我國公寓租賃行業的市場空間有多大？

我國公寓租賃行業的市場空間有多大？

公寓租賃發展原因：一二線城市流動人口過多、房價過高

我國公寓租賃需求日漸旺盛，主要有兩點原因：

一、流動人口向一二線核心城市集聚，且平均年齡低、居留時間長，有租房需求。

1）假設以非戶籍人口定義流動人口，我們發現，2005-2015年十年間，一二線核心城市流動人口比例（（常住人口- 戶籍人口）/常住人口）進一步提升，十大核心城市流動人口比例從24%升至 36%，其中，北上深流動人口比例從 34%提升至 45%；

2）流動人口整體年齡偏小，2014 年平均年齡僅為 28.1歲，積蓄有限；

3）《中國流動人口發展報告（2016）》調查數據顯示，流動人口在當地的平均居住時間為 56.9 個月，半數流動人口有意願繼續在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長期居住意願的比例均高於全國平均，分別為67.4%、62.7%。

圖 1：2005-2015 年,一二線核心城市流動人口比例提升

一二線城市房價過高，已超月薪負荷，但租金相對較低，租房是大多數人解決住房問題的唯一選擇。

以購買 100 平米的房屋為例，根據我們測算，北上深需負擔的月供已高達平均工資的 180%，此外，廈門、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超過月薪的 100%。與此同時，這些城市的平均月租僅為月供的 58%，說明這些城市的房價已經超過大多數工薪階層的負荷，租房成為其解決住房問題的唯一選擇。

二、 全國租賃人口已達 1.9 億人，租賃市場規模超萬億

經過我們的測算，我國 2015 年的租賃人口規模為 1.9 億人，整體租賃市場規模為 1.14 萬億元。主要假設如下：

1）租賃人口由流動人口及近 5 年的本科以上高校畢業生構成。

2）不考慮戶籍人口中除大學生以外的租賃情況。

3）潛在租賃人群租住私房比例為 67.3%（《中國流動人口發展報告》）。

4）人均租房面積按 20 平米計算。

5）除一二線外城市的人均每月租金取《中國流動人口發展報告》中流動人口平均租金 367 元。 當前全國租賃人口已達 1.9 億人，主要由流動人口及高校畢業生構成。

根據《中國流動人口發展報 告》數據，截止至 2015 年我們的流動人口達到 2.47 億人，其中有 67.3%選擇租住私房作為解決 居住問題的方法，這部分對應的租賃人口為 1.66 億。

此外，根據目前的大學生平均收入及大城市的房價情況，我們假設畢業 5 年內的本科生也會將租房作為解決居住問題的方法，2015 年底的近5 年本科畢業生人數為 0.37 億人，租房比例仍採用流動人口租住私房的比例 67.3%，對應的租賃 人口數為 0.25 億人，因此我們測算當前我國租賃人口規模合計已達到 1.9 億人。

我國公寓租賃市場規模已破萬億，其中一半來自一線城市。假設公寓租賃市場全部且僅來自流動人口，根據我們測算，截至 2015 年底，我國共有流動人口 2.61 億，人均月租 395 元，每年貢獻的 租房市場規模為 12371 億；其中，一線城市流動人口為 0.33 億，人均月租為 1462 元，對應年租房市場規模 5815 億；一線城市租房市場規模佔全國總比重的 47%。

從一線城市自身結構看，租房面積占存量房屋總面積的 24%，租房在一線城市已成為常態。根據我們測算，北京、上海、深圳住房存量面積合計為 17.4 億平方米，而目前三大城市對應的租房規模已為 6.6 億平米，占存量住宅總面積的 38%，說明租房在一線城市已成為常態，我們認為，在一線城市土地稀缺、高知群體不斷集聚的背景下，未來一線城市房價有望進一步提升，從而使得租房群體規模不斷擴大。