房東說她賺的少，為什麼我的房租這麼高？

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房東說她賺的少，為什麼我的房租這麼高？上海易居研究院近日發布了《50城房租收入比研究》報告。結果有些出乎意料：

北京、上海、廣州、深圳這四個城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租——這都是看得見的。但是！一批靠房租養房貸的房東們卻不開心了——因為出租的收益率在持續下滑。

二季度，50個典型城市租金收益率為2.7%，環比減少6%，同比減少16%，租金收益率環比數據持續下滑。北上廣深4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環比上升4%，同比下降21%。

這是要漲房租的節奏嗎？

結合最近討論火熱的「租購同權」，我們一起來看看其中的真相。

是什麼導致房租收益率下滑？

主要有三方面原因：首當其衝的就是上一輪席捲全國的轟轟烈烈的炒房運動，伴隨而來的是房價的加速上漲。關於樓市上半場的各種劇情，銀銀槓桿遊戲的公眾號里都進行了全方位多角度的觀察。

尤其2015下半年後的政策，讓一二線城市取得了較好的房價和銷售增速，並同步推高地價。在做高這些城市房價之後，全國性買房熱潮再次席捲神州大地；

然而，對租房者來說，收入並沒有增加多少。包括最近吵得火熱的科創、雙創熱潮都有所降溫，資金在收緊，無論是創業還是打工，壓力都在加大；

再加上一些一二線城市住房空置率偏高，人口增速放緩，尤其是北京，出台的一系列控人政策，加上高房價許多北漂也漸漸選擇了逃離北京。

這些原因的疊加，導致租金的漲幅長期趕不上房價上漲的腳步，房租收益率自然就下滑。實際上，現在搞租賃的房企也好，大房東也好，除了少數高端物業，誰能說自己賺到多少錢？

很大程度上，租房賺錢的，基本賺的都是房屋結構隔斷錢。也就是散租，或改造成多個房間出租。而這樣做往往改變了住宅的合法結構，遊走在政策邊緣。歸根結底，還是因為租賃的收益難以抵上資金成本。

那麼，最近吵得火熱的租購同權，是否意味著房價要跌呢？

這裡要說明的是，租購同權本質上和房價並無太大的關係，因為租的房子本質上也是商品房，影響房價最根本的因素之一——房屋供給總量，並沒有增加。

但租購同權意味著租金上漲可能性是比較大的。房價這麼高，放出去的水這麼多，不能不漲啊！人類進入所謂文明時代、工業革命後，經濟的過熱和泡沫是長期的，去槓桿總是短期的。無論老牌發達國家，還是我們。或許這就是市場經濟，錢總喜歡撲向更多人都願意去的領域、行業。

目前來看，決策層穩定房地產市場，政策連續性穩定性、長效機制的建立，確實在加快。

租購同權，很有可能會在一二線城市推廣，張銀銀也認為這是好事。但好事兌現必定有一個過程，能否把好事辦好，關鍵不在於一項制度或立法，而是一系列的配套如何完善、改革如何推進。