鬆。「錢」很值錢的時代到了，人民幣比美元有可能更強的時代也到了。所以，我們得珍惜目前手裡所擁有的現金，得看看精明的開發商做什麼。擁有土地、擁有質量不太好的房產，不如擁有更多的現金。人民幣的匯率開始變得穩中有升，在這個階段，什麼都比不上有錢。你一定要認認真真地把錢很當回事，十幾萬億這麼大體量的房地產掙錢的機會不容易，也不太多，流動性在全球都發生了轉折。

2007年、2008年的時候，我曾經寫過一篇文章，多少錢夠養老？1987年的1萬塊，大約和2007年的25-35萬塊是相當的。如果按照當時發鈔的速度再延續20年，在中國的三四線城市，可能要一百萬才夠養老，一線城市可能要四五百萬。那時候，我們對發鈔的速度是比較擔心的，可是現在事情有了非常大的變化。這個變化，開始於2014年。

我們的外匯儲備來自美元供應，如果美元把供應的閘門一關，我們的外匯儲備就少了。

2014年下半年，全球的外匯儲備到了頂峰。特朗普上台之後，無論是美國的經濟政策、社會政策，還是政治政策，都傾向於保守和孤立，沒有那麼多的美元從美聯儲印出來了。各個國家的央行，包括美聯儲、中國人民銀行，資產負債的規模不僅不再擴大，反而在縮小。美聯儲的資產負債規模是4.5萬億美元，今後一段時間，美聯儲的規模不會比這個大，因為危機之前人家的規模只有1萬億。中國人民銀行，也得縮小，2015年暫時縮小了一下，現在總體是溫和擴張，但是擴張的速度慢多了。

美元對於日元和歐元，從去年年底到現在，已經貶了7%-8%，人民幣才升了2%-3%，這個升值幅度跟美元和日元比起來，不多。美中之間的貿易不平衡，總得解決一下。儘管有「一帶一路」，但是中國跟歐洲，中國跟美國之間，沒有就自由貿易達成清晰可見的決議。如果中國真的想和美國、歐洲友好相處，在次貸危機之後，人民幣的貶值窗口有可能已經關閉了。

以我個人的認知，今後3年，人民幣要升值，不是貶值。

請記住現金很好，特別好。

運營能力重於泰山

第一，在地產之上，如何載入產業是我們需要考慮的。沒有好的載入能力，地產就不值錢。

第二，我們現在流行的加盟機制，是不是一定是好的呢？一個項目的投資風險95%是你的，5%的風險是項目經理的，這種跟投機制，或者是加盟機制用得過頭了，有可能會獲得非常好的短期擴張效果，導致2017或者2018年的排行榜發生變化。

第三，幫政府所做的保障混改、老舊改造等，都是有機會的。但是這種機會有局限性。局限在哪裡呢？在一線城市這種樓市供不應求、人口凈流入的地區。

當我們要做自持的時候，如果沒有辦法做租售並舉以及租售同城，我們可選的城市並沒有這麼多。大多數的特色小鎮並沒有特色。養老健康？別指望這個。在我這代人死光之前，養老產業不會真正成熟，因為30後、40後沒有付費養老的習慣，這批老人經歷了困苦的生活，極其節儉。目前94%是來自於政府的基本養老，剩下的6%來自於企業，如果沒有大規模的購買商業養老，養老就很難迅速成熟。

未來，養老產業可能是一盤大棋，但是現在不是。

現在更多的機會是對存量住房的改造，子女掏幾萬塊錢為父母進行一些適老化的改造。

另一個機會是各種適合老人居家養老、社區養老的金融產品，尤其是保險產品，由子女或者是父母共同購買。

總結

我要給大家的建議是什麼？

第一，有錢比什麼都好，有錢比有地好，有錢比有房好，如果你欠錢，更好。

第二，接下來兩三個季度，少做比多做好，不做比做好，明年（2018年）年初再出手，剛剛好。今年春節前，中國的商品房新房仍然有一輪價格的下行。

第三，做投資不稀奇，做開發、做建築不稀奇，有沒有營運能力很重要。同樣是建築成本，投進去10個億，如果能夠讓資產每年有5%的產出，這個物業是值錢的。所以，你的運營能力決定了你的自持物業的潛在價值。運營能力可能會超越開發能力、建造能力以及投資能力，成為考驗開發商能不能在未來房地產平台期，成為掙錢的、明智的房地產企業特別大的考量指標。

大轉折時代下，我們只有一些小機會，運營能力重於泰山。