國有土地上房屋被徵收時，承租人的權益該如何保障？

03-02

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第2條規定：「為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。」

從該條文來看，《徵收條例》只明確了房屋徵收時要給予被徵收人補償，且將被徵收人的範圍界定為被徵收房屋所有權人，即未提及對房屋享有他物權的人，也未提到房屋承租人，那麼租住的房屋被徵收，承租人能獲得補償嗎？承租人又該如何維護自己地合法權益？

一、私房承租人能獲得哪些補償？

實踐中,根據租賃房屋所有權性質的差別,通常可以將承租人分為公房承租人和私房承租人。《徵收條例》未對承租人的補償問題作出規定，對公房承租人的補償問題，一般由各地政府根據實際情況制定相關政策；而私房承租則屬於民事法律關係，在國家徵收導致租賃合同無法履行的情形下，對承租人如何補償的相關問題可以在租賃合同中進行約定，並依據《合同法》等相關的法律規範來解決。那麼首先我們需要了解以下幾項問題：

（一）承租人有哪些呢？

根據公法人和私法人的劃分標準，可以分為國家所有和私人所有，體現在產權證書上。即公房承租人和私房承租人。

（二）承租人的補償有哪些？

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償，可知給予公平補償的被徵收人是被徵收房屋的所有權人。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（1）被徵收房屋價值的補償；

（2）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

1.公房承租人可以獲得什麼補償？

（1）已購公房

已購公房的承租人享有該房屋的所有權，因此，其滿足《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定，是房屋徵收的被徵收人，享有法律規定的所以徵收補償。

（2）未購公房

未購公房的承租人不享有該房屋的所有權，因此，因此，其不滿足《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定，不屬於房屋徵收的被徵收人。其能獲得因徵收房屋造成的搬遷的補償，以及得到裝修裝飾補償。

2.私房承租人可以獲得什麼補償？

如果承租人對出租人的房屋進行了裝修裝飾，可以得到裝修裝飾補償；無裝修得不到該部分補償；還能獲得因徵收房屋造成的搬遷的補償。

3.用於商用的房屋的承租人可以獲得的補償

（1）在正常經營的承租人，在遇到房屋徵收時，對於機器設備、物資等搬遷費用應屬於承租人。

（2）在正常經營的承租人，在遇到房屋徵收時，停產停業損失補償應給予承租人。

4.如果遇到徵收時，租賃合同沒有到期，合同因遇到不可抗力而無法履行，合同自動解除，承租人多繳納的租賃費，出租人應當返還給承租人。

5.室內裝飾裝修價值等補償如何確定

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第二款規定，被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

二、給私房承租人的幾點建議——如何減少糾紛的發生？如何維護自己的權益？

1、在租賃合同中明確房屋徵收時承租人的補償問題。在簽訂房屋租賃合同時，就徵收拆遷相關的補償項目、條件、金額等問題進行協商，達成一致意見後在合同中進行明確約定。

2、如果沒有簽訂租賃合同，承租人在向房屋所有人主張損失無門的前提下，可以依據實際佔有房屋的優勢，作為直接利害關係人，就拆遷補償事宜與徵收部門、被徵收人進行協商。在徵收部門發布徵收公告之後、租賃房屋滅失之前，承租人應作為獨立的主體積極地就補償事宜與徵收部門進行協商，避免被徵收部門和被徵收人蒙蔽，如果經協商不能達成補償安置協議的，應爭取在房屋滅失之前啟動相應法律程序。

3、及時、完好地保存相應證據。承租人在徵收開始後要保存好相應權屬資料，比如租賃合同、租金交納憑證等，並在房屋滅失前對租賃房屋及裝飾裝修、附屬設施情況通過照片、視頻資料等形式進行收集和保存。